卖地致富后 首富如何“守”富?顺水鱼财经

喜：变花样投资让土地入股 获益7倍租金

文\广州日报记者黄子宁、陈昕宇

图\资料图片

前日，位于顺德区佛山新城、乐从镇吉祥道以东的一地块由保利竞得，成交价12.2478亿元。而该地块部分土地属于大墩村，地块的成功出让，或又将有村民从中受益。

记者盘点近年来佛山出现的“土豪村”不难发现，它们多出自热点板块或者区域，不过致富后，“土豪村”各自的前景和发展前途却各有不同：有的村因无地可售，且缺乏持续创收模式的支撑，村民不得不出门打工，村落也变成“空心村”；有的村以土地作价入股的方式换取物业，成功守住财富。

成为“土豪村”

的必要条件是……

1.最好处在热点板块区域

腾冲村、大墩村、湖洲村……佛山历来“藏富于民”，类似分红多的村集体会被冠以“土豪村”的名号。记者了解到大部分“土豪村”的财富来源于土地出让收入。

记者盘点媒体公开报道发现，土地出让令村民变富的案例近年来为数不少。

早在2013年，南海区西樵镇岭西村一经济合作社，因征地、合作开发就向该经济社每位股民分配了28万元和30平方米公寓。

狮山一条村，因涉征地拆迁，在2013年的两次股份分红款合计每人64万元。

就在本月初，里水沙涌一村民小组出让原南海东风藤厂旧址一块占地逾8.7万平方米的临江商住地，交易额近20.3亿元。

“土豪村往往诞生在一些热点的板块和区域。”佛山' target='_blank' >经纬市场研究中心首席研究员陈智斌分析称，今年佛山土地出让热点广佛板块、千灯湖、里水等地，均有多宗高价地块推出，而相应的这些地区更容易涌现“土豪村”。

2.村集体用地能按拍卖收益“分红”

' 房地产业内人士指出，并非所有的村的土地都能够“出让”，因为村集体用地不可以直接卖给开发商，要从集体用地性质转成国有，通过政府公开出让，村集体再按照一定比例获取收益或者股份分红。

因此，目前村集体土地出让方式有两种：一种是在土地公开出让之前已经以固定的价格被政府收回作为国有土地收储。另一种是村集体的部分或者全部用地，并没有在出让前全给政府收储，而是按照未来出让时的权益分成。

“前一种办法，土地出让的价格已经定下了，再拍出高价和村民也没有关系，后者可以允许村民在土地公开招拍挂成交后再获得收益，土地价格卖得越高分成越多。”房地产业内人士表示，通过卖地成为“土豪村”的多出自后者。

记者了解到，近年来不少村集体土地之所以变得更值钱，是因为三旧改造项目。来自佛山市国土规划局的数据显示，截至2013年年底，全市纳入三旧改造标总用地面积52万亩，其中涉及旧村庄的就有92000亩。尽管上半年前三季度的土地市场不尽如人意，但“三旧改造”的势头并未减弱。今年上半年，佛山全市新增“三旧”改造项目119个，预算投入资金57亿元，改造面积5867亩，同比增长218%。

3.农村集体资产交易要透明化

除此之外，农村集体资产交易更透明，会令土地出让后，财富更易落到村民的口袋中。

“此前一些村曾反映过"贵地平卖"或者"贵地平租"的现象，导致村民没有享受到发展的红利，也因此带来了纠纷和矛盾。”熟悉农村集体资产交易的知情人士称，农村集体资产交易的透明化，从制度上减少了这种情况出现的几率。比如腾冲村所处的乐从社区，就搭建起顺德区内首个农村集体资产交易平台。

通过该平台，农村集体资产信息、竞投活动、合同签订全部纳入监管，让村（居）民明晰集体的“家底”，交易信息通过网络发布，保证交易公开透明，促进农村集体资产合理增值。

而土地出让的资金也要进入农村现金管理平台。截至2014年12月15日，已纳入资金管理平台共计65个账户，已全面覆盖全镇24个村居。账目在管理平台上“一清二楚”，实现农村集体资金支付从“事后审单”向“事前审批”、“过程监管”、“事后监督”的根本性转变，也确保了村民能够享受到发展红利。

顺德经验：

鼓励土地补偿“分八留二”

顺德区农业局农村经营管理科负责人告诉记者，目前顺德鼓励各村农村土地分红“分八留二”，即按规定分给村民80%，村集体自留20%。“我们有政策引导，在考虑村民实际需要的情况下，多着眼于农村长远发展。”该负责人表示，留下的20%分红资金，就是村集体用于农村基建、发展产业的备用资金。

该负责人告诉记者，一些村集体经济实力强大的村，经济分红都完全让给村民。该负责人表示，例如此次的腾冲村，此前村集体经济就有基础，依托钢铁园有不错的发展。“村民觉得11亿元的卖地钱留两成也超过2亿，因此村民投票表决将钱全部分掉”。

