都教授买地富可敌国 不动产投资的问题和技巧顺水鱼财经

内文提要：长期规划、低价买入和安心持有是都教授长达数百年的不动产投资脉络。时间成本的优势加上前瞻性的眼光造就了这样一个隐性地产大佬，但在现实中，持有成本、各项税费及财富传承则都是躲不开的问题。

文／本刊记者 徐卓航

作为有着远远领先于地球文明知识的外星人，都教授不但博学多才、阅历丰富，在房地产投资领域也凭借着其得天独厚的时间成本优势，进行了多项长达数百年的地产投资。而随着" 韩国的历史变迁、城镇化发展，都教授名下的果园、荒地如今已是高楼叠起、车水马龙，稳稳地让都教授赚了个盆满钵满。根据剧中的资料统计，几百年间，仅地产投资都教授收益就有近1300亿元人民币，这无疑让其成为了不为人知的隐性地产投资大王。

那么，都教授数百年来买地增值的行为，都牵涉到哪些不动产投资的问题和技巧呢？

都教授买地富可敌国

土地可流通

剧情：都教授早在1753年便已开始投资购置不动产。在“当时有名的房屋中介人”的介绍下，都教授先后买下了数块不同区域的土地。 200多年前，都教授用两百袋大米买下一块地准备种桑树，如今建了首尔的地标之一——蚕室乐天世界；低价收下的梨园，如今则是韩国房价最高的江南地区狎欧亭洞公寓；投资了三成洞，包括奉恩村、舞童村和毂求村。

这些土地时至今日都已经是地价高昂的黄金地段，这便给他带来了高昂的回报，使其拥有了让人瞠目结舌的隐性资产。不过，不难看出的是，这一系列从投资到收益的过程都建立在韩国土地私有制的基础上。

作为资本主义国家，韩国实行土地私有制度，土地可自由持有、买卖和流转。而韩国土地私有制度的历史则至少可以追溯到上千年以前。对照历史我们可以发现，剧中都教授横跨朝鲜王朝（1392-1910）、日本殖民统治（1910-1945）和大韩民国3个时期，历经封建社会、殖民地社会和资本主义社会，尽管期间政权更迭、土地管理制度几经变革，但根本的土地私有制却并没有发生变化。这也是都教授在1753年置地后能在250多年间一直持有，并由此一跃成为超级大富豪的根本原因所在。

较好的投资环境也给了都教授许多便利。据韩国国土" 交通部公布的《土地持有现状统计》显示，截至2012年12月末，韩国全国土地总面积约为10万平方公里。其中，国有及共有土地占比32.3%，其余土地则为个人或公司等私有。而处于富裕阶层的5万名土地所有者拥有的土地面积占到韩国个人所有土地总面积的20%。

这么一想，都教授如果当时在中国，考虑到中国从明朝开始就有的诸如户籍制度、土地及房屋建造限制等控制人口流动的措施，若再加上如今即将推行的全国不动产统一登记制度等等，他的房地产投资可就不见得能如此顺畅喽。

都教授买地富可敌国

把握长线投资原则

剧情：都教授在古代做的第一笔地产投资就是著名的蚕室乐天世界。当时汉阳的“名中介”尹成东将都教授带到一片适宜种桑树的荒地，建议其买下。于是都教授一时念起，便花了两百袋大米将其买了下来。

都教授原本是想用来种桑树的土地，如今却盖了世界最大的室内主题公园，总体面积12万平方米。按照目前该地块1万平方米的基准价（约超1兆韩元）计算，都教授名下的这块地皮总计价值逾18兆韩元，折合人民币约1088亿。

回顾一下都教授的不动产投资历史可以看出，他成功的最大秘诀则在于拥有大量的时间可以等待资产的增值。也就是说，长线规划、投资并持有是都教授发家史的主旋律。

从都教授的话来理解，最初的这笔不动产投资是带有一点误打误撞成分的。不过，横跨250多年的投资却向我们揭示了一点：土地乃至不动产的投资需要一个较为长期的规划。对于一个趋于成熟的房地产市场来说，其地产的价值走势应当是较为平稳和有迹可循的，是与经济环境、社会发展、城镇化变迁息息相关的。虽然数百年前的古人既没有足够的时间持有等待，也没有足够的眼光来预见未来，但身为外星人的都教授却大可以云淡风轻、四平八稳地等着名下的房产慢慢升值。

当然，现实中我们不可能像戏说的那样成为地产大佬，但核心的投资原则还是可以借鉴的。剧中仅罗列了都教授的3处土地，但不难想象的是，几百年来一直偷偷当着“大地主”、“大富豪”的都教授一定还有很多较小的地产投资，虽然收益未必太高，但长时间持有也会自然而然地能在各个时期都给他带来相应的回报。

都教授买地富可敌国

低价买入扩大利益

剧情：都教授在尹成东的推荐之下，又购买了两处“宝地”。第一块地是大幅降价抛售的地，另一块地是早期的三成洞，“完完全全的一片荒地”。

都教授购买的这两块地则都体现了地产投资中在合适的时机低价买入、让未来升值利益最大化的技巧。

第一块地是大幅降价抛售的地，由于原本的地主在做官时犯了错，不得不折价抛售。都教授自然不会错过这样的好机会，果断将其买了下来。这不，如今这块地上建起了高档公寓，地处首尔江南区的狎鸥亭洞街区，也是最著名的流行时尚街之一。都教授买下的这1万平方米，现在价值3803亿韩元，折合人民币约22亿元。

