地产商们拒绝再玩的几个逻辑顺水鱼财经

过往积累的大量存量资本往何处去，开发商们正在琢磨着新的玩法

来源：《' 投资时报》

文｜山河资本

中国房地产市场正在加速成熟，未来几年是新一轮改革的阵痛期，而传统住宅市场正在快速趋近总量饱和的临界点。房地产行业正在发生深刻的、不可逆转的变化，地产商们在三个逻辑的驱使下不断跨界，也暗指了未来的方向。

一、开发商利润将进一步萎缩

中国现在的房地产市场已经不是一个简单划一的市场了，不同区域和城市之间的分化非常严重。大部分在大城市生活的人对房地产市场的认知，与全国的实际情况是有很大出入的。

2013年开发商资金全面回流到一二线城市，造成大中城市的房地产市场升温，但如果把观察范围扩大到285个地级市和将近2000个县的话，形势并不乐观。在开发商资金大量流入的一二线城市，以' 房价为目标的行政手段将持续，地价依然会上涨，而开发商的利润只能进一步萎缩。而在三线以下的城市，无论房价还是地价，都已经丧失快速上涨的动力。

偏紧的货币政策是目前政府对外应对' 美国货币政策转向，对内倒逼结构改革和实现去杠杆化的一个政策选择。对房地产行业来说，这是最行之有效的釜底抽薪的做法。

2014新年伊始，我们已经看到了房地产行业贷款，包括开发贷和住房按揭贷款全面收紧的现象。货币政策挤压地产泡沫的意图非常明显，体现了决策层对整个地产行业去杠杆化、去泡沫化的决心。地方政府和实体经济的杠杆率也很高，在总体偏紧的货币政策取向之下，房地产是一个可以被牺牲，或者说应该被牺牲的对象。开发商不应该存有过多的幻想，这一次不会再有第二个四万亿了。

而结论就是，房价将被继续调控，政府不会牺牲' 土地财政利益，开发商必须接受更低的利润率和杠杆率。

二、住宅开发透支未来需求

2013年创下历史新高的新开工量（全国约20亿平方米）和销售量（约13亿平方米）给这个市场注入了一针强心剂，大量销售回款循环重新流入了土地市场，尤其是一线和重点二线城市。市场情绪一度十分亢奋，很多大型开发公司对2014年做出了乐观的预测。

事实证明这种乐观非常的短命。进入2014年，开发商们普遍感到有些寒意。这种寒意既有来自实体经济继续下行的信息传递，也有银根收紧的遭遇。在我们看来，最根本的原因是行业正在接近趋势性拐点。

2010年人口普查的有关数据显示，我国城镇住宅建筑面积在2010年达到203亿平方米，较2000年增长近一倍，城镇人均住宅面积30.3平方米。乡村住宅总面积为210亿平方米，人均31.7平方米。30平方米的人均住宅面积在全球范围来看都已经不算低的了。如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率（10亿城镇人口），城镇住宅总量应该在300亿～350亿平方米的水平达到存量的饱和。那我们离这一点有多远呢？2013年年底，在建房地产面积存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米的住宅。当年新开工约14.6亿平方米，维持这样的速度，在4至7年内，也就是在2017—2020年间就会达到300亿～350亿平方米的总量平衡点（特别较真的人会说从开工到竣工可能还需要两年时间，但这不影响我们的结论）。

所以，一方面中国可能要到2035年才走完城镇化进程，另一方面2020年前后就可能完成对应住宅总量。这两个数据是矛盾的，必有一个是不成立的。

我们的判断是，目前的这种住宅增量开发的模式是一种深度透支未来需求的模式。未来住宅市场的真实需求不可能支撑如此高的开发量和销售量。如果要和城镇化的节奏基本同步，住宅市场的去化量和新开工量可能要从现在的水平下降一半甚至更多，也就是回落到每年6亿～7亿平方米的水平。现在透支的越多，过了临界点行业调整的幅度就越大。

三、剩余资本往外溢出

时下开发商群体中甚为流行所谓的“高周转”模式，取代了过去十年盛行的“囤地”模式。在我们看来，在市场总量快速趋近饱和的大背景下，这种快速周转模式，尤其是那些超大规模开发商也纷纷采纳这种模式，无异于竭泽而渔。

几年前开发商一呼百应的进入三四线市场，事实证明在大部分三四线城市，市场的容量太小，只有头勺汤。最早进入的大开发商往往用一两个大盘就把整个市场的需求全部抽干了。于是乎大家又一窝蜂的回归到一二线城市，就有了2013年大城市地价的快速上涨。这种回归是开发商资本的一种避险行为，但结果是僧多粥少，大城市政府坐收渔翁之利，大开发商利润率下降，而中小开发商则被彻底逐出大城市。

开发商积累的大量的存量资本在市场总需求量过了趋势性拐点后，都面临一个出路问题。在每年开发量都超过前一年的时候，开发商永远都是缺钱的，但如果趋势倒过来会怎么样呢？2013年，我们看到了三种很有代表意义的现象：其一，传统住宅开发商大幅加大商业地产的配置，比如万科和龙湖；其二，开发商资本出海，比如万科、绿地、万达、复星、SOHO中国等；其三，开发商资本跨界，比如恒大做水，万科入股银行等。这是都是比较典型的资本溢出现象，说明这些资本原来所在的领域，已经无法提供充足的，或者说足够有吸引力的投资机会。因此，行业规模调整后，大大小小的开发商都将面临剩余资本溢出的去向问题。

（完）