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每到年底，都是各大房企冲量的最后机会，是否完成年度目标全赖于此。当然，这个时候也是买房的好时机。虽然刚需产品依然是冲量主力，但记者发现最近以来，重庆' （楼盘）主城的别墅、洋房也“火”了。另一方面，提前入冬的重庆二手房市场上，商圈核心二手房成了唯一“稳得起”的物业类型。
“从9月到10月份，别墅和洋房的放量明显加快。”锐理机构一位人士说，9月份新增别墅、洋房产品59万方，10月也近40万方。仅上周，共有13个项目推出新房源，其中有7个项目推出洋房产品，此外还有一个别墅项目加推房源。来自锐理机构的统计数据显示，仅在10月份，重庆的别墅和洋房的成交量就超过32万方，环比增幅30%以上，而11月截至23日销售也近20万方。统计显示，7月份成交26万平方米，建面均价为8451元/㎡，而到10月份，均价已经突破1万元/㎡，11月份截至23日，成交均价10607元/㎡。
商圈核心二手房方面，观音桥、杨家坪等商圈核心一公里范围的商圈二手房，无论是成交价格还是租赁价格，甚至还出现微涨。
别墅
300万元以下的最好卖
“近期看房的客户明显多了。”小雯是万科[简介 最新动态]城的一名' 置业顾问，她说，一个周末她的客户来访量超过了7组，而之前一般都低于5组。据了解，当前正在主推万科城的叠拼产品，万科城别墅两次开盘，整体销售较快，80%以上的产品都被开盘销售，其中112~149㎡的叠上户型较为热销。
万科城只是重庆当前高端市场的一个特写，高端物业市场虽然受到限购、配额管制等重重限制，但在通胀、资金避险需求、稀缺' 投资价值界定、一步到位等多种因素助推下，仍然处于上升态势。
根据晟城地产对目前市场上别墅产品的放量情况统计，总价在300万元以内，面积在250㎡左右的别墅占比，在未来三年将突破80%。经济型别墅的逆袭，带来的是别墅销售市场的一片繁荣。
原因分析》
1.面积与总价合理
重庆铭腾机构总经理吴小飞表示，开发商通过控制经济型别墅的总价和面积，通过缩小建筑的开间或者创新设计，对别墅进行各种改良。未来重庆别墅市场主打的小联排、小叠拼别墅，通过面积合理控制总价，提高赠送率，保证了经济型别墅的市场主流需求。
2.大多冲着别墅的居住符号
一位业内人士表示：“经济型别墅是一种产品形态和居住符号，抢的大多是洋房和大平层的客户。在总价相当，面积相差不大的情况下，购房者选择别墅，大多是冲着别墅的居住符号去的。”
分布情况》
别墅：基本上南北势均力敌，根据晟城地产统计显示，重庆北区在售主流经济型别墅项目共有13个，其中北碚占据7席，一枝独秀；重庆南区及西区共有21个经济型别墅项目在售，其中南岸、巴南一线坐拥12个项目，独占鳌头。实体产业的入驻必然带来大量人气，目前各大开发商也都在此布局。
销售分析》
300万元内的占了在售四成以上
晟城地产的统计数据表示，总价300万元以下的别墅最吃香，有31个，占了75个项目的四成多。
客群分析》
集中在31~45岁的成熟家庭
晟城地产做了一个调查，以龙湖[简介 最新动态]听蓝湾、同景国际城雍华府、龙湖紫云台和香港置地约克郡的客户样本为例。得出的结论是别墅客户主要是所在行业的佼佼者，年龄集中在31~45岁的成熟家庭，多为高收入群体（个体户、私营业主、私企老板和公司高层）为主。其中，31岁~40岁中的“70后”人群又占绝对主力。以下为各项目“70后”购买人群占比：
龙湖听蓝湾45%
同景国际城雍华府75%
龙湖紫云台80%
洋房
北区占半壁江山
据铭腾机构提供的数据，2013年1~10月重庆洋房供应量达196万平方米，比去年同期增长44%。从成交来看，2013年1~10月洋房成交量达147万平方米。
“周末一天，来访客户接近300组，这不是开盘。”香港置地一位人士说，2012年的照母山洋房成交量不足300套，但2013年照母山的洋房市场绝对值得仔细分析。据统计，2013年，重庆主城洋房供应量将超过1.2万套，其中北区供应量就超过8000套，特别是照母山、礼嘉、蔡家为最集中的区域，其成交均价、成交总金额和成交面积，都遥遥领先重庆洋房市场。铭腾机构数据显示，2013年1~10月，北区洋房成交量83.32万平方米，位居第一，远超第二名南区的25.35万平方米3倍以上。
