地少 钱多 人可不傻——为什么地再贵都有人拿？顺水鱼财经

秋天果然是收获的季节。尽管那边厢深圳' （楼盘）已经喊出了' 房价碾压大北京' （楼盘）的豪言，但在' 土地市场，几乎没有谁能抢走北京的强劲风头。于是，收获的季节就成了地王的季节，先是石榴庄、接着是孙河，然后东坝，这些新地王们频繁刷新着纪录以及市场的正常认知。

你一定有一个疑问——为什么地再贵都有人拿？

对此，攸克君也有同样的疑问。带着这个问题，攸克君咨询了近期参与土地竞买的多个地产商朋友，他们的逻辑，令这个疑问豁然开朗。这件事，远不是“不拿地团队就没活儿干”那么简单。

第一个原因，在土地资源稀缺的前提下，拿地不再是简单的经营行为，而演变成占有资源的战略选择。以9月8日东坝地块竞拍最终胜出者——龙湖、保利、首开联合体来看，均在北京东坝地区有项目。所以，从战略角度考虑，如果在一些土地供应量集中、且未来能够形成交易量集中的版块或者地区，连续获取土地，其对于资源集中占有的意义是十分巨大的。

更重要的是，如果这种战略布局实现，实际上是对整体成本的一种摊薄。前期同区域的自己的项目，可能因为自己在后期刷出的地王而涨价获益，如果把这些项目累计起来算账，虽然拿地王的资金消耗颇大，但却有多个项目同时分摊，收益也就能提升起来。同样的道理，基础设施和环境的成熟，也可以让自己的多个项目获益。但是，这种所谓战略性的资源垄断，只出现在那些土地供应集中，未来利好集中、未来交易量集中的地区。

第二个原因，地价预期价格的计算方式在改变。我们习惯中认为的开发商计算地价的方式，是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。但是，现在的大开发商拿地时，早已经不这么算账了。

现在的算账方法是，对于热点地块，这块土地的预期价格，参考同时期其他热点地块土地出让价格。举例说，在9月8日东坝地块开拍之前，石榴庄地块的楼面价达到了5万多元 / 平方米，这种新的算账逻辑就是，“连石榴庄地块的楼面价都到了5万了，那东坝得值多少钱？”所以，这种地王之间比价——定价的逻辑，自然是多贵的地都有人买。

第三个原因，开发商对产品形态的估值体系多元化。最近成交的几个高价地块来看，配建的公建业态，比例不低。按照我们的传统认知，公建远不如住宅的估价高，至少要打个八折，所以，原来的价值评判体系中，配建公建比较多的地，都不被看做是好地块。

但是，现在很多开发商对公建的估值多元化了。在前期核算的时候，把公建按照住宅1：1的价格进行测算。这个逻辑其实是，城市核心区的住宅地块越来越少，未来的需求，很可能需要通过公建立项上的公寓来解决一部分，现在上海' （楼盘）的' howImage('stock','1_600663',this,event,'1770') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)就有这样的情况，这种公寓的价格，基本与住宅持平。所以，这种逻辑下，你就能看到首创在西北旺，为一块公建配建比例颇大的地块，还是出了高价。

第四个原因，热点地块基本只有上市房企才有实力参与竞买，这实际上改变了原有开发商的盈利模式。传统的盈利模式是拿地——开发——销售，靠利润赚钱。但是，现在，对于大房企和上市房企来说，股价可以赚钱，拿地之后的金融和资本运作，也能变向赚钱。

所以，成本——盈利的计算方式发生了改变。一块热点地块有可能拉高股价，这样，用股票 或者股权质押融资，就可以换出更多的现金；一块高估值的土地，也可以作为标的物发债、发' 信托，这些新的变向赚钱的途径，实际上都改变了开发商原有的盈利算账模式。

【独家稿件声明】凡注明“和讯”来源之作品（文字、图片、图表），未经和讯网授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载，请与010-85650688联系；经许可后转载务必请注明出处，并添加源链接，违者本网将依法追究责任。