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楼市猜想（１） ■本报记者 张文晖 ■赵月若雪
一季度数据出台后，市场最关心的问题是：房地产市场拐点来了吗？接受中国经济时报采访的专家对于这个问题给出了不同的判断。
正方
郭晓武：大形势上说当前楼市出现“拐点”实际上是大家心照不宣的。价格上确实出现了调整，交易量低于２０１３年的同期水平，对于三线城市来说，分化是比较严重的。
２０１４年第一季度ＧＤＰ增长速度明显减缓，稳增长成为主要趋势，经济下行的压力较大，加上第一季度贷款政策收紧，开发及购房贷款额度都加大了限制，首套房贷款利率上浮，这都造成了房地产市场上货币量的减少，对市场来说自然会有一定的下行压力。
从“国五条”出台后，２０１３年以来国家就一直强调要执行差别化住房信贷、税收政策和限购政策，现任政府推行的政策不再是对全国楼市一刀切的统一调控部署，各地的调控手段是多样化的，更加注重分化指导。实际上目前来说我国的调控手段已经逐渐从“需求调控”转向了“供给调控”，' 房价调控的原则也从“抑制房价上涨”转变为了“促进房地产市场平稳健康发展”，行政性手段的参与减少，从市场走势来看虽然房产市场的价格依旧持续上涨，但这些调控手段还是发挥了一定作用的，' 投资性需求得到了一定的遏制，当前市场还是以刚性需求和改善性需求为主。
反方
' target='_blank' >陈宝存：中国楼市并没有到所谓的“拐点”时刻，降价这种“拐点”还不会大范围地出现，房价可能有波动，但是整体还是一种稳步上扬的趋势，不必过分解读。
２０１４年初以来我国房地产市场低迷尤其是一二线城市成交量低落的原因之一是各地政府为了应对“国五条”的要求，需要在年底前完成限价的任务，可能采用了政府强制限价措施压制年度房价的上涨，例如北京' （楼盘）采取的政策是４万元以上高价项目不审批预售；另外一方面，２０１４年房地产市场上销售的主要是２０１２年成交的' 土地，例如北京２０１２年全年土地成交额大约是６００亿元左右，到了２０１３年就达到了１８００亿元，是前一年的三倍了，但是这部分土地现在还没有办法投入市场交易，各种文件、手续和房地产开放，都需要一个过程，这就导致重点城市新盘上市量的减少，购房者无房可选。再者目前来看刚性需求仍然巨大，包括城镇化进程的推进带来的城市新增人口的基本需求，城市婚房、学区房需求，居民住房改善需求和' 旅游文化休闲地产需求等等。随着２０１３年成交的土地投入市场之后，市场低迷会相对好转。
邓郁松?押首先，我认为今年整个房地产开发增速的回落是到了该回落的时候，投资增速的回落并没有太让人意外的地方。
我们曾测算我国房地产的大趋势，２０１３年前后应该是新开工的峰值，２０１５年是施工的峰值，２０１７年是竣工的峰值。根据这个测算，今年以来的新开工数据到回落阶段属于正常。通过测算，我国城镇户均房屋套数应该是一套左右，或略高于一套。这表明城镇住房最低时段已经过去，如果还保持以前的大规模的开工量，一定会带来很严重的产能过剩或供给不足的问题。假如今年新开工增速继续保持２０％的增长，对未来发展一定是灾难性的。因为整个市场一定是讲供需基本平衡的。到目前为止，整个户均状态已经略高于一套，因此整个新开工面积适当的回落是正常的，也是健康的。
其次，到目前为止从我们监测到的主要指标来看，全国整体房价大幅度回落的条件基本不具备。１９９８年以来，整个国内的城镇居民人均可支配收入增速显著超过房价的涨幅。２０１３年，我们测算全国新建住宅均价是５８５０元，这个价格大概是１９９８年的３．１６倍，是２００３年的２．６６倍。但是我国２０１３年的城镇居民人均可支配收入是２６９５５元，是１９９８年的４．９７倍，２００３年的３．１８倍，所以整体收入涨幅高于房价涨幅。这也是多年以来房屋交易量较大的重要原因。
个别楼盘价格回落是正常的，因为不同楼盘资金来源不同，一旦销售受阻产生问题之后，为使资金链正常，可能会有一些所谓促销、加大幅度降价的措施。
' target='_blank' >张宏伟?押短期内，很难看出是否出现拐点。 从全国角度而言，中长期内商品房在成交量方面总体仍然有所增加，但增速相对下滑。只是二线城市、三四线城市与一线城市之间出现了明显分化现象。
从二线城市情况来看，由于部分城市商品房库存量高涨，出现大幅降价现象，导致部分企业在该城市拿地偏谨慎。而三四线城市普遍存在前期供应量过大的问题，更需要谨慎对待。这使得房企调整拿地策略，尤其是在库存量高涨的地区少拿地或者不拿地。从而导致一季度房地产开发企业土地购置面积５９９０万平方米，同比下降２．３％。
就市场而言，实际还没有太明显到“拐点”的地步。目前只是增速下滑，尤其是从价格角度来讲，' target='_blank' >统计局公布的一季度数据，其中价格同比数据是１９个城市上涨，仅温州' （楼盘）一个城市下跌。但是从价格增速角度来讲，出现明显下滑，如一线城市去年上半年同比增速达到２０％左右，但今年一季度上涨大概只有１２％—１３％的增速，二线城市去年下半年上涨１０％左右的有十几个，今年大概只有三四个。涨幅有所减速现象在以后可能进一步明显。
在银行信贷紧缩的市场背景下，对于大型企业来讲，此时企业布局区域内个别楼盘大幅降价更多表现为战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。首先，大型企业会针对全国范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域，同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。
