房产投资宜稳不宜多顺水鱼财经

文/本刊记者 徐卓航

拥有多套房产或是在异地、海外购房的投资者可以考虑适当减持，一是减少管理成本，提高资金流动性；二是分析政策和房价趋势，寻找更好的投资方向。

别看这年头刚需一族都在着急买不到房，真持有好几套房产的人也未必就省心安稳——名下有3 套房产的张先生最近就陷入了烦恼。原来，张先生早年赶上了第一波购房热潮和动迁分房，再加上父母原本住的老房子，这几年颇是过了段住一套出租两套、月月收租的“幸福包租公”生活。然而，随着今年以来楼市的震荡调整、' 房产税和不动产登记条例的渐行渐近，一直乐于投资和打理不动产的张先生也有些坐不住了。

“一方面是觉得政策预期对多套房的限制比较多。”张先生不无愁苦地表示，“另一方面就是管着两套出租屋也确实有点累。”由于国内的租赁市场大环境不好，张先生的出租屋合同都是一年一签，平均每年都有一两次重新找中介、换租客的经历。而随着租金的逐年上调，在这过程中张先生还经常要面临一两个月的房屋空置期，不但不省心，收益也大幅缩水。

对于这样的现状，张先生动了卖掉一两套房重新投资的念头。“现在的理财产品、投资渠道都很多，前几年手上全是‘不能动’的不动产，现在想想还是应该有点流动资金投些别的。”张先生说，有些朋友建议他看看这两年热门的海外房产，但因为从来没有接触过，真要尝试的话心里面却实在没什么底。

持有房产也有风险

在房地产泡沫破裂、持有税出台、不动产登记制实行等多重预期下，许多手上有几套房的投资者都像张先生一样产生疑惑，自己该不该减持房产、转向别的投资领域呢？其实，这样的忧虑是有其道理的，国内楼市的多年上行使得投资者忽视了不动产的持有成本和相应风险，让原本以稳健为特性的房产投资变了味。

长期以来，中国的房产市场租金收益率大多只有2%~3%之间，租金回报率甚至还不如把钱存入银行。然而，由于10 多年来房价不断上涨，单靠房产增值获利却也使房地产成为了老百姓最愿意投资的产品。那么如今，在未来房价上升预期不足、增值空间有限的情况下，购房者就要仔细审视自己所持有的房产了：它在可预估的将来还能带来多大的收益回报，是不是还值得继续持有？

进一步来看，除了房产本身的涨跌因素之外，原本在国内非常低的房产持有成本同样是投资者要重点关注的问题。从2011 年上海和重庆被列为首批房产税试点城市起，房产税的相关政策预期、持有成本对房产投资的影响就一直被提及。今年上半年国家' target='_blank' >发改委相关人士就指出，2014 年将全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，主要涉及一系列财税立法和修法任务，其中就包括《房产税法》。

虽然房产税立法不是一蹴而就的事，但可以预计2014 年政府将会有所作为。与之相关的还有筹备许久的不动产登记制度。虽说房产税推行应当会是一个渐进的过程，先对增量房征税也是主流趋势。但考虑到租金收益不高、房价上涨趋缓等因素，即使按目前房产税试点的0.4%征收，也会让持有房产的收益缩水，更别说将来大面积推行后可能有更高的征收比例了。再加上高档物业的管理费、日常出租维护等开支，持有这类房产的投资者就应该未雨绸缪，在政策推进的过程中也跟着逐步减持部分所持房产，以寻求更高、更稳定的收益。

另外，出租多套房屋的日常精力消耗也需要投资者重视。别看每月收租的生活多么光鲜，背后所花费的时间、精力却绝对不少。房屋空置了、租金该涨了、电器要修了、阳台漏水了……如果每年都要来回折腾好几次找中介、带看房、签新合同的过程，就算手上还有余钱，估计也没多少力气再去关注别的投资领域。

至于说近年来炒得火热的海外房产，应该说在国内房产政策环境下，确实是一个新的投资房产思路。然而，海外房产在购买、后期打理上却比国内更加繁杂，持有成本和政策风险亦是不小，对于不了解各国楼市行情的国内投资者而言，这些远在他乡的不动产往往会更加不省心、不安稳。

先比较再减持

总而言之，不动产的投资大方向应该是稳健而非暴利，因此在考虑到政策预期、风险和税费的多种因素下，拥有多套房的投资者确实应该考虑减持一部分房产，不但能将腾出来的资金投向别的领域，也能免去打理过多房产的烦恼。不过，对于手头上房产哪些应该抛出、哪些应该继续持有，则应当遵循先比较、后减持的原则。

首先应比较收益。要明确如果将房产抛出后，可以选择什么样的投资渠道。由于抛售房产其本质上是一种投资理财的渠道变更，追求的是资金的效率，希望让有限的资金能够在未来产生更高的收益。因此，投资者还应先明确自身的投资需求，有具体需求才能决定操作策略。

举例来说，假设投资者在抛售房产后将资金投入银行风险较低的理财产品当中，预计获得5%~6%左右的年收益。那么，在不考虑税费等其他成本的前提下，只要原先所持房产在未来能有3%~4%的涨幅，再加上一定的租金回报，就可以与理财产品在收益上持平。在这种情况下，购房者应更多地考虑交易成本、现金流、阶段投资目标等问题来比较优劣。但如果该房产停止上涨，甚至价格有所下挫，那么无疑就应该尽早抛出。

其次，要想较为准确地预估出自己所持房产的未来价格趋势，则应对持有房产做“健康检查”。从大的范围上来看，以北京、上海为首的一线城市目前整体房价仍有着不小的上涨态势；但另一方面，一线城市和部分二线城市的红火，掩盖不了部分三、四线城市的楼市冷清。类似这样的空置率高、纯投资性的房产通常就缺乏后续动力，可以考虑尽早抛出。

再从小一点的范围考虑，即使同样是在一线城市，市中心区域、轨交沿线、繁华商圈附近的不动产无疑更具上涨潜力及保值能力。而对于一些过度开发的新兴区域，未来是否有足够的活力则是决定房产抛售与否的关键性因素之一。即使其价格会由于中心区域的辐射影响而小幅上涨，也就未必还是最有效的投资方式了。

税费方面，就目前来看，国内还只有上海和重庆两地试点房产税，重庆只对高档房征税，影响范围不广，而上海是对增量房征税，卖掉再买回反而可能要缴房产税。对于未来还打算购买房产的投资者来说，盲目抛售现有房产可能导致遇到限购、限贷等政策性障碍，同时由于房产交易会牵扯到大量的交易税费，也会产生额外的成本（未满5 年的房产更是如此）。因此在选择抛售所持房产时，投资者也要提前将这笔账算清楚。