另一块地“三成洞”更是有着前瞻性的投资眼光。早期的三成洞分为奉恩村、舞童村和毂求村，3个村加起来只有200人，用都教授的话来说，“完完全全的一片荒地”。但现在三成洞却已成为首尔中央商务区和新兴富人区，高楼大厦林立。都教授在这里拥有3万平方米，现在市价约1.5兆韩元，折合人民币88亿元。

应该说，在这些地块的最低价将其买入、并等到了其大幅升值的当下是都教授让利益最大化的秘诀所在。都教授买下的土地大多位于首尔江南地区，在40年前以及更久之前，首尔江北才是这座城市的政经中心，江南则是一片农田。从1970年代开始，首尔的发展重心开始向江南转移。以筹备1988年汉城（首尔）奥运会为契机，韩国对江南地区进行了大规模开发，兴建了完善的基础设施，使江南地区从农田一跃成为韩国最繁华的商业区和最昂贵的住宅区。同时，人口流入、交通兴建、环境变化、开发重点转移等城镇化的变迁也都是江南地区地价大涨的因素。在这过程中，产生了无数靠土地而一夜暴富的“江南土地爷”群体，都教授则更是要甩开这批“土地爷”几百年的距离了。

不单单是买入的时机，坚持持有、坐等升值也体现了都教授极高明的投资眼光。在这两块地的购买初期，都教授并没有期望其价值上的大涨和收益，反而淡定地抱着“买来建凉亭看风景”的想法。也正因为如此，都教授如今才能坐拥大片土地感慨过去：“当时的人们无论如何也想不到这里会变得如此吧！”

都教授买地富可敌国

财富传承是最大难题

剧情：身为外星人的都教授，由于容貌长久年轻不见衰老，必须每隔10年就更换一次身份，借由死亡证明和新的出生证明来掩人耳目，并将巨额地产进行转移。

虽然自朝鲜王朝至今，韩国土地私有制本质属性并无变化，但毕竟历经数百年风云变幻，尤其是受近代以来日本殖民统治、朝鲜战争，以及后来韩国实施的土地改革等各种因素影响，像都教授这样能长达3个多世纪一直持有大片土地并不容易。事实上，韩国历史上因地籍资料丢失而失去土地所有权、因主人意外亡故而使土地成为无主之地以及后代无法继承祖辈土地的事例数不胜数。

正因为如此，从上世纪90年代起，韩国部分地方政府开始陆续为民众寻找祖辈土地提供帮助，2001年开始，韩国国土交通部在全国范围内统一开展“寻找祖上土地”活动，原土地所有人的后代可以进行所有权保留登记并查阅官方的档案资料，如查证属实的，有权继承祖辈的土地。据统计，仅2013年首尔市便有13642名市民寻回6.4万块祖辈土地，总面积约合77.2平方公里。

身为外星人的都教授还有更大的麻烦。由于容貌长久年轻不见衰老，活在现代社会的都教授必须每隔10年就更换一次身份，凭借死亡证明和新的出生证明来掩人耳目，这就涉及到了其名下巨额地产的转移问题。剧中并没有提到都教授是如何具体通过他的律师朋友处理这些麻烦的，但不难想象其中一定牵涉到不少违规、伪造的操作。从这一点上来说，我们应该认识到房产在持有和转移、传承上的成本及风险，无论是留给子女当作遗产还是进行转卖，相应的处理也都需要较为长期的规划才行。

各类税费也是关键

而说到财富传承的规划问题，相应的各类税费也是至关重要的。也许剧中的都教授可以交由信得过的律师朋友全权代理，但现实中的我们还是要提前计算好所投资地产牵涉到的各项税费，做到心中有数。

韩国" 房产税收主要从交易和持有两方面征收。在交易方面，资本增值税对高档房和拥有多套房产的业主都有较高的课税，物业税包括对土地和对房产的税收。韩国的住宅持有成本为0.15%~6%, 土地持有成本为0.2%~4.5%，综合不动产持有税还针对高价房地产额外征收税费。

韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率在0.2%左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收。韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。同样，由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低不少。

在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%，到2008年则开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%，对于都教授这样的富豪自然会大大影响整体资产及收益的计算结果。现实中的我们也是如此，每个时期都能做到合理计算自己名下多处地产的持有成本、收益及交易成本是十分必要的，也会需要在恰当的时期将房产卖出并转而投资别的领域。

无论是持有还是通过买卖来将财产转移给新身份，都教授都要好好算上一笔税费的账。另外，如果都教授采用换身份继承遗产的方式来进行财产传承的话，还要面临遗产税的问题。韩国遗产税税率采取超额累进的形式，分为四档税率，没有规定起征点，对任何数量的遗产都要征税。而对于有高额财产的都教授来说，最高的40%税率估计是难免的。像现实中的投资者一样，都教授必须面对这些财富传承中的成本。