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能使孟买变天”的地产富豪，会是怎样的一副尊容?大嗓门不可一世?小眼镜深藏狡黠?让中国人对于地产商的所有认知统统见鬼去吧。
63岁的尼兰贾殷·赫然安达尼所呈现的完美绅士风度会深深地触动到你。他的微笑温暖持久，话语轻柔但不缺抑扬，那种精准而品质的表达是专属赫然安达尼的。甚至他恰到好处的赞美都会让你十分受用。
还是看看别人是如何看待这位孟买最大的地产富豪吧。总统乐得和他并肩站在聚光灯下;民众会愿意讲起他的慷慨友善。难道' 印度的地产大亨不同于中国，他们不是“万恶的开放商”吗?
如果你对印度人从无好感，那就见一见尼兰贾殷·赫然安达尼吧。改变将会由此发生。
《理财师》：相信您能了解，关于地产，每个中国人都有太多问题要问。要知道，在中国，地产是国民财富的集结，所以房价也是关于财富的最敏感话题。在北京，相比10年前，住房的价格已经翻了10倍。印度住房市场价格的上涨情况是怎样的?原因是什么?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度的房地产价格也同样上涨了，但幅度没有10倍那么高，大概是4倍。总体而言，印度的房地产市场也发生了很大的变化，最关键的问题是土地的价格上涨得太快，原因是土地供应少。和住宅成品价格相比较的话，土地成本上升得太高。相比之前，大家都觉得房子难卖了。
《理财师》：据我们所知，印度住房的价格和中国差不多。很多年轻人同样买不起房子，他们会把这个问题的矛头指向谁?那些买不起房子的人会给政府施压，希望政府调控房价吗?
尼兰贾殷·赫然安达尼：现实情况就是这样，人们往往会把矛头对准两个方向：一个是政府政策，土地政策或者说建设政策，我们可以指责政府政策不支持建设很多房子，你可以说政策不好，但事实上，印度从来就没有政策说可以建很多房子;第二，你可以指责开发商，指责他们为老百姓建的房子不够多，而是更愿意为有钱人建房子，因为开发一般的住宅利润很低。
《理财师》：在中国有丈母娘问题，女方的父母往往要看男方是否拥有住房。印度有女方嫁妆问题，是不是情况会好些?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度其实也有同样问题，如果一个男人有房子，肯定会有很多女人愿意嫁给他。在孟买，大部分人都没有房子，居住条件不好，所以婚姻与住房的关系问题非常大，我们应该理解。但无论什么问题，婚还是要结的。
《理财师》：关于住房是给谁建的问题。住房就是给富人建的吗?中国有一个地产开发商口出此言，引起骂声一片。30年前，中国人在财富问题上没有太大差异，但现在他们痛恨财富差异所产生的不平等。在印度，如果你说出这样的话，会引起不满或者争论吗?有人解决穷人的住房问题吗?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度开发商是无论如何不会把这样的话说出口的，因为他们知道后果，在一个民主国家，他们可能会被骂死。政府也清楚这一点，所以正准备出台一个政策：如果开发商准备开发一个大规模项目，其中要有20%为穷人建房子，这是必须的。这个文件已经下来了。就是说开发商当然可以为富人建房子，但不要忘记穷人。
为穷人建房，在这一点上，我从来没有迟疑过。据统计，孟买需要建造150万间房屋才能基本满足需求，其中80%提供给那些年收入在100万到150万卢比的人群。要知道，孟买大型地皮可是火热又昂贵的，所以经济适用住宅的数量远未满足需求，但这样的住房将会帮助到庞大的人群，我们必须尽可能地投入开发。我们目前为止已经开发了足够量的高级唯美的房屋，而且这些房屋已经成为了标志型建筑。
《理财师》：住房会产生贫富差距，在中国买房成为一次致富的机会。30年前大家平等，但现在买房的人由于房价上涨而成为有钱人，没买房的就变成了穷人。你怎样看?
