通缩压力下的楼市新政 机构预测二季度经济企稳顺水鱼财经

3月30日，' target='_blank' >央行、' target='_blank' >住建部、' target='_blank' >银监会联合公布，二套房最低首付调整为不低于40%。同时，' target='_blank' >财政部、国家' target='_blank' >税务总局也发文宣布，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

政府密集出台房地产“救市”政策的举动，显然受到市场高度关注。当天晚上8点，' howImage('stock','1_601688',this,event,'1770') 华泰证券(' 601688,' 股吧)便紧急召开电话会议，探讨本轮房地产“救市”的原因，以及对二季度宏观经济走势做出判断。

其中，华泰证券策略首席研究员徐彪首先表示，' 两会曾将今年GDP增长目标定为7%左右，而从1-2月份规模以上工业增加值同比增长仅6.8%来看，这已经远远低于发展目标。

“我们隐约感觉，现在保绩的‘攻坚战’已经开始了。”徐彪强调，7%的增长目标是不允许偏离太多的。房地产政策的放松只是其中的一个链条而已，接下来与此相关的' 投资领域或将出现一系列投入，比如电力、新能源汽车、基础设施、管网等方面。

通缩与房地产泡沫抉择

“' 房价非常高，经济体面临通缩压力，就是中国现在面临的宏观经济现实。”华泰证券房地产首席研究员曹光亮如是称。

据曹光亮介绍，一般而言，房地产行业不景气会导致房价下跌，最终导致经济强烈下行并形成通缩。二战以后，18个国家中这种现象总共只出现过29次，并且存续的时间都不是很长。

“一旦进入通缩领域，一些传统的货币政策会失效，整个经济体会进入螺旋式下降通道。”

而数据显示，当前中国正面临着通缩压力。据国家' target='_blank' >统计局公布数据，2015年1月份全国居民消费价格指数(CPI)数字仅为0.8，创下2008年金融危机以后的最低值。

1月工业生产者出厂价格指数(PPI)也已经连续35个月小于0，打破了1997、1998年连续31个月为负值的记录，更为难堪的是1月份PPI突然扩大为-4.3。

与此同时，截至2014年底，中国的房地产待售商品房面积6.2亿平方米，同比增长26.3%。今年1-2月份，商品房的销售面积、销售额、' 土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落。

曹光亮表示，应对通缩的最有效手段是货币宽松政策，而房地产本身是一个纯粹到只跟货币政策相关的周期性行业。像2008年一样，如果政府选择宽松政策，房地产很容易率先反弹；如果拒绝宽松，地产行业仍将持续下滑，通缩也会变得越严重。

“刺激房地产所需要的货币政策的强度，要比把经济从通缩拉到通胀的力度要小，所以房地产必须先(回升)起来。”

不过曹光亮指出，宽松若拯救经济脱离通缩区域，则势必将地产泡沫吹的更大。这在2008年的中国、' 美国，甚至历史上其他国家都出现这样的问题。

正是基于上述理由，曹光亮表示自己与市场上流行的“强刺激”、“政策反应过度”论调不同，认为央行、财政部此轮的“救市”属于明智之举。他解释称，即便不直接刺激房地产，对其他行业采取总量宽松政策，最后仍将会间接造成房地产泡沫变大，结果仍是一样，且成本更高。

“在这种情况下，央行、财政部直接去刺激房地产这一核心行业，这会导致刺激经济增长的成本小很多。房地产起来后，会带动很多产业复苏，也会让中国经济好受点。”

将带动二季度经济企稳

在电话会议上，华泰证券宏观首席研究员俞平康也表示，此次央行、财政部发布的政策既让人“意外”，又让人“不意外”。其中意外之处在于，两会上政府强调房地产既是经济问题，又是民生问题，对于房地产政策却未见松口。而会后不久，相关新政便突然公布出来了。

不意外之处则在于，此前资本市场曾预测今年一季度中国宏观经济在急速下行，包括CPI、PPI等几乎所有指标都指向了这一点。

俞平康表示，二季度中国的经济可能企稳，并且这一情况很有可能在即将到来的4、5月份出现。

对此俞平康解释称，经济企稳首先源于财政政策开始发力，其中1、2月份政府的财政支出大于财政收入可见一番，基建投资同比实现52%的增长。“从以往数据看，财政政策一旦发力，中国经济体对此是非常敏感的，特别是私营企业的利润。”

第二个因素则是房地产从2014年四季度开始出现回暖，虽然到今年房地产投资、销售量都还有下跌，但改善的契机已经出现。“到二季度，房地产行业的改善信号将更明确，而今天房地产的宽松政策正好应验了这一点。”

第三个因素则是中国的货币政策将维持“稳中偏松”的层面。目前，货币七天回购利率已从3.75%下降至3.55%。俞平康表示，由于通缩压严重，预计二季度初还将有降准的“可能性”及“必要性”。

据华泰证券预测，此次央行、财政部带来的宽松政策，将毫无疑问到来一线城市的房价暴涨；二线城市的交易量也将变得活跃，但房价尚未进入实质性上涨通道，随着政策继续宽松，未来房价上涨的概率仍较大。

而三线城市的房价或将不会受到大的影响，但对在当地有开发项目的开发商而言，却将迎来解套机会，并加快去库存速度。

“我们现在所担心的，是第三季度。”俞平康指出，受政策发力点不能持续的影响，第三季度仍存在不确定性。