中国房地产市场驶入深水区 正在去泡沫化顺水鱼财经

近日，中国金融四十人论坛（CF40）与野村综研金融市场研究委员会联合举办了2014年度中日金融圆桌内部研讨会，会议主题是“中日经济：未来十年的风险与机遇”，中日两国30多位经济、金融领域的专家参与了演讲、交流。

研讨会上半场，与会嘉宾重点围绕未来十年中日宏观经济形势、中日两国经济的比较等议题展开了深入的讨论；研讨会下半场，CF40成员、安信证券首席经济学家' target='_blank' >高善文，野村资本市场研究所首席研究员关志雄，日本银行理事木下信行分别就“中国房地产市场正在去泡沫化”、“中国房地产重蹈日本覆辙可能性很小”、“日本金融系统的结构改革”作了主题演讲，之后中日与会嘉宾重点围绕中国和日本房地产市场泡沫、风险与应对等议题展开了深入的讨论。本次会议由中国金融四十人论坛秘书长' target='_blank' >王海明主持，上海' （楼盘）新金融研究院协办。经作者审核和主办方许可，《21世纪经济报道》本期刊发下半场的部分演讲和讨论内容，以飨读者。

中国房地产行业面临资金压力

从微观层面的数据出发，以房地产类的上市公司所持有的存货水平为分子，以其在一段时间之内的营业收入为分母，可以得到存货周转率倒数。营业收入的数据可以使用损益表里面的，也可以使用现金流量报表里面的，二者相差不大。

对比图1与图2，2008年以后，以房地产公司为观察样本，相对于给定的营业收入，其所持有的存货数量出现了大幅度的上升，相较2006年之前大约翻了一番，总资产比例大约从2.5上升到4，增长了60%-70%。毫无疑问，其中存货的大幅度上升占很大比重。这一上升过程，与中国在2008年至2011年所经历的' 房价的大幅度上升，房地产市场的泡沫化，以及四万亿强大的刺激是很紧密地联系在一起的。

2012年初以来，存货占营业收入比重上升趋势基本结束，开始横向发展甚至轻微下降。从总资产的情况来看，给定的营业收入所需要持有的总资产的数量从2012年上半年以后有较为明显的下降。这一转折，佐以其他数据的交叉检验，是非常有意义的，也是非常重要的。对于我们理解房地产市场的现状，预判未来走向，都是很重要的参考。

我们还可以从另一个角度进行补充讨论。我们计算了房地产上市公司的ROA（总资产回报率）与ROE（净资产回报率）。其重点在于，从2006年或者2007年开始，ROA和ROE在趋势上有非常明显的背离，其差距有显著的扩大。这反映了地产公司杠杆率显著的提升，而迄今为止也许仍然在提升。这一加杠杆的过程若以2010年为界分为前后两段，在前面阶段ROA和ROE上升是同向的，由于资产回报率上升，所以企业加杠杆。在后面的阶段，ROE上升的同时ROA在下降，企业由于某种原因被迫用杠杆上涨推升和支持ROE的水平，但是总资产回报率在后期开始下降。

同时，因为房地产企业的存货水平和它所支持的总资产水平在上升，那么它的负债端也一定要上升，这一上升主要的来源是债务融资，而不是权益。结合一些来自于宏观经济层面和金融系统的知识，这一上升过程中的债务融资有三个主要来源。一是后来越来越受到严格管制的银行表内借贷。二是2011年以后迅速成为极其重要融资来源的影子银行体系融资。在影子银行体系融资之中，也许有40%直接流向房地产市场，也许还有一些间接流向房地产市场。而影子银行体系实际也受到一定程度的监管。第三个极其重要的融资来源是民间融资或者说民间高利贷活动。

以上三种融资来源有两个共同特点：期限短（大多不超过两年）、利率高。利率水平与开发商资质相关。在' 信托融资和民间融资领域，对于一个普通资质开发商来讲，利率也许在15%-30%之间。在负债到期以后，开发商所对应的资产如果无法快速变现，将同时面临越来越大的现金流压力。

现金流的压力在两个条件下会激化。第一个条件是货币紧缩，全社会资金筹措都变得极其困难，在影子银行和民间高利贷体系里面会暴露出非常大的违约风险。媒体报道的老板跳楼、跑路事件就是违约风险暴露的体现，这背后更加印证民间借贷活动的紧张和房地产市场的调整。第二条件是房地产销售的大幅度下降，使得房地产企业经营性现金流来源迅速枯竭或者下降。这时，即便开发商能够快速削减开工、拿地，在过渡阶段现金流仍然面临非常大的压力。今年上半年经历的民间借贷体系的紧张、钢贸融资和商品融资的坏账等，都是这一情况的实际案例。玻璃厂、商品贸易、钢贸等产业老板获得融资（钢贸更是反复融资），这些资金最后可能都流向房地产，所以房地产资金链紧绷的情况下，民间的高利贷商人会感受到前所未有的压力。这是我们对地产开发商资产负债和资金流层面面临压力的简要总结。

房地产市场正在去泡沫、去存货

在宏观层面和微观层面所看到的事实在一定程度上可以相互印证。

图3是中国' target='_blank' >统计局公布的70个大中城市（分为一二三线城市）新建住宅价格的环比情况，图4是指数研究院公布的一百个城市（分为一二三线）的住宅（包括二手房）价格，在通过定基数处理排除数据波动后，所反映的趋势基本一致，同时也与上市公司资产负债表的变化非常一致，所以，前述对于房地产发展趋势的分析是可信的。

