谁推高了澳洲房价顺水鱼财经

本报记者 赵志芳

３月２６日，' 澳大利亚储备银行澳' target='_blank' >央行加强了对' 房价上升的预警，表示将会对房地产投机性信贷持续进行密切监控。从去年开始持续飙升的澳大利亚房价已经引起澳洲政府的警觉，近期或就此出台限制措施。

澳洲房价一路飙升

在持续近两年的疲软之后，澳大利亚房地产市场在２０１３年突然火爆起来。２０１３年，澳大利亚主要城市房产价格平均上涨近１０％，其中第一大城市悉尼和第二大城市墨尔本的房价分别上涨了１４．６％和８．７％。今年１月，悉尼的房价同比上涨了１５％，澳大利亚全国房价上涨了１０％左右。

全球最大私人房地产顾问公司Ｃｕｓｈｍａｎ ＆ Ｗａｋｅｆｉｅｌｄ的数据显示，亚太地区２０１３年房地产行业的' 投资金额达到破纪录的４８７０亿美元。

按交易量而言，澳洲已经成为第四大投资市场，总投资量年比增加了１９％，达到２７０亿美元３００亿澳元。Ｃｕｓｈｍａｎ ＆ Ｗａｋｅｆｉｅｌｄ的澳洲总经理大卫·伍尔福德Ｄａｖｉｄ Ｗｏｏｌｆｏｒｄ称，澳洲去年录得的交易量是自全球金融危机以来最大的。“如果不是因为优质房源严重不足，２０１３年的投资额可以更高。我们预计市场今年将取得更加大的销售量，因为投资者们为了抢到资产，都不惜冒更大的风险。”伍尔福德说。

中国买家被指“罪魁祸首”

是什么原因让澳洲房市变得如此火爆呢？

全球知名的金融服务巨头' target='_blank' >瑞士信贷银行发布的报告指出，中国投资者要对澳洲房价飙升负责。

瑞信统计，在截至２０１３年６月的一年中，来自中国大陆的买家购买了总值５５亿美元的澳大利亚房产，同比增长４０％。

据瑞士信贷推算，在未来７年间，中国投资人将要在澳大利亚房产市场砸下每年不低于５０亿美元，总计大约４４０亿美元的巨资，大大超越过去７年中２４０亿美元的投资总量。这一数字是瑞信在综合了包括澳洲外资审查委员会，澳洲移民局和' target='_blank' >统计局等相关部门提供的综合数据后得出的。

由于澳大利亚政府限制非澳大利亚永久居民对澳洲原有地产的收购，中资只好把目光更多地投向新建房地产当中。瑞信预计有大约１２％的澳洲新建住宅被中国人买走，而在悉尼和墨尔本这两座最大的城市中，这一比例分别上升为１８％和１４％。

该报告指出，虽然中资在澳洲市场投资总额中占据的比例相对较小，却对房地产的价格有着不可忽视的影响。去年，悉尼房价走势增长了将近１５％，墨尔本房价走势也升高了１１％。全国平均房价上涨１０％，家庭债务每年提高８％以上。

报告中认为，这是因为中国买家的叫价相对偏高，使得整个澳大利亚房地产市场的价格水涨船高。据统计，如今悉尼房价和墨尔本房价高居世界第四、第五位，仅仅低于香港、温哥华和旧' target='_blank' >金山。

中国人在澳洲买房的故事被澳洲媒体热议，这激起了当地人的不满情绪。一些澳洲媒体称，澳洲人在悉尼或墨尔本买到一套可负担起的房子变得越来越困难，因为富有的中国买家将继续把大笔金钱投入澳洲房产市场，一代澳洲人正被逼出楼市。

究竟是谁推高了澳洲房价？

海外投资者，尤其是中国买家的涌入或许是澳大利亚房价飙升的重要原因，但并不是唯一原因。

有澳大利亚媒体称，不要把房价上涨归咎于外国投资者。真正的罪魁祸首是澳大利亚政府的税收和管理制度。这两大因素导致了新房的价格上涨。

据澳大利亚《时代报》网站报道，正如澳大利亚国际经济研究中心指出的，地方、州和联邦政府的税收在新房价格中所占比例达４４％。

报道认为，如果政界人士担心房价过高，他们应当反思税收和管理制度，而非让外国投资者做替罪羊。这些投资者为新房建造提供了大量资金。当外国人购买澳大利亚的房地产时，他们将海外财富转移到了澳大利亚。

报道称，对外国人购买住宅楼的担心是源自传闻而非数据。经常被媒体引述的澳大利亚外国投资审查委员会的统计表仅反映出投资的获批情况，而非实际的投资数额，甚至在一段时间内都不具可比性。

据报道，外国买家在伦敦市场扮演着更为重要的角色，' 英国没有像澳大利亚那样对外国投资设限。现在，英国将澳大利亚视为一个拒绝外国财富转移至本国的样本。事实上，澳大利亚的房价上涨问题完全是内因造成的，而非外因。

去年８月以来，为了提振经济增长和抑制失业率进一步攀升，澳大利亚储备银行（澳央行）将基准利率降至２．５％的有史以来最低水平。近日该行还表示，利率在“一段时间”内仍将维持较低水平。

因此，除去外资涌入这一原因外，澳大利亚国内较低的贷款成本也鼓励了其国内投资者购买房产，进而推高房价。

澳央行本月２６日发布的报告指出，“青睐房地产资产的家庭比例，已经上升至与２０００年后数年房地产繁荣时期接近的水平”。当时，澳大利亚全国的房价在５年内增长了一倍，促使澳央行不得不大幅上调利率抑制房价。

澳央行表示，虽然短期房地产市场风险仍然可控，但是央行仍会密切监控投机性房产市场的走势，以防止出现过度放贷现象。

此外，澳大利亚政府正对外国买家购房进行调查，作为应对之举，该国很可能对外国投资者购房进行限制。