棚改攻坚年，长富汇银实现专业化扩张顺水鱼财经

自李克强总理在2012年9月提出要加大棚户区改造力度以来，新一轮棚改自2014年起明显提速。根据住建部的统计，2013年改造完成各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。
2014年初，受房地产市场调整和外围经济整体复苏趋缓的影响，我国经济短期面临较大的下行压力，2014年前两个月的宏观数据也已经反映出当时较差的经济预期。在此背景下，出于“稳增长、调结构”的政策目的，2014年4月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，推出小微企业减税、棚户区改造、铁路投融资改革三项措施，为经济保驾护航。会议指出，加快棚户区改造，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容，必须把政策支持和市场机制有效结合，尤其要发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用，为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道。 自李克强总理在2012年9月提出要加大棚户区改造力度以来，新一轮棚改自2014年起明显提速。根据住建部的统计，2013年改造完成各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。当前棚户区改造涉及的类型主要包括四类：第一，城市棚户区改造；第二，国有工矿棚户区改造；第三，国有林区棚户区改造；第四，国有垦区危房改造。从棚户区改造的区域和类型来看，实际落地的棚户区改造主要两类，包括中心城区改造和新城新区建设，这也令棚户区改造在各地的落地过程中更为多元化。 多元化的棚改项目也面临多方面的难题。以城中村棚改为例，典型模式是：政府与房地产商签订协议，政府将一块城中村项目以“生地”的形式交由房产商，由房产商完成由“生地”转变为“熟地”后，政府再以招拍挂的形式出让。但一般均会由负责前期开发整理的地产商以与可比土地价格低30%左右的成本获得。 在此种改造模式中，一方面，房地产商资本沉淀过大，由“生地”向“熟地”的转化成本完全由房地产商承担，财务成本的上升将削弱项目的盈利能力。 另一方面，土地价格的飞涨使得拆迁成本高昂。2014年在全国范围内，银行业普遍收紧房地产信贷的情况下，房地产商融资渠道也大为收窄，房地产商资金层面的改造压力骤然加大。 在棚户区改造中，引进民资是其重要的组成部分，应“发挥社会资本的积极作用”。因此，社会资本缺位，仅由开发商主导、全国范围内落实棚改投资，会有很大难度；同时，单纯依赖社会资本挑起棚户区改造的大梁，国家“主力队”缺失，也不现实。若按照2013年到2017年推进1000万套棚户区改造的整体计划，所需资金量估计在2.5万亿—3万亿规模，融资需求巨大。为此，作为2014年中国经济保持刺激并维持增长平稳的重要抓手，国家也给予了强有力的金融支持，国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。“对于棚户区项目，商业银行贷款和债券发行均予以积极支持。” 2014年中，央行推出抵押补充贷款（PSL），其和国家开发银行的住宅金融事业部相对应，专项支持棚户区改造项目，高层也明确指出，将“研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大债贷组合用于棚户区改造范围。” 在政策扶持和导向下，棚户区改造项目已经成为金融领域的洼地，逐步吸引了社会层面资金的大量流入。 在社会资金参与棚改的过程中，全国各地区逐渐形成了一些较为典型的改造、融资模式，总的来看，主要有辽宁模式、徐州模式、枣庄模式和西安模式等四种模式，其中，辽宁省“政府+市场+社会”的融资模式最为典型，成绩斐然。 李克强总理和陈政高部长在辽宁省任职期间，曾大力开展棚户区和工矿采空区住房改造工作，作为全国范围内最早推行棚户区改造的地区，辽宁省改造模式发展最为成熟，对当前正在进行棚改的城市和地区具有借鉴意义。根据“市场运作、政府兜底”的原则，辽宁模式构建了包括中央、省级和各市的财政支持，以国家开发银行为代表的金融支持，有效的市场化运作和广泛的社会参与在内的融资平台。具体机制如下： 1）政府渠道包括政府补贴和政策减免；市场渠道包含企业筹集、个人集资、部分项目和土地的市场化运作、银行贷款和工程节约等；社会渠道主要是社会捐助和单位帮扶； 2）与国家开发银行合作创立了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制； 3）将棚改与房地产综合开发、经济房建设相结合，成立专门的投融资主体负责资金筹集、使用与管理。 在2005-2011年期间，辽宁省动员各方面资金总额达732.5亿元。据学者李莉测算，辽宁棚改融资来源中，政府资金约占38.7%，社会资金约占5%，市场资金约占56.3%。其中，市场资金中由政府通过市场化运作获得的资金占比为5.6%-11.3%，由参与企业通过市场化运作获得的资金占比为36.3%-46.3%。可以看出，社会资金和房企市场化运作获取的资金在棚改发挥了绝对优势的作用。民间资本参与棚改已经具有非常成熟与安全、可靠的运作和获利模式。 2015年，在国内经济仍存下行压力，同时，房企融资瓶颈逐一突破的大环境下，我们预计棚户区改造将会显著提速，政策定向支持棚改仍将成为稳增长的重要抓手。有人认为，万亿棚改资金可能会成为压垮房地产市场的最后稻草，我们对此持否定态度，虽然棚改类的保障性住房会对市场产生挤出效应，但是商品房与保障房，是两个平行的市场，影响相对有限；由于棚改项目大多处于相对优越的地段，由棚改引发的环境改善，或会对房价具有正面作用。 经过此前的调整，楼市最差时刻已过，政府托市效果显现，一线城市土地成交面积和成交均价大幅回升，行业数据也呈现明显上行趋势。我们认为，房地产市场短期内已经触底，2015年逐步复苏应是大概率事件。 长富汇银自成立以来，始终关注、研究国家在棚改方面的政策与进展，是最早参与棚改的专业金融机构之一。截至目前，长富汇银已在此领域投资、发行了包括西安佳地、襄阳昊天、哈尔滨汇雄等多个项目在内的私募基金产品，成为棚改类主题投资基金的标杆型企业，从而成功实现了金融资本和产业资本的有效对接。专业的资产管理能力和卓越的创新精神，是长富汇银投资与管理规模增长的两大驱动力。2015年，作为国家棚改项目的重要攻坚年，我们仍将通过投资理念和交易方式的创新，最快、最好地满足融资企业和投资者的需求，不断提升企业的主动管理能力，实现“专业化、品牌化”扩张。