数据显示，去年开发商拿地的热门区域照母山板块，今年成为洋房厮杀的主战场之一，入市洋房就超过4000套，重庆洋房成交金额前五名中就占了2席，其中香港置地约克郡洋房以近10亿元拔得头筹，协信星都会的洋房销量也超过5亿元。
原因分析》
价格向高层靠拢是火爆主因
花高层的价格买洋房，这是目前洋房市场的一大特点，也是其卖得欢的主要原因。2013年，重庆楼市整体走热在主城很多区域，高层价格已经涨到9000元/㎡甚至1万/㎡以上。作为高端入门级物业的洋房，则变个花样向高层抢客，有些洋' 房价格甚至比同区域的高层还低。
重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫说，近两年洋房走向经济型洋房趋势明显，呈现出“瘦身”、“增高”的趋势。洋房开始抢高层的客户，面积逐渐减小，楼层变高，告别了4、5层，增至8、9层，甚至11、12层。张鑫认为，正是洋房走向经济型，使得产品受众面增加，带来市场的走好。
分布情况》
洋房：主要集中在照母山板块、礼嘉板块、蔡家板块和大学城板块。以大学城为例，仅龙湖和康田的洋房供应量就超过500套。
客群分析》
“刚改一族”是主打
“很多房企将客群锁定为‘刚改一族’，就是首次将高层换成更舒适型的洋房住宅，这群人一般是经理或者城市白领、精英阶层。”华宇地产一位人士说。
商圈核心二手房
25%投资客关注杨家坪
据美联、大业兴等市场部调查数据，尽管重庆二手房市场成交总量下降了10%以上，但商圈核心二手房依然“稳得起”。
记者在对观音桥、杨家坪等核心商圈的走访中亦发现，目前二手房市场上为数不多的投资客，都将目标放到商圈核心小户型上。观音桥商圈中，10年前竣工的龙湖·枫香庭，现在在二手房市场转手套内单价，最高能够标到13000元/㎡，比起当年套内3000多元/㎡的开盘价，已经4倍多了；杨家坪商圈中，5年前的核心商圈小户型，当时套内7000多元/㎡，现在则是10000元/㎡~11000元/㎡，月租金大概在1200~1500元不等。
这样的价格涨幅，让很多投资客在商圈房买卖中收益颇丰，从而继续坚持这一路线。
原因分析》
1.扩容+巨头带动
美联重庆公司老总缪鸿裕认为，商圈核心二手房的“御寒”作用，来自于两方面，一方面是核心商圈纷纷扩容，另一方面则是龙头房企的大盘，对核心商圈的带动。
杨家坪商圈，就是一个典型的例子。在杨家坪商圈扩容计划中，步行街为核心的商圈规模，就将从0.2平方公里扩展到1.29平方公里。“算上副商圈，扩展规模肯定达到当前的12倍。”杨家坪步行街商管办副主任' target='_blank' >王新华告诉记者。而从去年开始，保利[简介 最新动态]花半里、华润二十四城纷纷加入到扩容利好大战中，直接带动这一区域商圈二手房价格的坚挺。
2.刚需是力挺理由
“最核心位置租金每年会涨20%”
大业兴' target='_blank' >王刚认为，这种核心商圈房的保值能力，在于刚需的力挺。“虽然现在新商圈很多，但观音桥、杨家坪这些老核心商圈，依然保持着巨大的人流量。周边的零售业、餐饮业的火热程度，保证了二手房价格的稳定。”美联缪鸿裕也认为，重庆核心商圈房的租金，上涨的趋势是不可避免的。“那些最核心的位置，会保持每年20%的租金涨幅。”
业内人士估计，如果春节前后重庆二手房市场出现成交回暖，核心商圈二手房的价格反应也会更强烈。“一旦市场成交放缓，这种物业的抗风险能力就更高。在重庆二手房市场受新盘冲击、政策影响而不断动荡的背景下，核心商圈房也是中介比较稳定的成交保证。”这位业内人士表示。
销售分析》
投资客最爱40㎡内的小户
“目前，那些套内在40平方米以下的小户型，依然是投资客重点攻击的对象。我们的统计数据显示，今年重庆100个二手房投资客中，大约有25个将投资目标放在杨家坪商圈附近的小户上，而现在投资客的总量少了，但是比例却在增高，这一比例已经达到35%左右。”大业兴地产市场部人士告诉记者。
