24.5亿赎回广州某地王 越秀地产续演基金合作模式顺水鱼财经

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越秀地产联合基金以90.1亿元拿下的武汉精武路地王日前传来入市风声，而在千里外的广州，越秀另一个区域地王终于从基金中被“赎回”。 6月12日，越秀地产宣布，其控股子公司广州宏景房地产开发有限公司以24.5亿元应付代价总额行使认购期权，向广州越秀仁达五号实业投资合伙企业(有限合伙)收购广州中耀实业投资有限公司的45%股权。 据了解，广州中耀作为项目公司，拥有广州萝岗区云埔项目，该项目为总建筑面积约66.79万平方米的住宅开发项目。越秀地产方面表示，行使认购期权后，该项目预计在2015年内发售，“有助公司把握广州市场复苏的局面，加快项目周转，快速增加销售及现金回流。” 相同的案例今后或许还将继续发生。在过去两年越秀地产的拓展版图中，与武汉精武路和萝岗云埔地王一样采用基金合作模式的还有佛山、杭州等项目。凭借基金合作的模式，越秀地产仅通过4-20%的地价比例撬动了总价达167亿元的5个项目。时至今日，这批项目正在陆续进入股权回购期。 赎回项目股权 6月12日，越秀地产控股子公司广州宏景房地产开发有限公司以24.5亿元向广州越秀仁达五号实业投资合伙企业回购广州萝岗云埔项目的45%股权。该项目也是越秀地产在2013年拿下的萝岗单价地王。 2013年10月31日，越秀地产联合基金广州越秀仁达五号击败了参与竞买的中海、万科、保利和广州绿地联合体，最终以43.5亿元、最低配建拆迁安置房面积450平方米的总代价获得萝岗云埔地块，折合楼面价9181元/平方米，溢价45%，创下萝岗地块单价新高。 越秀地产随即宣布其与广州越秀仁达五号于该项目公司的持股比例分别为10%和90%。 根据彼时协议，广州越秀仁达五号向广州宏景授出认购期权，以供其按将根据合营伙伴向项目公司注入的股权及股东贷款的12%内部回报率厘定的行使价收购合营伙伴所持的项目公司全部股权。 随后，越秀地产又选择为该项目引入第三个投资者广东保利，广东保利须通过增资方式收购项目公司的股权，因而越秀地产、广州越秀仁达五号及广东保利拥有的项目股权分别为5%、45%及50%。借由此举，越秀地产根据认购期权而有选择权收购项目公司的股权从90%摊薄至45%。 越秀地产称，此次公司计划以集团的内部资源拨付约24.5亿元的回购代价。交易完成后，公司将持有萝岗云埔50%的权益。 事实上，此次认购萝岗云埔项目是越秀地产继去年收购佛山禅城项目后，再一次行使认购期权收购的第二案例。 而在接下来的时间里，越秀地产曾经采用基金合作模式的项目也在步入股权认购期权行使期。在当下的市场环境中，项目的销售前景将成为越秀地产选择是否赎回项目的关键。 续演基金合作模式 2013年，在楼市形势一片飘红之时，越秀地产开始进行版图扩张。当年6月和7月，越秀地产先后竞得杭州江干区地块和佛山禅城地块，紧接着在9月再次以90.1亿元竞得武汉市精武路地王。 2013年越秀地产购地总金额达201.24亿元，彼时其全年销售业绩仅为146.34亿元。在市场惊叹其大手笔拿地举动时，越秀地产与母公司越秀集团旗下基金的合作模式开始浮出水面。 资料显示，与越秀地产联合拿地的广州越秀仁达四号实业投资合伙企业与广州越秀仁达五号实业投资合伙企业为归属于广州国资产业发展股权投资基金管理的两只基金公司。而广州国资产业发展股权投资基金的参股合伙人即包括广州越秀金融投资集团有限公司。 据越秀地产披露，2013年-2014年其在广州、佛山、武汉、杭州等地拓展的5个项目中的持股比例仅为4.77%—20%，同时越秀地产与基金公司签订协议，在一定期限内有权利以10-12%的回报率计算的价格向其回购项目股权。 此种方式正是越秀地产勇夺地王的原因。以2013年为例，其拿下的7个项目中有4个项目与基金合作，全年201.24亿元土地款仅需支付58.17亿元。 “地产项目与基金合作模式并不少见，从实质来看应该算是‘明股实债’模式”，某资产管理管理公司资深人士对观点地产新媒体表示，这种模式的两大出发点在于融资需要和利润考量。 “虽然需要支付一定的回报成本，但拿项目时的整体资金成本还是要比信托等融资方式要低，其次，设定股权回购条件意味着开发商还能够保持项目主导权，而且在销售前景预期较好的情况下，赎回股权后也就不用面临与基金公司按比例分成收益的情况了。” 不过，也有分析人士认为，在设立股权认购期权期限的条件下，留给越秀地产选择考虑的时间并不算太多。如萝岗云埔项目，认购期权设定为于基金公司向项目公司资本账户注入注册资本付款到期日起第一周年起至第二周年。 而在认购期权行使权限内，市场情况或许已经在发生巨大变化。经历2014年调整年后，各地过往高价诞生的地王项目往往正在陷入周边房价难以匹配的尴尬中，在销售前景难以预测之时，仍需要筹集资金赎回项目，对越秀地产亦可能压力不小。