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近日，一篇名为《深圳客“扫荡”东升 中山楼市成交量大涨5倍！》的文章在微信朋友圈中热转，文中直指：“中山重镇东升正式在深圳客的“铁蹄下”沦陷！在大波深圳客的猛攻下以430套的佳绩首次夺得镇区周成交第一！”
当下的中山楼市是否真的如此火爆，东升又为何能引得外来投资客的青睐？12日下午，记者报名参加某网站推出的从深圳出发至中山的免费看房团，一探究竟。 南方日报记者 李凤祥 实习记者 伍杰 本版统筹：覃素玲
近十年来，中山楼市一直是珠三角的价格洼地，也频频吸引着广州、深圳和珠海的投资者前来投资。不过在此之前，很多投资者要么割肉甩卖，要么长期套牢，一名广州投资者2011年进入中山楼市，2015年卖出，四年亏损20万。有业内专家坦言，中山楼市新房供应量大，二手房价格低，以过去经验来看“炒不起”。根据数据显示，去年中山市全年新增住宅75073套，而深圳住宅新增也仅为63770套，只有300多万常住人口的中山，新房新增套数还远远超过了深圳。
走访楼市 持续火爆外来客扫盘东升
8时30分，在深圳地铁宝体站A出口，早早聚集了十多个深圳看房者。有携家带口也有单独出行。大巴的座位只坐满了大约三分之一，似乎热度不足，一路上乘客交流也很少，经过一个半小时的车程很快就来到中山。
第一站率先到达东升镇越秀可逸豪园，正是因为该盘的火爆拉升了上周东升的成交量。楼盘紧邻105国道，交通便利，2014年4月开盘，分四期。最新推出的3期在2015年年底交楼，而最后一期四期预计在2017年年中交楼。
据观察，售楼中心门口停满了轿车，其中大部分以粤B、粤S为主，也有少量中山及全国各地的牌照。销售人员在简单介绍楼盘后，便将看房团带至样板房。期间，有一位深圳看房客告诉笔者，他已经多次前来中山看房，目前中山的价格差不多是深圳的1/6，升值空间巨大，打算买一套进行投资。
参观完毕，同行的一个家庭已经被带到“签约区”计价和认筹。签约区4个VIP室、两条长台，都坐满准备或正在签约的客户。目前尚在认筹阶段，房价暂定为5500元/平方米。当天上午，据笔者观察，认筹签约的客户超过50人。
下午，看房团又前往南区正和中州和港口镇天明御华庭，笔者所在的看房团并未有人再度出手，正和中州以中大户型为主，均价高达9500元/平方米，而2月份的时候该盘售价仅为7000元/平方米。天明御华庭毗邻中山北站，步行距离仅300米，现售价7500元/平方米，该盘售楼部内挤满了看房客，根本找不到有空的销售人员。
据观察，深圳投资者似乎更热衷于单品价格较低的中小户型。“小户型易租、易售，而大户型就不好处理。深圳客很少考虑大户型，如果无要求，我们是不会带他们去看的。”越秀可逸豪园的销售人员表示。
追溯外来客炒房辛酸史 广州客四年亏损20万
在当下火爆的楼市中，依稀可以看到2010年中山投资客的影子。2010年被称为中国楼市“史上最严厉调控年”，期间全国市场地王、楼王频现，当时的中山也吸引过一批外来投资者。
不断变化的楼价是当时人们每天的谈资，尹女士在番禺某事业单位工作，2010年中有同事惊叹“中山的楼价真低，才3000多元。”一句话让办公室炸开了锅，经过数日的讨论，几个同事决定周末组团到中山三角看房。
经过一番比对，她们锁定了位于三角镇旭日路与民安路交汇处的旭日御华庭。周边配套如何，尹女士的记忆已经比较模糊了，“买房之后基本没有再回去过了，小区离镇政府好像有一段距离。”
“小区环境还不错，而且在核心路段边上。我们买的是一期。据说还会陆续开发2、3、4期，感觉吸引力比较大。当时手头上有十多万‘闲钱’，在番禺和广州不足够付首期，又没有其他投资渠道。因此下手也很果断。”就在看房当天，尹女士一行4家人，各自买了一套126平方米的房子，成交总价约46万元，每平方米约3650元。
“都是冲着投资来的，因为中山房价比番禺低太多了，番禺到三角车程不足30分钟，我们都觉得还有大把的升值空间。”尹小姐说。
然而六年来，三角的房价并未如她们所愿，“买了之后一年我们一直关注三角的房价变化，但价格始终不见上涨，甚至略有下滑，同时新盘又一直推出，旭日御华庭后期的新房也是3500元/平方米，而且一直卖不掉，想卖也没人要。”尹小姐希望在50万元左右的价位将该房卖出，但在某知名中介网站上，该盘有超过30套房源正在转让，而其中最低价仅20万元，资料显示已经挂单超过70天。
陈先生的经历与尹小姐相似，不过最终他选择忍痛抛售，四年亏损接近20万元。
2011年底，同样来自广州的陈先生，以7000元/平方米的价格，买下大信海岸家园一个145平方米的新房。其后，因留在广州工作，房子也因此一直丢空在那里。
其实，热闹的楼市也曾让陈先生吃过甜头，这笃定了他在中山购房的信心。2009年陈先生在天河北购买了一套房子，当时价钱不到6000元/平方米，而到2011年时价格已经过万，2011年他还看过三乡的房子，每平方米仅2700元，让他不由感叹中山果然不负“价格洼地”的盛名。当时他认为中山楼价较低，会和广州一样有巨大的升值空间，所以看过一次大信海岸家园的房子就立刻买下来了。
到2015年中，天河北的均价已经超过30000元/平方米，但大信海岸家园并未享受到轻轨带来的利好溢价，数年来价格不升反降，2015年10月深中通道工程的消息带起了中山房价，陈先生开始考虑“止血”卖房。12月末陈先生以总价亏损20万的价格卖出，而这个价格仍未计算数年来缴交的物业管理费以及交易契税等。
“在此之前，从2000年到现在，单纯来中山进行投资的购房者很少赚到钱。”秦铭是火炬开发区一楼盘的销售负责人，进入中山地产行业已经超过十年，“包括深圳人在内的投资者，来中山买房也并不是第一次，但之前确实有没深中通道这样实质性的利好。”对此，一位不愿具名的投资者坦言，如果选择投资性购房，还是应该优先选择一线城市，近十年以来，广州、深圳房价早已涨了数倍，而中山至今的均价还在6300元/平方米上下，至于中山楼市价格增长缓慢的原因，他认为主要有两点：“一方面，一手房供应量太大，而本地购买力不足；另一方面二手房价格低，不利于抛售套现。”
数据同样可印证这一点。合富辉煌（中国）中山公司市研部数据显示：2015年中山市全年新增住宅75073套，新增面积820万平方米。据公开报道数据显示，2015年深圳住宅新增63770套，新增面积约674.78万平方米。常住人口超过1000万的深圳新增住房面积竟然还不及只有300多万常住人口的中山。
“二手房最近涨得很厉害，像东区、石岐区因为没有一手房，所以二手房也涨得特别快。随着房价上升，二手房业主也不断提价，最近有些单我们中介谈得差不多了，到最后反而会因为业主的提价而让交易流产。”Q房网二手中介刘先生表示。据中山市国土局网站显示：2月份中山二手住宅成交2049宗，均价3937元/平方米。目前看来，火热的中山楼市虽然已经带动二手房市场，但成交均价尚且处于低位。
