政府“围魏救赵” 房地产市场将全面回暖顺水鱼财经

3月份公布的1-2月份数据中最为明显的变化就是" 房地产投资的大幅回升，与此同时各地" 房价出现了全面上涨，房地产市场拐点似乎已经到来。一旦房地产市场拐点到来，自然收益率曲线的拐点也会随之到来。但是3月末，一线城市尤其是上海 qk= page=1" （楼盘），深圳 qk= page=1" （楼盘）出台了更为严格的房地产调控措施，看似给房地产市场的回暖又泼了一盆冷水。房地产市场趋势无疑将对宏观经济产生较为明显的影响，并最终影响到债券利率的趋势。因此，本文就后期房地产市场的走势进行深入的分析。

一、局部收紧+整体放松：房地产市场回暖的驱动因素并没有改变

尽管3月25日前后，上海深圳等几个今年以来房价涨幅较大的城市推出了较为严厉的房地产调控政策，成为2014年9月30日全面放松房地产市场以来的首次逆周期的调控。我们也发现全国范围内的政策放松还在加码，包括一些供给过多的地方例如" 沈阳，四川 qk= page=1" （楼盘）等。

因此，目前的房地产政策可谓是全国整体放松+局部城市的收紧，政府也倡导因城实政。那么在整体放松的背景下，驱动房地产市场回暖的基本因素并没有改变，这包括：

（1）首套房贷款利率持续下降，贷款优惠占比持续上升。数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率为4.54%，较2月份继续下降，也几乎是历史最低的水平。而贷款优惠利率占比上升到76.98%，较2月份的71.83%明显的提升。即使上海要求银行对首套房地产贷款利率必须在9折以上，成本也仅在4.4%左右，并不会导致购房贷款利率的明显上升。如果考虑公积金贷款利率，成本更是低到3.25%。

（2）从二套房贷款利率看，3月份全国平均水平为5.39%，基本等于基准利率上浮10%，而从实际贷款利率占比看，多数也在基准和上浮10%区间内。因此，即使政策要求二套房保持在上浮10%的幅度，也和目前实际市场的情况较为一致，并不会导致二套房购房者的贷款利率的压力。

2015年居民中长期贷款累计是3万亿，而房地产销售中住宅成交为7.28万亿，即使假设居民全部的中长期贷款都是去买了新房，那么贷款占房价的比例也就是42%，显示这种算法是高估了贷款比例的。而据房地产研究员的数据显示，一般贷款占房屋总价的平均比例也就是40-50%，这恰恰说明对全国市场而言，居民购买房地产的杠杆并没有用足政策允许的空间。那么即使央行对部分城市要求更高的首付比例，对全国房地产市场的影响并不大。

至于此前市场讨论较多的首付贷，本质上在房地产市场中的占比非常微小，不管禁止与否，都不会产生明显的影响。综合而言，支持房地产市场整体回暖的驱动因素并没有改变。

二、一线城市房价不会明显下跌，标杆意义依然重大

当然，上海深圳出台更为严厉的限购政策，无疑会从情绪上对这几个城市的房地产市场产生一定的压力。

但是我们并不认为这几个城市的房价会出现明显的下跌，而一线城市对整体楼市的标杆作用依然重大。

首先，短期内政策加码调控确实会导致上海和深圳的房地产需求放缓，并对后期价格上涨的预期改变。

但是目前上海和深圳最大的问题还是供给不足。即使一部分需求因为政策调控被压制，但是供小于求的矛盾并没有根本上的改变。以上海为例，2015年开始，销售明显快于" 投资速度，导致房地产可售套数和面积出现明显下降。

其次，政策重点在压制需求，并没有在增大供给上做文章，2016年以来，土地供给持续下降，因此一线城市供需的失衡矛盾一时间很难得到缓和，房地产价格也难明显的回落。

从实际成交情况看，3月25日限购加码后，上海日均成交量较春节后日均成交量仅仅下滑14%；深圳成交下滑较多，达到43%，但实际上在出台政策之前的3月份成交量就已经较2月份下滑了20%，那么实际上政策出台后较政策出台前下降了20%。北京 qk= page=1" （楼盘）由于没有政策的加码调控，成交量则持续放大。

