20套美国别墅的继承之殇 律师解密：海外置业应做好税务筹划顺水鱼财经

王君（化名），中国某国有银行私人银行客户。家中独子，现年36岁。初中时赴美国求学，两年前回国，但一直没有稳定职业。

王君之父是民营企业主，母亲为全职太太。2009年开始，其父先后在美国购置别墅等房产20套，并以自己的名义持有。

2012年，王君父亲的企业破产倒闭。由于欠下债务，王家在国内的房产和存款均被查封抵债，仅剩下母亲多年积攒下的少量资金用于日常生活。屋漏偏遭连夜雨，近期王君的父亲又因病去世。

国内资产的几乎化为乌有，王君便想到去美国继承父亲的20套房产，不过意想不到的是海外资产的继承也并不是那么顺利。

“我在接触时了解到，因为这些房屋空置了很久，拖欠了" 房产税，有的已经被拍卖了。其次，要继承财产还有高达40%的遗产税。由于王君和其父亲均不是美国公民或者持有美国绿卡，因此并不能享受较高免税额。” 大成律师事务所王芳家族办公室律师冯骜在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

正如《北京遇上西雅图之不二情书》中描绘的场景一样，近几年，伴随着财富的积累，越来越多的中国境内高净值人群开始将自己的资产分散投资到海外，包括海外" 房地产。

冯骜提醒有海外置业需求的投资者，在购买境外房产时要慎重考虑谁去持有这些房产，并了解清楚当地的" 税务及" 法律政策，提前做好税务筹划，比如通过" 信托等方式持有。

未缴纳房产税“鸠占雀巢”

当年王君父亲一共在美国买了20套别墅：加利福尼亚州10套；夏威夷州6套外加一个豪华游艇；纽约州2套；马萨诸塞州2套。

王君遇到的第一个“拦路虎”就是房产税。

当王君到了美国，发现这些空置已久的房屋中，纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。原来，王君的父亲持有上述房屋多年，却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。因为欠缴房产税被政府拍卖了，里面早已雀巢鸠占住上了别的家庭。

在美国，房产税的征收已经有两百多年的历史，从其建国初期房产税的征收就被写到了各州的法律条文上，住房交房产税是天经地义的事情。美国的土地和房产都是私有的，而且是永久产权。对于房产税怎么征收，不同的州有不同的规定，有的按季度交，有的按月交。

冯骜表示，“美国每个州政府都有专门的交地税网站，在全球都可以方便缴纳。不少初到美国的购房者，由于不清楚或不重视房产税的缴纳，在现金付清房款之后以为就可以一劳永逸安心居住了，却不知税是跟着房子的，世世代代居住，世世代代交税”。

遗产税高达40%

除了因为拖欠房产税房子被拍卖，王君想要成功继承父亲的房产，还有一道“拦路虎”就是，需要缴纳高额的遗产税。

随后，王君马不停蹄，横跨东西两岸，飞到了加州。毕竟他父亲在加州购买的房子最多，如果能够顺利继承，这辈子也算是衣食无忧了。到加州后，王君便找到当地律师，着手办理继承手续时，又面临一个问题，没在美国继承遗产有高额的遗产税。

因为王君父亲是中国国籍，没有美国绿卡，而且常年生活在中国大陆，其父亲去世后，留下的美国房产视为他父亲的美国遗产，面临美国的高额遗产税。根据美国的联邦税法规定，美国人的遗产税免税额度在2016年高达545万美元/人。然而王君父亲不是美国人，遗产税免税额度只有可怜的6万美元/人。且美国的联邦遗产税高达40%，这么巨大的资金，王君这要去哪才能筹集这40%？

冯骜建议，第一个办法是可以与美国国税局和州税务机构沟通，先尽量支付一部分欠缴税款，和税务机构签订付税协议（Tax Payment arrangement）。“因为美国的税务机构，收钱的事情是可以商量和沟通的，可以根据纳税人的偿还能力，个性化地设计还款时间，还款进度”。

此外，王君还可以利用税收协定豁免全部或者部分美国遗产税。但是，不幸的是中国和美国的税收协定中没有此项规定，美国只跟16个国家的税收协定中，规定了遗产税豁免条款，但并不包括中国大陆。

“王君还可以履行美国遗产认证流程。具体操作方式是，王君申请成为父亲遗产的管理人，出售父亲的所有美国房产，缴纳完父亲的美国遗产税后，如果还有剩余归自己。这样操作也是王君现在的情况下，一种比较好的可行性操作办法。这也需要通过专门的遗嘱验证法院（Probate Court）进行验证，并且聘请美国当地州的律师进行遗产认证。这样做王君还会面临高额的美国加州律师费用和旷日持久的遗产执行流程。”冯骜表示。

他称，在海外置业要慎重考虑让谁去持有这些房产，如果王君父亲当年在美国置业的时候在当地成立信托去持有这些房产，并且将这些信托植入美国境外公司中。这样父亲未来百年后，可以通过赠与儿子境外公司股权的形式，绕过美国遗产税。

其次，他建议，海外投资，也不应把财富都放在境外的房产上。而是可以通过大陆的人身" 保险工具、公证遗嘱、民事他益信托等工具巧妙的安排财富传承，保障自己家庭成员的健康生活。