尼兰贾殷·赫然安达尼：对于贫富差距的产生，要换个角度思考。中国人应该想一下，退回到30年前，谁是有钱人?那时候能够享受的仅仅限于有权的人。他们因为有特权，就有钱。现在是更多的人开始富裕起来了，至少有钱人不完全等于有权人。但新的问题出现了，非常有钱的人和一般中产阶级的差距很大。看清楚了，就会认为这没什么大不了。贫富差距属于资本主义社会的问题。亲兄弟，一个富一个穷;好朋友，一个穷一个富。这是一个过程，中国正在社会变革中，有越来越多的人富起来，现在发展到一定时期，过程走得差不多了，贫富差距问题就会越来越小，甚至有一天就感觉不到了。现在是在过程中，不是所有人都能满足自己的需求，所以感觉明显。但过一段时间，人人都能满足自己的需求，问题就没有了。
中国的政治制度以前是让人因为有权而有钱，现在金融资本给了更多人机会。我相信这一点。
《理财师》：有钱人买好房子，没钱的人没房子。这会积聚社会不满。
尼兰贾殷·赫然安达尼：当然，如果人人都满足不了需要，人人都不满意，就会成为问题。其实，最根本的，还是要思考怎样把一个国家发展成富有的国家，而让富有的人变得更富有，而不是简单的仇视。穷人发展成为中产阶级，中产阶级发展成为有钱人，有钱人变得更有钱。必须创造机会制造富裕。举个例子，中国工薪层的工资上涨了很多，这究竟是好还是不好?职工的工资高了，劳动力成本高了，就很难生产出有竞争力的产品。这是一个实际问题，是矛盾，但也是生活的一部分。无论如何，我们还要想办法生产有竞争力的产品出来。
《理财师》：一般观点认为，地产市场是不是成熟，是要看是以新房交易为主还是二手房交易为主。印度的房地产交易属于哪种情况?前不久，中国政府出台了一项调控政策，就是如果你出售你的房产，就要交纳20%的税。大多数人都认为这样的政策不合理，因为他反而限制了二手房交易。
尼兰贾殷·赫然安达尼：和印度比较，中国政府的政策，其实一直是在支持盖新房，速度比较快，所以人们有新房住。如果没有新房住，怎么会有汹涌的购买潮呢。印度的情况不一样，新房没那么多，就是说，你想建，也没有。
你所提到的缴税政策，在中国是新政策，其实在资本主义国家早就有，一点不新鲜。在印度不管新房老房，都要缴税，直接交的税是5%，新房的话各种各样的税一共会达到30%左右。关于房产出售时候的税，3年以上是20%，3年以下是33%。
关于人们是更乐意买新房还是二手房，似乎没有什么明显的趋势，只跟不同的区域有关系。我们的客户有富豪，有商人，有IT人士，也有工薪层。所以不同的区域不一样。
《理财师》：在中国，地产开发商是明星。他们会经常在媒体上出现，发表一些关于地产的言论，也被人骂为“万恶的开发商”。中国和印度的情况可能有所不同，印度是因为有钱才去做地产开发，而中国的情况是因为做了地产才成为有钱人，比如最初通过某些手段拿到了土地。印度的土地是私有的，会有人因为做了地产开发而暴富吗?你会经常在媒体上出现吗?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度的情况应该大不相同，很多大的地产开发商都不是明星。我本人之所以能和总统站在一起，不是因为我是个有钱人，不是因为我是个地产开发商，而是因为我创造了社会价值。作为有钱人，我们做了对社会有益的事情。
即使塔塔、普达那样的大公司也是一样，大资本家和总统公然站在一起，不是因为他们是大资本家。没错，他们是交际圈的明星，但绝不是因为商业。
如果你是通过特殊手段做了项目A或者B，人们当然会恨你，在中国，在印度，在全世界可能都会如此。你做了事情，如果给别人带来了好处的话，就会赢得尊重;没好处，自然就得不到尊重。
《理财师》：在中国，地产不仅仅是居住，更多是投资。比如，贪官就会把钱放在房产上，很隐蔽。而普通人也会全家去购买房产，一是等待价格上涨获利，平时还可以获取租金。应该说，这是中国人认为最靠谱的保全财富的方法。在印度的情况是怎样的?地产是最好的投资渠道吗?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度的情况也有相似之处。很多人也愿意购买不动产，这缘于社会问题，就是老年人没有保障。因为政府不重视养老，所以印度人买房子为未来，为养老。房子本身是财产，也是生活保障，可以拿来出租赚钱。虽然投资的途径很多，但人们还是想买房，就像在印度很多人都疯狂买黄金。原因如是：一是为投资赚钱保值增值，一是为未来可能出现的风险打算。
《理财师》：中国股市低迷，黄金12年牛市结束，全民觉得还是房地产好，可政府害怕泡沫，于是就调控，可政府越管房价就越涨。
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度的情况不一样。我们的土地不全是政府的，也有私家的，所以政府不能够呼风唤雨，政府没有那么强大。但政策是政府出的，总体来看，我们现在开发房地产的政策不是很好，政府不支持开发，所以我们建不了好多的房子。一方面，房地产市场没有大量新房子，另一方面很多人对房子有需求，但大多数人买不起。买不起房子的人怎么办?就会多买一些股票 和黄金。虽然他们一直是住房的刚性购买者，但从实际投资的角度看，是分层的。
《理财师》：中国地产和银行之间的关系太密切了。为了鼓励人们购房，还一度出现过零首付。而现在首付比例却一下子提高到甚至60%。
尼兰贾殷·赫然安达尼：还出现过零首付?真是令人惊讶!
