杭州楼盘降价扇起的蝴蝶效应顺水鱼财经

2014年全国房地产市场分化加剧。类似鄂尔多斯' （楼盘）的空城不断涌现；存量房过多的一线城市及部分准一线城市上半年以价换量，囤积现金，等待良机，但整体调整幅度有限；房地产刚性真实需求强劲的区域性中心三、四线城市，将形成局部的房地产繁荣市场。

' 投资与理财 许航柯

房地产代表了中国现状，一切都在摸索争论中度过。

不管是政界、经界，还是平民百姓，对于房地产的争论似乎从来没有停息过。期间无论海外经济震荡，抑或国内调控连连，中国的楼市就这样顽强而又执着地走过了高速发展的15年。

时至今日，中国的房地产格局以及国内外环境又发生了新的变化。本文尝试从当前的几个热点问题来剖析探讨。

为什么有房地产泡沫论

从1998年房地产商品化、走向市场，国内对房地产泡沫的质疑就一直没有停歇过。世界知名经济学家和' 美国耶鲁大学资深教授' target='_blank' >席勒，以对资产价格的实证分析，获得诺贝尔经济学奖，受之无愧。而他对中国房地产泡沫严重的预言，应该说不无道理。席勒按照' 房价与收入比例换算得出的结论，值得我们重视和深思。

但我们还应该看到，我国目前的房地产市场是呈多元化发展趋势的，不同的地区和城市，由于供需关系的差异，市场需求千差万别，加之不同阶层的收入差距，对房地产的承受能力不尽相同，对房地产泡沫的看法亦是大相径庭。

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。确实，在过去的10年，中国的房地产泡沫一直局部存在，但在中国持续城镇化、经济高速增长以及“' 土地财政”的支撑下，泡沫又被快速吸收。

进入2014年，随着中国经济结构调整、增速放缓以及中央政府对“土地财政”的警示，中国的房地产泡沫进入后期。是破裂、出现断崖式崩盘，还是软着陆，以新的增长极帮助消化吸收，是目前争论的焦点。

我们认为，无论是中央政府，还是地方政府，都不愿意看到前者，但对做错的事情必须要付出代价，有人买单。因此，中国不同区域可能会出现以下三种情形。

中国西部、西南及北部经济欠发达地区的三四线城市，人口持续流出，真实需求有限。但当地政府盲目卖地，楼市存量过大，在银根收紧时，债务危机摇摇欲坠，要靠债务展期、会计游戏应付危机，若无法过渡，则出现断粮、崩盘，房价大幅下跌。北上广深以及杭州' （楼盘）、南京' （楼盘）等一二线城市，泡沫明显，但教育、医疗、文化娱乐、交通等优势资源的集聚，人口快速流入以及普通民众较强的购买力，泡沫在几年内逐渐消化，但不同地段也会出现分化，不同时间段出现价格波动。东南沿海及其它经济较发达地区的三四线城市，因区域经济的兴起以及配套资源的建设完善，人口持续净流入，同时城镇化进程刚刚起步，房地产刚性真实需求强劲，形成区域性的房地产繁荣市场。

银行收紧贷款代表什么

随着房地产增长出现疲态，金融机构也逐步收紧了对地产企业的贷款，已经有银行暂停办理房地产夹层融资业务和供应链金融业务，并对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷进行严格的总量控制。

正如银行业内人士所言，在经济下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难。为此，总行提出停止办理房地产夹层融资业务，同时要求企业金融业务条线重新审视相关政策流程，并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。

解读这些信息，可以得出以下结论：第一，' howImage('stock','1_601166',this,event,'1770') 兴业银行(' 601166,' 股吧)此次窗口指导仅针对地产夹层及地产供应链融资，非针对开发贷和个人住房按揭等地产信贷业务（不过此类业务也在收紧）。各个银行在房地产上对企业贷款业务方面都有所调整，' target='_blank' >央行本来就有规模限制，一月放贷过多了，所以自然要收缩，银行目前的举措可视为正常的风险性防控。第二，银行因其业务范围的广泛性和对房地产业务的不可把控性（无专业人才，不能主动管理），在看不清市场的情况下，尤其是对银行有股权的夹层融资采取一刀切的风险防范制度，也是无奈之举。第三，地产银行融资收紧，对地产'私募基金而言，是真正做好夹层投资的机会。在较难把握的市场，以自己团队的专业能力选好项目，获得超额收益，是资管公司的真正价值体现所在。

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