买二手房如何应对“跳价”顺水鱼财经

文/本刊记者 甄爱军

行情回暖，市场交易活跃程度提高，与之相随相伴的二手房卖家“跳价”现象也时有发生。对于处于弱势地位的买家而言，为了保证自身利益不受侵害，需要借助一些技巧来规避风险。

行情回暖“跳价”频现

上海的王先生最近感到比较烦闷，好不容易找到一套合适的房子，并已谈妥价格只等签合同，却因为卖家要涨价而面临交易无法继续下去的境地。

恰逢股市牛市，王先生赚了一大笔，再加上抛出自有房产，他准备换购一套大面积住宅改善居住条件。经过多方比较，王先生看中一套位于' howImage('stock','2_002561',this,event,'1770') 徐家汇(' 002561,' 股吧)附近总价约810万元的二手房。经过一番讨价还价，最终双方确认以该价格签约，但就在签合同的前夜，中介打电话给他，表示卖方要求涨到850万元。听到这个消息，王先生感到很无奈，因为他心里清楚，如果不接受卖家的新报价，他几乎没有获得交易机会的可能。

王先生的遭遇，在楼市逐渐转暖的当下，已经不再是个别现象。记者随机采访包括德佑链家、我爱我家等沪上知名中介公司门店房产经纪人，均表示近期卖家“跳价”现象比较多见。同时，本刊不动产研究中心还发现，近期北京、深圳、广州等地，也不断爆出卖家“跳价”的新闻。更有甚者，深圳一卖家在交易完成后发现房价上涨而不愿交钥匙，居然还提出补偿要求，最后买家只得在警察的帮助下，请开锁公司打开房门。

在牛市里，随便一个利好消息都会引发卖家“跳价”。在6月初，招商平安联合体以30.1亿元夺得一幅位于宝山区大场镇的地块，溢价率高达89.7%，成交楼板价23277元/平方米，该成交楼板价是上大板块的新高。刷新区域纪录的地块成交后，迅速引起了周边二手房市场的波动。该地块周边品质较好的二手楼盘当代高邸，此前平均报价在2.5万~2.6万元/平方米的水平，据德佑链家聚丰园店介绍，地块成交后一周多的时间里，跳价的情况迅速扩散，起初只是少部分房东上调价格，但很快引起了其他房东的跟风，目前当代高邸的二手房挂牌价格已经普遍提升至2.8万~2.9万元/平方米。

业内人士表示，目前市场上“跳价”比较频繁的二手房主要是一些畅销户型，比如总价不高的小户型，以及性价比比较高的改善型物业等。德佑链家研究总监陆骑麟表示，总价不高的小户型二手房从挂牌到成交的时间大大缩短，即使“跳价”也有人愿意接受，市场接受程度高，这为卖家“跳价”创造了有利条件。

应对“跳价”预防为主

如何应对卖家“跳价”？专业人士表示主要靠预防。

在行情不错的情况下，卖家占据更多主动权，买家只能被动接受卖家开出的条件，以获得进一步接触的机会。因此在这种情况下，一旦卖家主动“跳价”，买家要么接受，要么选择放弃。虽然当前市场行情对买家不利，但这并非意味着买家就只有被动挨打的份，适当掌握并主动运用一些技巧，还是能够把局势掌控在自己手中的。下面我们结合具体案例，来具体进行分析。

学会区分卖家类型

不同类型的卖家，他们对待交易的态度会有所不同，所以了解对方身份，以及出售房产的意图，这有助于买家在后续交易过程中采取具有针对性的措施。

【案例1】徐先生在买房时，就专门询问了一下对方的身份，以及卖房的原因。他曾看中一套两房，但考虑到对方出于换购目的，而且并不急于出手，所以他放弃了那个机会，事后得知，直到他过户拿到了钥匙，那套房产还在挂牌待售中，而且价格也涨了十多万元。

【解析】兵法云：知己知彼，百战不殆。这个方法在房产买卖过程中也非常适用。通常情况下，对卖家有一定的了解，有助于买家采取有效的措施。据了解，卖家主要包括自主型卖家、投资客、继承者等等。相对来说，投资客的意愿要比自住者更为迫切一些，因为投资者在考虑转售物业时，为了提高资金利用效率，一般不会为了几万元而错失新的投资机会，所以会考虑尽快出手；但自住型卖家则可能会考虑卖到更高的价格，以便能够在换购时有更加充裕的资金，所以这类卖家会对价格斤斤计较。

尽早下定锁定意向

如果找到心仪的房产，地段、价格等都符合自己的要求，买家要做的就是早一点支付定金，并要求中介转付对方，变为定金。

【案例2】经过两次考察，张小姐决定购买位于中山公园附近的那套二手房，中介建议她支付20万元的定金，很快就把钱打进了中介的账户，并要求中介及时转交给对方。

【解析】尽快支付定金，并让卖家确认收取，是预防卖家“跳价”最为有效的方法。通常的做法是，在保证资金安全的前提下，尽可能多付一些意向金，同时需在中介的见证下，签订《定金协议》，约定双方违约责任。一般卖家违约都会被要求“退一赔一”，因此定金越多，对卖家的震慑作用越大。但需要提醒的是，如果买家自己违约，定金会被卖方悉数拿走而无法退回。

尽快缩短交易过程

卖家收取定金之后，应该尽快要求中介安排买卖签订《购房合同》，并尽快把相关文件递交到交易中心办理过户手续，以免拖延而产生变数。

【案例3】钟先生把定金交给卖家之后，得知对方房产并未被抵押，无需办理解除抵押手续，于是催促中介尽早安排双方签订《购房合同》，他的想法很明确，时间拖得越久，产生变化的概率就会越大。

【解析】俗话说“夜长梦多”，其实在二手房交易过程中也是如此。因为双方的信息不对称，而且房产中介也不可能全部掌握买卖双方的想法，所以一旦安排得不是很紧凑，就给了卖家“跳价”的机会。在时间推移过程中，如卖家发现违约成本可以承受，甚至还能得到更高的收益，就有可能会选择违约。因而尽快缩短交易过程，安排得更加紧凑一些，则可以降低卖家违约的可能性。

减少失误不留借口

如果买家留下了哪怕是很小的失误，这都会给有预谋的卖家以借口。因此尽可能把自己的工作做得更为细致一些，减少失误，是买家必须要做到的。

【案例4】陈女士在买房过程中，每一个过程都很谨慎，她会提前询问中介需要自己准备哪些材料，要做哪些准备工作，其买房过程进展得很顺利。

【解析】业内人士表示，卖家出现变数，一般都会刻意利用买家的失误，因此努力做好配合工作，甚至把一些工作前置，是减少失误的最好办法。比如在申请房贷之前，就提前找好贷款银行并对自己的资质进行评估；或者自己本身也是换购的，则应该先把房子卖掉之后再考虑买房，而不是两者同时进行，以免卖房过程出现差错影响到买房。