在印度，个人购买住房的贷款期限一般是10 15年。贷款数额应该是开发商定的，没有固定的数字，因人而异。房地产开发行业也有行规，但各家开发商不一样。如果你要买房，就可以和开发商商谈。至于银行的作用，是在贷款的时候看合同。如果发现贷款比例或者数额不合理，可以拒绝贷款。开发商非常了解这一点，所以不会乱来。一般情况银行都会接受的。
《理财师》：印度政府的临时政策多吗?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度政府也会突然临时出台一些政策，所以做地产这个行业在印度也非常难。政策调控的结果是，供给跟不上需求，供给很慢。印度有些行业政府调控很少，就发展得非常好、非常快，典型如IT行业。地产行业政府的调控太多了，结果是人们买不到房子，这个行业发展慢。
《理财师》：有人认为印度的房地产业刚刚起步。您认为目前处于什么阶段?
尼兰贾殷·赫然安达尼：要分情况来看。高档住宅已经是成熟市场阶段，对于有钱人来说房子的供给没有问题，也就是说开发商们为有钱人建的房子已足够;中档，不是特别有钱但中产以上的那些人，房子的供给也差不多;而为广大老百姓建房，我们要走非常非常漫长的道路才能到达目的地。可以准确地说，最大空间，在中产阶层和中产以下的阶层，而我们在这个巨大的空间里大有可为。应该怎样描绘机会之大?能建多少就建多少，能建多少就能卖出去多少。
《理财师》：有人用大把资金投资，有人买不起房。政府是麻杆打狼两头怕。一调控，有人担心自己还是买不起房，有人担心自己的财富缩水。
尼兰贾殷·赫然安达尼：这个问题看起来难，其实不那么难。我们说起买一件衣服，人人都能理解购买差异。人们需求不同的房产，就像购买不同档次的衬衫。你可以买普通的，也可以买驰名品牌的，普通西装如果1万卢比，CANNALI就是8万卢比。都是西装，一个便宜一个贵。有钱人买车买' 奔驰600，买定制的劳思莱斯。手机、笔记本电脑也有不同品质不同价格的，其实小到一支笔也有很大的价格差异。房子有什么不同吗?其实有很多房是更多人能买得起的。
你可以卖很多人能买的房，但买的人多，市场价格就会涨;你也可以只卖房子给有钱人，同样会发展。其实，市场的房子中低档都有。世界就是这样，人往高处走，你会从小房子换到大房子，从郊区到市中心。市场是分层的。
《理财师》：关于中国鬼城的问题，国际上的报道很多。相信您也已经关注过。
尼兰贾殷·赫然安达尼：如果你建很多房子，也许对国家有好处，对国家经济发展有好处，但是务必记住，你是企业，一旦你做过了头，价格就会下降。大家也希望价格下降，这样好多人就能买得起房子了。这对开发商没好处，对客户有好处。
什么东西都会供给过剩的，房屋也一样。如果你做的是小型机器，1000个卖得出去，那就做1000个。房子建多了，自然就会有空的了。你可以不顾市场需求，建设很好的房子，定很高的价格，但卖不出去，一切还会那么美妙吗?对买房子的和卖房子的其实都不好。所以建设的时候要定价合理，给购买者很好的选择，开发商才能赚钱。要知道，生意里没有完美的答案，有时利润很好，有时利润一般，即使正常的利润也时高时低，这不是中国的问题，全世界都如此。
开发商们可以撑一天撑两天，但究竟能够撑多久?
