六问：北上广深房价还能涨多久？顺水鱼财经

2016/3/3 11:10:00 标签： 市场。北上广深等一线城市房价为何会飙升？有没有合理性？能否持续？北上广深等大城市房价，和发达国家相比高吗？房市投机，有什么危害？北上广深等大城市房价，多少是合理的？
对于处于深度转型期的中国经济，其任何一个节点的改革破题，均会牵一发而动全身，直接相关的、貌似无关的诸多因素盘根错节在一起，稍做些深度思考，就会有剪不断理还乱之感。 最近一个月，北上广深等大城市的房价持续飙升，其势头之猛、涨幅之大，俨然去年此时的A股市场。 一问：北上广深等一线城市房价为何会飙升？ 不用多说，肯定是持续的货币宽松政策。去年8月至去年底连续三轮双降（降息、降准）、今年以来天量逆回购，2月29日降准，当市场的货币之水漫灌而来，要么需要实体经济吸附，要么流向股市或楼市。 现在，实体经济萎靡不振，股市跌跌不休，楼市不涨才怪。 二问：北上广深等大城市房价的飙升，有没有合理性？ 当然有合理性！ 中国经济迈入中等收入发达国家水平，其本身就意味着大城市的虹吸效应将显著上升。 在迈入中等收入发达国家之后 ，伴随着传统产业的转型升级、新兴产业的渐进崛起，大城市有强大的科研力量，充沛的金融资源、现代服务业配套也相当完善，可以创造更多的就业岗位，吸引人口流入，推动房价上升。 三问：北上广深等大城市房价的飙升，能否持续？ 肯定难以持续，或者说持续飙升的概率偏低。 因为，当前大城市房价的快速飙升，某种程度上，是在提前透支所在区域经济转型升级的红利。 假设一线城市的经济转型升级能够如愿推进，且后发速度超过房价上升，理论上， 可以实现与房价上升的正向循环。可是，反观我国近两年经济转型的实况，每一步都是举步维坚。 而如果经济转型的真实进展不及预期，那么当前大城市快速飙升的房价，则会不可避免地沦为泡沫。 四问：北上广深等大城市房价，和发达国家相比高吗？ 与发达国家的大城市房价相比，当前北上广深等大城市显然有过之而无不及。 以房屋租售比、房价收入比进行评估，当前北上广深的房价已经高得离谱。这显然是不符合经济规律的，也毫无疑问透支了大城市所谓的经济转型红利。 这种反经济规律的现象，抑制经济发展与创新。房价涨势严重脱离基本面时，说明在这本轮大城市房价飙升过程的购房者，真正的刚需群体可能并不占多数，其绝大部分应该是基于感性判断的投资者、甚至纯粹是投机者。 五问：北上广深等大城市房市投机，有什么危害？ 投资者、甚至投机者主导的房价走势，危害性相当大。其所导致的房价非理性拉升，肯定会大大抑制一个城市的创新活力： 如果一个积极上升的年轻人，在辛苦奋斗20—30年之后，依然无法实现“居者有其屋”，很难说这样的城市会对年轻人有多大的吸引力。 此外，大城市房价上升会堆砌出新一轮资产泡沫， 导致系统性金融危机。 因为投资者、投机者不同于刚需者，资金杠杆的最大化，肯定是他们炒作楼市的必然选择。 如果大城市房价持续飙升的态势发生逆转，那么，投资者（投机者）的资金杠杆就会断裂，这一风险又会瞬间批量传递给商业银行。 六问：北上广深等大城市房价，多少是合理的？ 北上广深等大城市的房价，其适度上涨是合理的、也是必然的，但疯狂的持续飙升，却注定是难以持续的、也是危机重重的。对此，我们有必要未雨绸缪、提前防范系统性风险。 防范房价泡沫可能产生的系统性风险，关健点在于对投资（投机）资金的疏导、而不是什么行政性的限购。 首先，应进一步开放个人境外直投的相关限制，不要让资金在国内股市与楼市之间轮回式地“赌博”；其次，房产税和遗产税全面征收应该尽快提上议事日程。这是全球市场化国家税制的通则，不但可以通过加大房屋持有成本抑制当下疯狂的投机氛围，而且，通过房产税和遗产税的征收，更可以为实体经济大幅减税有效拓宽空间。