亿翰观点：乱世三问之一房价剪不断理还乱顺水鱼财经

和讯房产消息 在我们自己的研究范式中，' 房价是一个经常被忽略的问题。因为房价的确是一个过于复杂的问题，可以说难以用数据来进行阐释，或者说更多的是从主观去判断房价更有意义，更为反映现实。为什么说房价没有数据能够说清楚？房价指的是房地产的成交价格，但它的指向对象是非常复杂的产品。因为房地产包含的并不是一个简单的空间，它蕴含的是一个生活的空间。也就是说你买的房子不仅仅是买的住在里面，还包括你通过住所能得到的感官享受，例如小区内的景观、规划水准、部品部件档次，甚至还有房子的各种配套，大型超市、公交体系、幼小中学、医疗设施等都影响房价。从另一个角度看，房价的上升可能不是房子本身价格上升，而是房地产升级带来的价格上涨。而这一部分的房子广义上的质量改善，很难在房价的衡量中剔除。所以，我们所观测到的房价上升更多的是名义上涨。同时，如果房价的上涨可以部分被解释为一种货币现象，那么房价和通胀之间的比较或者说实际购买力下的房价可能更难以解释。通俗地说，如果十元钱买个鸡蛋，大家也不会感觉目前的房价贵了。不得不是说的是所谓的均价，则更加依赖于成交结构的变化。随着城市轨交的疏散效应，城市房地产开发越来越向外扩张，而这种扩张带来的是成交结构变化，均价呈现刚性。

每一次房价下跌我觉得最有趣的一个问题就是谁先出现标志性下跌？2008年的深圳' （楼盘）和2011年的上海' （楼盘），都附着了那个调整周期中的很多意义。本轮具有标志性的下跌是杭州' （楼盘）的降价，可以说是公认的价格调整的标志性事件。从实际数据看，杭州在这一轮的上涨中逃不脱两个原罪，第一是' 土地出让多，另一个是需求乏力。从土地出让看，2013年杭州土地成交住宅规划建面达到1591平方米，几乎2倍于杭州的成交量，这在此前历史上也比较罕见。同时虽然2013年上半年杭州的成交情况比较好，但2013年下半年杭州的需求就显示出疲态，特别是越临近2013年的年末，成交表现非常一般。这主要源于，杭州市场的需求已经被限购严格限定，纯粹的刚需很难托起市场。这样看来，2013年土地出让多和需求乏力的城市可能也会首当其冲地受到影响。需求乏力的原因应该来自于两个方面，一个是价格的上涨，另一个是前期的成交量大。完全可以顺着这些线索去搜寻一些房价下降的蛛丝马迹。在2013年价格上涨大，前期成交大及土地出让多的城市需要注意房价的趋势。你会很惊奇地发现，一线城市的房价并不是铁板一块。

“最”问题——房价的调整底部在哪里？最经常被问到，分歧最大，最难以回答的问题！至今没有看到一个关于房价比较明确的定量测算。尤其是当房价下跌或者有下跌趋势的时候，更是非常容易被问及的问题，仿佛也会从他们的眸子间看到那希望的光亮。我知道也希望，房价就在他要入场的时间点会出现底部。从量价关系上看，我认为价格的底部应该在这个城市或区域的上一周期房价平稳并且成交量充沛的区间作为房价的底部。从交易的角度来解释，在这一个区间里房价有支撑。从房价的调整底部看，房价不会跌破2011年二季度的水平。而在这一时间段房价几乎没有上升的城市，房价的调整几乎没有可能发生。如果仔细分析的话，这其中还是有很多辩证的思维方式在其中蕴含。

开发商什么策略最优？简单概括就是，跑得了就跑，跑不了就停；未来能跑就捂，现在能跑就跑。我们认为，在这种环境下，开发商所做出的行为完全是相机而动。也就是说，完全依赖其他的开发商的策略来进行降价决策，所以很可能是降价会迅速会产生行业共鸣。同时我们还强调2014年全年的观点，市场已经由供给的逻辑作为主导转变为需求的逻辑作为主导。而在需求调整的情况下，调整可能更呈现V型反转，而不是供给出问题的市场则更有可能是急速下跌并伴有低位徘徊。目前市场很可能正在选择V型的路径，这不能不说是好现象。

【独家稿件声明】凡注明“和讯”来源之作品（文字、图片、图表），未经和讯网授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载，请与010-85650688联系；经许可后转载务必请注明出处，并添加源链接，违者本网将依法追究责任。