楼市冰火两重天：“去库存”的东风引来价格泡沫顺水鱼财经

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一段时间以来，北上广深房价涨幅让人瞠目结舌，但是最新的数据显示，一线城市已经被挤出房价涨幅排名前十，后来居上的是环一线城市和部分二线城市： 数据来源：《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，中国指数研究院" title="数据来源：《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，中国指数研究院" /> 数据来源：《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，中国指数研究院 3月份的时候，为了给楼市降温，一线城市上海、深圳出台严控政策，使得一线城市成交量下降，购房者和闲散资金涌入到了第二梯队的城市当中。显而易见，广东惠州之所以排名第一，在于其消化了不少来自深圳购房者的买房需求。河北廊坊等地同理。而南京、苏州等一直都是很吸引购房者的热门二线城市。 与此同时，一二线城市库存明显锐减，地产分析师张大伟的数据表明，一二线城市的库存去化周期（编者注：“去化”在房地产领域就是销售的意思，去化周期也是指现有商品房的销售周期）基本都在10个月以内。甚至有数据表明，合肥、南京、苏州的去化周期不足4个月，处于严重不足供不应求的状态。去库存周期越短，给购房者“看涨”的预期越强，比较来看，同样是二线城市，根据财新报道，哈尔滨、沈阳、常州，库存去化周期都超过16个月，这些城市明显对购房者缺少吸引力。对于热门城市，从来该担心的都不是库存，而是泡沫。 价格泡沫一定程度是借助“去库存”的东风 从去年开始“去库存”上升为政治任务，因为没能区别对待，政府背负着要把全国的房屋库存出清掉的任务目标，就会实施比较宽松的信贷政策。这就导致社会流动资金过剩，大量闲散资金流入楼市。如果要买房，最据吸引力的地方，当然是一线（包括环一线）和强二线城市，因为供求矛盾激烈，房价上涨空间大。然而，一二线城市房价上涨对去库存并无裨益，相反，正是借助“去库存”上升为政治任务的东风，催生了新一轮加杠杆下的房价上涨。 杠杆让房价上涨" title="“去库存”背景下加杠杆让房价上涨" /> “去库存”背景下加杠杆让房价上涨 总之，调控结果事与愿违，一二线城市的房子原本就不缺买家，在“去库存”政策的大背景下更为风光无限，但那些三四线城市真正要解决的“库存”却仍未得到解决。 楼市冰火两重天，是过去畸形的城镇化发展后遗症 按照经济学家周其仁的说法，“如今频繁提起的楼房高库存问题可以归结为是前几年城镇化大规模发展的遗留后果之一”。其实，更准确一点来说，是土地城镇化大跃进的后遗症。 过去，很多地方政府认为城镇化是推动经济增长的动力，这点没错，但是它们把城镇化等同于造城，就错得离谱了。一二线城市的繁荣，得益于源源不断人口的流入，有进便有出，三四线人口在流出，大量房产积压在那里产生了。 楼市冰火呈现两重天，三四线城市去库存压力未减 地方政府想要造城，前提是有充足的土地供应。在中国，你可以看到最奇特的一幕——土地供应和城市的真实发展需求背道而行，“一线城市吃不饱，三四线吃不了”。根据经济学家陆铭的研究，虽然也会考虑各地区的经济发展差异，但是为了平衡区域发展，我国政府更多地将建设用地指标给了中西部地区，希望通过更多的土地供给来促进中西部地区的发展。事实上，这样的分配方式非但不能促进中西部地区的发展，造成了严重的资源浪费，而且由于东部地区的土地供给相对较少，也在很大程度上抬高了房价。热门的一二线城市正是大多集中于东部。 学者傅建春等人基于国内652个设市城市的研究验证了这一点，小城市和大型城市相比，城市建成区扩张的速度明显高于城区人口的增长速度。 消除“后遗症”需要尊重市场规律 一二线城市VS三四线城市 明明是希望三四线城市去库存，却变成了冰火两重天，楼市火热的一方转眼就需要调控降温。一二线城市价格泡沫和三四线库存泡沫并存，如果不差异化对待，政策顾此失彼的情况仍会存在。 对于热门的一二线城市，不该再适用对去库存采取各种一般性的优惠政策，同时政府该要警惕楼市存在的过度投机行为，比如上个月曾引发巨大争议的楼市场外配资，蕴含不小金融风险。政府干涉房价，大多采用短平快的需求侧调控——出台限价、限购、限贷等收紧措施，目的只是为了抑制房价过快上涨，而非降房价。这类政策只会暂时抑制购房需求，不能解决供求矛盾，未来这些城市的楼市还是会“发烧”。要真正缓释房价，就该从供给侧出发，给一二线城市松绑，增加土地供应量。 对于三四线去库存压力大的城市，不少人把进城农民视为消化库存的主力。但是“去库存”并非简单的卖房子，那只会把不良资产的风险转嫁到无辜农民身上。最重要的还是增强三四线城市对周边人口的吸引力，这个吸引力不是简单取消非农户口，而是该有产业支持、公共资源配置等。
热门城市去库存无需担心，价格泡沫才值得担心，去库存应该区别化对待，不能南辕北辙，一边让一二线城市房价疯涨，另一边三四线城市库存仍难化解。