综合而言，尽管政策加码调控后，上海和深圳成交量有所下滑，但是幅度并不大，绝对成交量仍处于较高的水平，而考虑到供给的不足和改善需求仍在，一线城市房价恐难明显的下跌。当然，前期快速上涨的局面也会得到扭转，最终结果可能是由前期的快速上涨转向小幅上涨。

从历史上看，一线城市无疑是对全国房地产市场有着非常重要的标杆作用，这表现为一线城市对房地产市场的敏感度更高，房价和成交量也更为敏感。历史上的多次房地产小的周期，变化都是从一线城市开始，并最终延续到二三线城市。包括2014年底的一线城市的回暖，最终传导到了二三线城市的回暖。根据我们上面的分析，尽管政策加码调控后上海和深圳成交量有所下滑，但价格并不会明显下降，因此一线市场的稳定依然会成为全国房地产市场稳定的标杆。

三、政策围魏救赵，二三线城市有望明显改善，推动房地产的全面回暖

一线加码调控，其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市，反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用：

首先，由于前期一线城市房地产市场的反弹，扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而" 老百姓(" 603883," 股吧)惯有买涨不买跌的习惯，房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。近几年货币供应量的大规模投放，客观导致了流动性的泛滥，而对通货膨胀预期的上升，也客观上强化了老百姓卖房的冲动。

其次，一线城市的限购加码，加上中国正在形成的大的城市集群，导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州 qk= page=1" （楼盘），北京周边的天津 qk= page=1" （楼盘），深圳周边的珠海 qk= page=1" （楼盘）和东莞 qk= page=1" （楼盘）等等，在一线限购加码后，房地产市场出现了更为火爆的行情。

最后，从库存上看，目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市，如果一线挤出的需求能转向这些城市，无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。

综合而言，我们认为政策围魏救赵，尽管可能导致一线城市成交放缓，价格上涨速度放缓，但更利于二三线成交量的回升和房地产去库存的顺利进行，使得房地产回暖更为全面。

四、房地产市场更为全面的回暖，或将强化利率的拐点

正如上面的分析，政府对一线城市加码调控的结果最终可能是加快二三线城市房地产市场的回暖，使得房地产市场的回暖更为全面，那么对债券市场将产生三个方面的压力：

（1）从历史上看，房价上涨将带动国债利率的反弹，这是因为房价的上涨会带动房地产投资的改善，进而推动宏观经济景气度的回升，宏观上并不利于债券市场。但是本轮房地产价格的回暖应该是从2015年初开始的，2015年四季度全国平均房价涨幅回到0以上，而10年国债利率继续下行，并没有受到影响。我们认为，和过去周期的最大差别是本轮房地产价格的改善并没有推动房地产投资的回升，也就并没有推动宏观经济景气度的回升。而这其中的关键则是库存的高企导致了房价回升到房地产投资改善的时间被延长。但是只要房地产销售持续改善，最终库存下降后，自然会带动房地产投资的回升。实际上，今年1-2月份的房地产投资已经出现了较为明显的改善，也证明销售改善-》房价回升-》库存下降-》房地产开工和投资加快这个链条的逻辑在目前中国市场依然清晰。如果后期房地产成交量继续改善，那么房地产投资改善的持续性也会更强，并对经济起到更明显的托底作用。

（2）房地产销售的改善，将推动" 装修装潢，家具家电等消费领域的改善。

（3）房价出现了加速上涨。从近期公布的数据看，现在的房地产价格上涨很明显已经不局限于一线城市，正在蔓延到二线甚至局部三线城市。房价的上涨，无疑将通过房租，消费领域服务费的提高影响通货膨胀水平和通货膨胀预期。一旦房价加速上涨，又会约束货币政策的放松空间。