央行摸底房地产信贷 开发商强烈呼吁松绑顺水鱼财经

2014楼市低迷，多位专家以及业内人士认为金九银十或将成色锐减。房地产个人房贷进来颇受关注，个人房贷在中国各地方政府的推动下已经开始有所松动，目前已经有上海' （楼盘）、深圳' （楼盘）等城市及多家银行曾经传出过放松个人房贷门槛的消息。

“如果银行信贷不放松，仅靠地方政府救市，房地产市场回暖仍有限。”一位房企知情人士告诉记者，9月11日在华南某市人民银行支行举办的会议上，多家房企负责人强烈呼吁银行调整信贷政策。

记者从人民银行华南某地支行内部人士处独家获悉，近日来，' target='_blank' >央行与全国各地支行召开会议，要求各支行召集当地房企、主管部门开会，摸清房地产市场现状，为下一步决策做准备。

“信贷是往放松方向走，因为经济不景气，现在再收紧已经不合适，但也不会太放松。”上述人民银行华南某地支行内部人士向记者透露，因商业银行今年不良贷款率上升很多，所以银行内部对房地产贷款还是较为谨慎，而央行只能是指导，放松与否要由银行自己决定，毕竟需要银行自担风险。

央行各地摸底

“此次人民银行是例行了解情况，每年年中都会对房地产做调查，只是今年因故推迟。”上述房企知情人士表示，由于地方人民银行与地方政府的关系很弱，因此在态度上并不积极，且货币政策调整需国务院和央行定夺，此次开会尚不能判断出货币政策是否会调整。

但目前房贷放松的传闻此起彼伏，尤其是在限购放松对市场影响有限时，市场预期限贷政策也将迎来调整。

9月10日，一则关于“农行取消限贷”的消息在网上流出，消息称从2014年9月9日起，农行首家取消限贷，凡购房者名下无贷款余额(之前所贷房款已还清)，即可享受首套房按揭政策，首付最低30%，贷款最高70%。

“我们农行网站上没有这个说法，现在首套依然认房又认贷，且额度紧张，放款一般要三四个月。”农行深圳龙华支行有关负责人表示，此消息不实。

此外，深圳招行也被传已放松限贷政策，对此前未有贷款记录的购房者，提供9.5折利率优惠，而之前无论购买几套住房，只要全部贷款结清的，即可按首套办理，利率基准。

“目前只是听说，可能还在讨论阶段，我们没收到文件。”深圳招行一个信贷经理说，目前执行政策未变，银行内部预期，部分二三线城市贷款政策可能会有调整，但一线城市短期内不太可能放松。

而8月中旬，上海甚至在网上传出某银行放松限贷的内部文件，但随后各家银行均予以否认。

“无风不起浪，之前地方政府放松限购也经历了从传闻到否认，最终落实的过程。”一位房地产业内人士认为，通常政策会先放出来试探市场风声，让市场有个预期消化的过程，目前银行矢口否认也属正常。

8月份，四川' （楼盘）、绍兴' （楼盘）、福建等地方政府发文要求银行放松限贷政策，但目前执行效果尚不明显。

“目前地方政府十分希望贷款政策能放松，因为限贷政策直接影响成交，现在很多地方政府都在争取政策。”北京' （楼盘）一家大型房企销售总监告诉记者。

不过，在银行看来，地方政府的政策松绑有些强人所难。' howImage('stock','1_601988',this,event,'1770') 中国银行(' 601988,' 股吧)一位个贷部负责人表示，政府放松限贷的想法与银行本身的趋利性原则相违背，在房地产市场风险加剧的情况下，银行需要考虑风险。

房贷“拐点”或已出现？

不过，目前多地首套房贷利率确实已经出现了下调趋势，放款速度也在加快。

“由于企业流动资金需求并不旺盛，部分银行下半年主动增加个人房贷市场的投入，在房贷额度充足的情况下，银行在审批、放款方面的速度加快。”分析师对记者说。

此外监控发现，有10城存在利率优惠，优惠幅度相比7月略增，但均有附加条件。其中上海有全国最低8.5折利率折扣，北京、杭州' （楼盘）、青岛' （楼盘）3城重现9折利率，此外还有6城优惠利率为9.4-9.8折，其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。

在业内人士看来，8月房贷利率普遍微降，一方面是银行对地方政府政策指导妥协的体现，另一方面也是银行自己选择的结果。

深圳某商业银行中层管理人员告诉记者，由于企业和个人信用贷款收益高、回款快，相比之下，回款周期长、收益低的房贷业务便被银行视为鸡肋。但是随着经济形势的转变，小微企业的信用风险有所上升，导致银行不良贷款攀升。出于分散风险的考虑，银行需要补充一部分风险较小的房贷业务来平衡贷款结构。

受此影响，8月份市场景气度有所回升。深圳佳兆业悦峰销售人员告诉记者，相比七八月份之前，虽然上调利率但三个月仍拿不到贷款，目前银行对新盘放款时间有所缩短，一般是三个月左右，且贷款利率已经全部回到基准。

深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军告诉记者，目前开发商资金还是较紧张，尽管贷款有所放松，但此前积压的单太多，需要排队，现在全部放开也没那么快回笼资金。

实际上，在周学军看来，银行贷款松紧对市场影响只是一方面，关键在于定价和市场信心，8月份开发商定价较低的楼盘推动了成交高潮，销售去化率都很好，深圳刚需很庞大，但购买力不足，对价格过高的楼盘存在购买难度，因此，以价换量才是未来开发商提高销量的最佳途径。

据知情人士透露，在地方人民银行召开的会议上，也有专家提出，未来市场走暖，需要开发商以价换量，不要过度依赖银行贷款放松，因目前国家对货币政策一直强调稳健。

“目前银行优惠力度没有预想的大，今年剩下几个月的趋势仍是需开发商以价换量。”深圳一位房地产专业人士称，由于2009年和2012年的楼市回暖，主要有赖于货币政策的全面放松。而此轮调整，总理已多次强调只能定向宽松，中央政策层面一直在保持定力，全面降准、降息的可能性不大。

有分析师认为，从目前的形势看，利率方面虽然出现了一些放松的迹象，但是现在预测房贷利率将大幅下调还为时过早。如果后续不出现大的政策调整，迫于地方政府的压力，下半年房贷利率或将维持缓慢微降的趋势，并且下调利率的城市会继续增多，利率“拐点”或将到来。