也许中国的情况特殊，我的想法可能不完全对。我这样理解：中国政府支持房地产业，是因为它的乘数效应，会影响到很多方面，而不是单一原因，比如水泥、钢材，比如就业机会、基础设施建设，这些都给中国带来了真正的财富。其实这就是一个循环，生产多了，生产力提高了，很多中国人就富起来了。中国的发展其实就是支柱产业带动。
从过去发展情况来看，农业的需求低了，中国于是以工业制造为主和房产制造为主，所以修路、建城铁地铁这些基础设施就非常重要，因为很多人要从农村到城市。这也是中国人富起来的原因之一。其实我真有些羡慕嫉妒恨，我真心希望印度也能这样。要知道中国和印度，非常相通的一点就是人口数量极其庞大，所以中国道路对印度而言是可参照之路。
《理财师》：关于开发商的资金来源问题。最早中国开发商有相当部分资金来源于银行，这也是金融风险。印度开发商更多依靠自有资金发展吗?
尼兰贾殷·赫然安达尼：对于买房人来说，在印度可以贷款，最高可到80%。
现在印度的地产开发商拿银行的钱实在太难，以前相对还容易一些，因为也有开发商没有还款。土地一般是通过自有资金去购买的，建房的时候可以有60% 70%的贷款。所以如果没有足够的资金实力，是干不了这一行的。
印度原来也有地产开发商辗转腾挪的阶段，但现在大家都比较小心。这是一个玩不起的big game。
《理财师》：商业地产和住宅地产的关系是怎样的?在中国是此伏彼起的跷跷板关系。外资如何进入印度房产开发市场?
尼兰贾殷·赫然安达尼：印度市场的情况是，住宅市场一直很好，但商业地产时好时坏。原因是住宅的需求持续强劲，远远得不到满足。在过去10年之内，住宅市场增长了30%，估计今年增长量应该在15%，将来还会到每年20% 30%的样子。当然，在这10年之中有两年处于停滞状态。
说实话，我们的外来投资很少，如果把中国房地产市场吸引到的外来投资比做1的话，印度只有10%，所以说我们还有大把机会。
《理财师》：我们想知道，能改变孟买天空的地产富豪是个怎样的人?为什么人们尊称您为“优秀创始人”?
尼兰贾殷·赫然安达尼：富兰克林·' target='_blank' >罗斯福曾经说过：“在做一件事之前，我们的常识是：首先计划一下，然后去尝试实施。如果失败了，就坦率地承认并尝试换种方法。总之一句话，要勇于尝试。”所以说不拖延，不把时间浪费在等待上面。还有要勇于为自己的行动与结果承担责任。
除了勇敢之外，还要有创造力、积极乐观。不要抱怨，因为这会白白浪费你的精力。抱怨会令人消极，缺乏能动力。也不要责备任何人，责备他人有什么意义呢?
积极或消极的态度会直接影响到一个人的人生，是致命的。乐观的人每天都能打开一扇新的窗户。乐观会让你思维创新，结交新的朋友。当所有人都看到一个事件的问题的时候，若你能相反看到它优秀的一面，寻找到机会，那么你就将会度过困难期，并获得成功。
《理财师》：我们知道，您出身名医之家，您的贡献被评价为“创造了孟买的黄金时代”，您的儿女也都在从事商业。您认为赫然安达尼家族具有怎样的家族精神?
尼兰贾殷·赫然安达尼：赫然安达尼家族慷慨友善，乐于帮助别人。这个家族一直以来秉承谦和态度，乐于向别人学习。
我儿子Darshan目前正在迪拜从事最高国际住宅区的开发建设，女儿Priya则在费城经营着自己的森塔公司。很高兴他们工作得非常得心应手，尤其我在他们身上都看到了一种可贵的品质，就是从不惧怕改变。
记住，赫然安达尼家族从不会与消沉的人混在一起，我们喜欢自由，讨厌随波逐流，喜欢做最不可能的事，但也不会将时间与精力花费在自己不能控制的事情上。
赫然安达尼家族必须勇于承担社会责任。因为相比其他家庭，我们首先有能力在造福社会上扮演重要角色。目前我们正在起草孟买贫民窟重建计划，用以改善600万贫民的生存条件。