从开工和成交量方面来看，主体在三线及以下城市。我们来集中观察百城数据中的三线以下城市的情况（参见图4），如果2011年1月份为100， 2014年5月份不到107。也就是说，在约四年的时间里，价格定基数累计涨幅不到7%。而这四年里，CPI上涨约15%，可支配收入的涨幅保守估计为30%。所以，相对于收入而言，在过去三年半时间里，房价的调整和修复过程实际上已经开始了。

如果我们完全以新建住宅为基础的话，得到的结论是相似的，尽管数据有一些差异。2014年5月，新建住宅价格的定基数接近109，每年涨速不到3%，这一涨速恐怕还不足以覆盖在高杠杆比例和高成本融资的条件下，开发商累计财务成本上升。开发商为了支持存货所需要支付的利息成本每年都不止2%-3%。所以，对新建住宅数据的观察也支持这样的看法： 2011年以后，作为中国房地产市场的主体，三线及以下城市去泡沫的过程在2011年某个时候已经开始了。人们对于房地产泡沫的关注与讨论集中于中国的一线城市，即北京' （楼盘）、上海、广州' （楼盘）、深圳' （楼盘）。一线城市的价格定基指数，无论是在统计局公布的数据中还是百城数据中，都达到了120以上。所以，2011年以来，中国房地产市场在经历显著的分化，在非常小的一部分地区，整个房价在继续快速泡沫化，而在房地产市场交易量主体部分的去存货和去泡沫过程已经开始。

2008~2010年，中国大中小城市所有领域的房价大幅度上升。结合这一情况，我们可以解释2011年以后上市公司的存货数量开始稳定下来，总资产数量也下降的事实。其原因在于市场已经开始调整，而且到现在为止已经调整了至少两年半。随着市场调整的持续，房地产企业或早或晚都会意识到市场的不景气，从而被迫去存货，压缩资产数量。所以，我们在上市公司报表看到存货数量和资产数量高点是在2012年早些时候，之后房地产企业总体上已经开始调整了。

此外，还有一部分数据观察，以国家统计局所公布的商品房的销售面积作为基础来分析。尽管由于各种原因，这一数据短期内也许存在一定的偏差，但是在一个相对比较长的序列上来看，还是比较可靠的。商品房销售面积的平均增速在2007年之前约为21%~22%，在2007年-2010年约为13%，在2011年以后平均是8%。这是我们熨平了一些短期剧烈的波动后所观察到的市场销售的情况。

另一个指标是房屋新开工面积。新开工面积对应的就是未来（平均一年半以后）的房屋供应量。在2007年之前，房地产新开工面积的平均增速大概是19%，跟销售面积增速基本一致；在2007年-2010年，销售面积平均增速只有12%，而房地产新开工面积的平均增速约为22%，这反映了在金融危机后的几年时间里，房地产市场经历了显著的存货积累过程，这在上市公司的数据中也很好地反映出来了。同样重要的是，2011年以来，整个房地产市场平均销售面积的增速是8%，但是平均新开工面积的增速不到5%。供应的增长从增速上来看已经显著低于销售增长。换句话说，2011年以来，房地产市场已经开始去存货。

基于以上数据，我们可以对房地产市场的现状做出基本评价。站在2014年6月这个时点观察中国的房地产市场，我们有把握认为，中国房地产市场的主体，在过去三年的时间里已经在去存货和去泡沫的过程中；在一线城市，房地产市场总体继续经历着显著的泡沫化过程，其中的宏观经济风险也许有一些，但是不会特别大。我们应该重点讨论的问题不是要不要去泡沫，而是接下来应该怎么办。

中国房地产市场正驶入深水区

中国房地产市场还需要三至五年的时间完成去存货和去泡沫的过程。以上市公司存货数据为基础，并对这一数据进行推算，我们可以看到，尽管市场去泡沫过程已经持续三年多，但是去泡沫的程度也许还不及三分之一。与2012年以来的情况相比，未来几年去泡沫、去存货会明显加快。

在这一去泡沫化的过程中，在房地产三线及以下城市的某些地区，在民间信贷的某些领域以及在影子银行体系的某些板块上，将会出现严重的违约以及违约所带来的大规模的重组。在一定范围内，市场激烈的调整是难以避免的。在中国最发达的长三角地区（不考虑上海），比较激烈的调整已经持续了两三年。正是在这样的背景下，那里的银行体系压力在上升，民间借贷体系压力相当大。即便是影子银行体系，压力也是非常显著的。钢贸融资大规模的坏账等，也是在这一背景下发生的。

所以，中国房地产市场这艘船正在驶入深水区（uncharted area），我们从来没有经历过。这里也许有暗礁，也许有很多风浪，会不会翻船呢？我个人的看法是，中国政府仍然有足够的财政资源和能力，在一定程度上控制局面的发展，不会失控。

（作者系中国金融四十人论坛成员高善文，安信证券首席经济学家。本文为作者在近期召开的2014年度中日金融圆桌内部研讨会上的主题演讲，由中国金融四十人论坛秘书处整理，经作者审核。本次会议由中国金融四十人论坛与野村综研金融市场研究委员会联合举办。