农村集体土地入市 房价与小产权房怎么想？顺水鱼财经

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2015/1/14 6:26:00 标签： 1月10日，新华社播发通稿《国土资源部负责人谈农村土地制度改革试点》，国土部部长姜大明答记者问。此前的2014年12月2日，习近平主持召开的中央全面深化改革领导小组第七次会议，审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。该《意见》近日已由中办、国办联合下发。 不出意外，会有专家出来分析农村集体土地改革对房地产的影响，臆想的有两件事：一个是土地供给量将大幅增加，房价要下跌；另一个是，小产权房要转正了。 很抱歉，攸克君的看法是，从长远看，土地制度的改革无疑会将对" 房地产市场产生深远影响，但在可见的将来(比如3年左右)，现行集体土地制度改革，与房地产市场基本没有直接关系。分析如下： 一、农村经营性集体建设用地入市试点，是否意味着短期内土地供应的增加？ 否。请注意，真正进行试点的是“农村集体经营性建设用地”。存量农村集体经营性建设用地，现状复杂，无论是改造还是拆迁，很难在短期内形成有效供应；增量农村集体经营性建设用地，绝大部分是用来修建农田水利等生产设施的，只有少部分用于“经营性建设”，总量非常有限。 尤其是，姜大明强调，“坚持小范围试点”，“非试点地区不要盲目攀比，擅自行动”，就更加限制了入市集体土地的供应量。在2017年底试点完成前，集体经营性建设用地的有效供应量非常小。 二、集体经营性建设用地的入市，能否用于房地产开发，或者说为房地产开发提供一个新的渠道，从而扩大土地供应量？ 否。姜大明说，要赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，建立城乡统一的建设用地市场。理论上来说，这类集体用地可能不经征地环节而直接进入建设用地市场交易，从而实现“与国有土地同等入市、同权同价”。从文字表面来理解，这些土地似乎也可用于房地产开发。 但请注意，任何土地，包括城市国有建设用地和集体经营性建设用地，都有一个“用途管制”。所谓用途管制，即土地使用权的流转不得改变已经确定的土地用途，规划当中是做什么的就是做什么的。 那么，集体经营性建设用地流转，是否包括用于房地产开发？中央农村工作领导小组办公室、国土资源部、农业部在农村集体经营性建设用地入市试点方面尽管有不少分歧，但以下共识从未改变——“(入市集体土地)用于房地产，想都不要想”。 三、小产权房会转正么？ 否。无论是中央《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，还是姜大明的答记者问，都找不到任何允许让小产权房转正的字句。 但值得注意的是，姜大明说，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地——这两句话中有三个关键词，一个是“历史原因”、一个是“有偿使用”、一个是“有偿退出或转让”，攸克君认为，姜大明这几句话给试点地区留出了一定的政策空间，就看试点地区如何“创新”了。不过，如果创新的内容包括在规划范围内给部分小产权房转正，也必然是小心谨慎的，也必须上报国土资源部批准。 姜大明强调，试点地区封闭运行，2017年结束。这意味着，即便试点地区形成一定创新、突破，未来3年内，都不可能在全国范围推广。全国小产权房想藉此曲线转正，几乎没有可能。至于3年以后的事，谁知道呢。 按这种试点办法，农村宅基地仍然一文不值。因为宅基地仍然只能在本村的集体经济组织内部转让(很久以前就是这样规定的)，而本村集体经济组织内部成员都是已经分到了不用付钱的宅基地，所以，你想有偿转让给本村的人，哪个要你的？你卖给本村的哪个人？卖得起价吗？就是你白白地租给本村的人，他还嫌难帮你保管呢？所以，即使你想转让也没人要你的，没人要就等于不值钱。所以，想要让农民的宅基地有退出机制或者房子值钱，必须扩大受让群体，让集体经济组织以外的人也可以购买(可以设想：凡具有本县户口的人都可以有资格在本县范围内购买宅基地；凡具有本市户口的人都可以有资格在本市区、市郊范围内购买宅基地，每户最多只可购买二处宅基地，且总地面面积不超过300平米，凡跨县、跨市户口的人不可以异地购买)。只有这样宅基地受让范围扩大了，才会有购买者，农民的宅基地才能卖得出去，才能卖得起价，才能真正地体现有退出机制，才能让进城的农民拿到可观的资金进城购买商品房，进而落户城里。否则，说什么体现农民的价值和权益，只能是一句空话，是唱高调不办实事的体现。