那么，顺德这样的“土豪村”未来会出现很多吗？该负责人表示，目前顺德的土地开发强度已经超过50%了，农村土地也有限，未来顺德大面积出现“土豪村”的几率并不大。

该负责人告诉记者，为了提高土地的利用率及资产收益率，顺德现在正依托三旧改造、基塘整治，把更多实用率低的农村土地腾出来优化使用。

思考：“土豪村”致富后 路怎么走？

忧

8年前人均分红过万

卖空地后今再无分红

通过卖地致富后，土豪村是否能够一直“富下去”呢？记者通过采访调查发现其实未必。

一份来自顺德的报告显示，2014年顺德大良村集体收入近9000万元，但人均分红仅过千元。大良府又社区书记周荣强告诉记者，过去的大良并非如此，当时大良对土地的需求频繁喊“渴”，农村征地、卖地致富的不在少数。

“2008年以前，府又的村民每人分红可以超过1万元。2001年，村集体因为卖掉自留楼盘获利，村民当时人均每股分红甚至超过了6万元。”话锋一转，周荣强说，如今府又的村居已再无分红。原因是府又区域已无地可售，且缺乏持续创收模式的支撑。

周荣强告诉记者，从上世纪九十年代开始，府又开始迎合城镇化发展的需求，将土地用于发展房地产。“一部分和房产商合作盖房，一部分做工业地出租。”周荣强告诉记者，由于当时政企合作发展房地产仍处于探索阶段，并没有想到土地可持续发展战略，因此“有地就卖了”。

周荣强表示，当时卖地时回收到的高额“红利”，第一时间就分发给村民了。随后合作发展房地产项目留下的部分铺位、商品房，通过出租来实现集体经济盈利。

“后期规划后一些商品房也回售给房企，只剩下铺位可租。”周荣强表示，如今没有可盘活的村集体用地，集体经济仅靠店铺租金年入200万元左右，这对于一个毗邻城区的农村群而言，数目并不大。

记者了解到，府又如今没有村集体自属的产业作为支撑，社区内不少年轻人选择“远走他乡”。周荣强告诉记者，经过了社区此前的统计，如今2000余名的府又居民，有超过600名适工青年选择出门打工，府又也渐成缺少本地居民的“空心村”。

缺乏持续增值模式

期待更多“喂食”

“现在许多持有自留地的村，更希望将土地转为商用。”顺德大门村董姓村委书记告诉记者，一方面是村民难有长久眼光，渴望村集体卖地致富；另外一方面是部分村缺乏长远的土地规划能力，容易产生“卖地如山倒”的情况。“村民更愿意现在分红拿到的钱越多，没有考虑到未来发展的情况”。

记者了解到，对于部分已无土地出让的村而言，日常的管理支出及基建发展都在等“喂食”。

“村里的土地卖完了以后，现在村集体经济已经停滞了，村委会的日常支出经费，都要靠扶持。”顺德南江村一负责人告诉记者，没有可自行支配的村集体土地，就没有发展农业、工业的自主权，因此只有探索通过服务业来为村集体经济“添砖加瓦”。

有学者指出，上世纪九十年代，经联社和经济社就已成立。但一些地方仍然没有走出20年前的发展模式，即通过农业土地出租、集体建设用地出租和物业出租收取租金的“三出租”模式。

此外记者了解到，即使同处土豪村中，一同变富的村民的命运也各不相同。在顺德区法院查处的案件中，有参赌人员反映，本地有村民收到村集体分红款后，便到赌场一个晚上豪赌殆尽，这样“一夜暴富”又“千金散尽”的案例也让人倍觉惋惜。

喜“试水”土地使用权入股

投资收益翻倍

分红让一代村民富了，但村民掌握在手上最重要的资源却没有了，土豪村应如何持续“富”下去？

记者从顺德区农业局了解到， 除了卖地这一形式为村集体经济做“贡献”外，顺德也有部分村，早已开始“试水”土地使用权入股进行投资。

顺德区农业局的一负责人告诉记者，像北滘、大良等地的农村，由于土地开发较早，“精耕细作”能力较强，因此也在早期尝试通过自己成立公司，包括成立房地产公司等，一方面对村集体物业进行管理，另一方面促使土地使用权入股投资其他领域。

“不是所有的村集体用地使用权都能入股。”该负责人表示，村集体的农用地，要经过政府征地后，使用留用地指标转换为土地他用功能，才可以入股。记者了解到，像此前顺德大良的府又，就是通过部分土地使用权入股，与房企合作开发房地产，因此部分盈利权仍留府又。

在南海也不乏有“土豪村”尝试这样的方式“守住财富”。大沥联滘村，根据大沥镇政府的规划，包括联滘工业区在内的1800亩土地，将打造成大沥的新中心，经村镇两级多番探讨以及村民表决，双方选择由政府向村里统一租地、政府组织统一规划、统一招商、高标准开发的模式。

在这一模式下，广佛商贸城中心区迅速建设起来。联滘股民的分红也随之翻番，福利也在增长。去年股民分红达到9000元/人，与改造前的3000元相比，增加了两倍。而在这一过程中，大沥联滘主动参与到商贸城中心区5、6、7号地块的开发中，以土地作价入股的方式换取物业，即换取建成区35%的商业物业收入，保守估计，这一收益将是传统土地租金的7倍以上。