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8月份，中高端新盘集中入市步伐加快。尽管上半年高端住宅市场成交下跌态势明显，但市场结构性的机会依然存在，这也给了这些新盘入市的底气。机构监测数据显示，总价2000万以上的高端住宅成交量在上半年不降反升，而京西楼市正在成为这种结构性反转的最大受益者。
结构性“反转”
亚豪机构联合攸克地产发布的2014年上半年北京' （楼盘）高端物业成交报告显示，上半年北京共成交539套单套总价在1000-2000万元的公寓，同比去年同期少售404套。然而，在总价在2000-3000万元以及总价在3000万元以上的高端住宅领域，则分别同比各多售出了4套和16套，呈现出“结构性逆转”的态势。
与之对应的则是5万元/平方米以上的高端居住物业的下滑。亚豪机构副总经理高姗表示，上半年北京公寓产品共成交897套，与去年同期相比大幅下降57%;成交面积为15.9万平米，同比回落59%;销售金额总计为92亿元，同比减少105亿元。
尽管成交惨淡，中高端改善型楼盘也无法再等待。8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，包括金隅78墅、亚奥万和四季、海棠公社、天润福熙大道、' howImage('stock','1_600683',this,event,'1770') 京投银泰(' 600683,' 股吧)琨御府等楼盘在内的16个中高端改善型项目，占当月计划开盘量的50%，并创下年内月度开盘量的新高。
从2010年开始，北京高端住宅项目的成交量一直稳定走高。不过，从2013年三季度开始，由于信贷政策收紧、贷款审核时间周期延长等，房地产市场整体成交急转直下，进入滞涨阶段。受此影响，总价高、面积大、非本地购买需求占比较大的高端住宅市场成交，也一度遇冷。
京西得机会
高姗认为，今年高端住宅成交走高，主要原因在于高端物业供应量激增，不仅加大了财富阶层的选择面，而且入市项目均大幅提价，使得财富阶层感受到高端住宅产品的长期、稳定增值功能，促进了高端住宅的成交。北京西部地区的高端楼市，即是这种结构性“上涨”的最重要的“受益者”。
“市场从2014年的4月开始，逐渐开始有所改观，地段好、产品规划比较好的项目，销售进度开始有比较明显的回升。”北京万科高端住宅事业部负责人高广汉表示。在接受记者采访时，五矿万科如园项目已经在北京上半年高端住宅房地产销售排行中位列第一。
在万科引领下，京西楼市开始成为“结构反转的主角”。根据亚豪地产机构的统计，2014年上半年成交面积超过10000平方米的楼盘总计只有3个，分别为五矿万科如园、西山壹号院和望京金茂府。其中五矿万科如园和西山壹号院均位于京西西北旺一代，这个区域向来是北京高端住宅成交的主战场之一。
五矿万科如园项目的销售数据显示，上半年签约的主力户型主要为230平方米的三居室和240平方米的四居室。该项目的购买意向调查显示，购买该项目的客户主要看中的是该项目所处地区的资源优势和教育配套，以及万科品牌对建筑质量、社区服务的保障。
尤其在教育配套资源领域，京西楼市的优势十分明显。京西地区主要成交量贡献的楼盘，在教育配套资源领域均有突破。记者了解到，目前，' howImage('stock','2_000931',this,event,'1770') 中关村(' 000931,' 股吧)二小的入学划片区域，已经确定覆盖五矿万科如园等区域内的高端楼盘。
“今年北京市调整了小学入学的政策，共建等传统的占有优势教育资源的方式，都已经失效了，回归到了‘划片入学’这个最传统的方式范围内，也使得优质的教育资源更稀缺，而这个优势，在京西楼市是最为明显的，而在高端改善型的需求当中，教育是很大的需求。”一位长期从事房地产经纪业务的人士表示。
延续主战场
高姗认为，下半年高端住宅市场能否维持上半年体现出的结构性反转，甚至有进一步的亮眼表现，京西区域市场的表现，是重要因素之一。市场供应的集中，将使这一区域继续成为北京高端住宅的“主战场”之一。
日前，北京市住建委正式批复了保利海德公园项目的预售许可，该项目拟预售单价高达9.5万元/平方米。在此之前，北京市长期对高价楼盘的预售审批进行干预，不少高价盘的预售审批被延后处理。保利海德公园以高价获批，被业界认为是政府放松价格控制口径的信号。
“经过了超过半年时间的整理，结合上半年从4月开始的成交回暖以及结构性的成交反转，我们预期下半年的高端住宅市场成交状况，会进一步地延续上半年的势头，我们很看好下半年的市场。”高广汉说。
这与市场供应也休戚相关。记者了解到，被业界普遍关注的万柳书院项目，有望于2014年下半年获得预售许可审批。业界预计其价格将超过12万元/平方米以上。
也正因如此，京西楼市将在下半年热度不减。目前该区域内的房地产开发企业都已经开始积极备货，如万科如园项目将在下半年主要向市场投放260-300平方米的升级产品，这些都是高端改善型客户需求较为强烈的产品户型。(北京参考实习记者 胡莲)
