浙大管院贾生华 ：房地产急需供给侧机构性改革顺水鱼财经

编者按：

日前，2015中央经济工作会议聚焦供给侧结构性改革，明确了诸多新论断、新政策、新举措，传递出一系列含金量十足的政策走向。一时间，各大行业都开始了对“供给侧结构性改革”的热议与思考。

而据中国社科院财经战略研究院近日发布的《中国住房报告(2015-2016)》显示，2015年商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时,住房市场步入结构性过剩时代，内部结构失衡，一线城市供求矛盾突出与三四线城市供过于求并存。因此，2016年，' 房地产将面临供给侧结构性改革的重大难题。

在此背景下，作为长期从事房地产市场、房地产政策和房地产' 投资等领域研究的专家，浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，房地产要进行供给侧结构性改革，实现“去库存”，关键是要发展生产力，提高资源配置效率。

1、房地产急需“供给侧机构性改革”

贾生华教授表示，目前许多城市房地产都已呈现“产能过剩”的状态，“存量规模”已足够大，而在北上广深等一线城市，人口和经济持续集聚，住宅仍然短缺，价格持续上涨，居民购房压力巨大。

因此，如何改善商品房供给结构，在一线城市控制地价' 房价，在其它城市控制开发规模，提升品质和功能，提高物业使用价值，是新常态背景下房地产行业发展的基本任务。

2、房地产供给侧结构性改革要明确“四点”

焦点：' 土地财政

目前一线城市的“房价泡沫”和三四线城市的“存量泡沫”都与城市政府追求土地出让收益的制度安排有关。一线城市增加商品房有效供给，需要政府增加土地有效供给，完善土地出让机制，抑制地价房价过快上涨；三四线城市消化商品房库存，需要政府严格控制土地供应规模，改善基础设施和公共服务。

贾生华教授认为，房地产供给侧结构性改革，首先要减少城市政府对土地出让收益的追逐和依赖，并把更多资源用于改善城市功能和公共服务。

重点：产业链分工

房地产企业的成熟商业模式是做“开发商”，走“拿地、规划设计、开发建设、销售、交付、物业管理”全产业链流程，而目前很多房地产企业经营管理粗放，产品和服务创新不足、品质不高且同质化严重。

“随着市场需求向高品质、差异化方向发展，房地产企业必须要深化产业链分工，走专业化、精细化道路，才能提高创新能力和产品品质。”贾生华教授说，“在产业链上游，房地产金融创新速度加快，专业投资商出现，创造出多样化的投融资模式，将成为未来房地产业的制高点；在产业链中游，工业化和大规模定制将成为标准化产品的主导生产方式，适合大规模、技术领先企业发展。同时，差异化特色产品将由“专而精”的中小企业生产；在产业链下游，规模巨大的存量物业和瞬息万变的业态调整碰撞，使得物业经营和服务逐步专业化、精细化，孕育出大批市场生存能力强的中小企业，形成“房地产+”的新模式。”

难点：产业创新

中国城镇商品房大规模数量扩张阶段已经结束，商品房市场从严重供不应求发展到总体供过于求。贾生华教授认为，在基本需求满足基础上，今后房地产市场的有效需求主要是改善结构、提升品质、优化功能，要靠开发商不断创新产品和服务才能激发出来。

“但是，由于房地产产品和服务的综合性、系统性和过程性特点，开发商进行产品和服务创新的难度很大。尽管许多企业提出了转型升级战略，但真正见效还有待时日。更多的企业还是依赖原有的业务模式，创新的动力和能力不足。”他说。

起点：理解需要变化

供给侧结构性改革的基本逻辑是：产能过剩的根源在于现有产品和服务不能满足需要，无法激发需求。不是没有需要，而是没有合适的产品。因此，需求侧数量型刺激政策的效果不佳。必须从供给侧入手，创新产品和服务，使其符合消费者和用户的需要，从而激发需求，形成有效供给。

因此，贾生华教授提出，供给侧结构性改革必须采取用户导向的思维模式和体制机制。政府要从“城市需要什么”入手进行城市规划、建设、配套、服务和管理。房地产企业要根据“住户需要”，创新住宅产品和服务；根据产业业态需要，提高非住宅物业的使用功能和价值。

3、房地产“去库存”与“救市”有区别吗？

2015中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施。

对此，贾生华教授表示，“去库存”的政策手段看起来是刺激购房需求为主。但是，刺激需求不是“供给侧结构性改革”的重点，不能简单理解为新的“救市”。地价、房价上涨更不是政策目标。

4、房地产供给侧结构性改革任重道远

对于中央经济工作会议日前提出的“推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济发展新常态的重大创新，是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择，也是适应我国经济发展新常态的必然要求。”贾生华教授表示，相对于过去的“需求侧数量型刺激”政策，“供给侧结构性改革”更加注重经济发展的中长期质量和效益。对于政府和企业来说，相当于一场“自我革命”，由此才能开辟中国社会经济发展的美好前景。

此外，他还提出，对于房地产业来说，必须“戒除激素”，破釜沉舟，背水一战，才能形成持续健康发展的“长效机制”。