土地流拍：楼市的反向信号顺水鱼财经

上半年的成交低迷，终于传递到' 土地市场。

北京' （楼盘）自然最受关注。7月29日是北京5宗经营性地块交易的时间，其中三宗商业性用地受追捧，两宗居住用地流拍。

位于北京朝阳区孙河的这两宗地块，起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.50万元/平方米，总价超过77亿元，但自7月15日挂牌以来，一直没有房企竞价。孙河是诞生地王的区域，现在的龙湖双珑原著、泰禾 北京院子以及未见动静的中粮孙河项目，地价都不低。

北京上一次土地流拍（标），还是3年前的2011年4月20日，三幅住宅用地招标，其中，顺义两幅地块流标。

北京显然不是土地流拍最多的城市。比如，2014年7月，成都市国土资源局公开出让19宗土地，最终成交10宗，流拍6宗，因故终止3宗。流拍率超过30%。

7月的流拍，是否意味着新一轮土地流拍潮的开始？很有可能。虽然一批又一批城市取消限购，甚至有个别开发商逆市涨价，但整个楼市的预期并未因此发生逆转。房地产信贷也不见丝毫松动的迹象。开发商没有上半年那么悲观了，但也没有任何乐观的理由。反映到土地市场，开发商就必然小心谨慎，地王则是轻易不敢抢。这正是土地流拍流标的前提。

即使最好的年景，也可能会有土地卖不掉，只是调整时期特别频繁。今年土地流拍会有多严重？可供比较的年份是最接近的2011年。据北京中原市场研究部统计，2011年全国主要130个城市，土地流标900宗，其中居住类流标达420宗。总流标数量比2010年的280宗上涨了2.2倍，住宅类地块流标比2010年的130宗也上涨了2.2倍。

但攸克君认为，2014年的土地流拍现象，不会比2011年更严重。理由有三：

第一，政策面，2011年是限购普遍开始的一年，而2014年则是限购普遍取消的一年。

第二，目前为止，开发商资金并不是特别困难，去年回笼的资金充沛。

第三， 房地产信贷虽然偏紧，但社会融资规模庞大。根据' target='_blank' >央行7月15日公布的数据，2014年上半年社会融资规模为10.57万亿元，比去年同期多4146亿元；上半年人民币贷款增加5.74万亿元，同比多增6590亿元。截至6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%。

这些数据说明了什么？说明新发行的货币仍然庞大。虽然' target='_blank' >银监会一再说要严格监控房地产信贷风险，但资金从来都是往高处走。能承受高利息的，只有房地产等极少数行业。攸克君相信，那些货币七拐八拐，相当大一部分还是流进了房地产行业。

土地流拍，地方政府比开发商更恐慌。攸克君的观点是，此轮土地流拍周期，如果从8月份开始算起，最多还有3个月，流拍数量将远远少于2011年。最迟11月起，地方政府就会用尽各种招数，来吸引开发商拿地。比如，拿出更好的地块，实行更灵活的付款措施。

从这个角度看，土地流拍可能正是楼市筑底的信号。筑底的时间大约是3个月。这个时间，为购房者入市提供了绝佳的机会——它也符合攸克君的240天理论。以此类推，开发商拿地的良机，是在10月底11月。

粉丝诸君，你没有理解错，攸克君正是从反向来解读土地流拍的信号。私下交流的时候，这一观点得到了多位业内资深人士包括开发商的认可。因为，2008年和2011年的楼市运行规律，可以支撑这一观点。

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