80后成二手房最大买家顺水鱼财经

文/本刊记者 甄爱军

上海二手房套均价格达到了多少？70后换房增加多少面积？购房者是不是还想“挤进”市中心……近日，上海链家发布2016上海二手房交易数据，针对上述问题给出了明确的答案。

套均价格逾320万元

随着房价的上涨，上海购房门槛进一步抬高。在去年底和今年年初，上海二手房套均价格为290万元左右，但“3.25新政”之前，上海房价经历了一波快速上涨行情之后，6月底套均价格达到了322万元，较年初上涨了一成。

上海在加速向存量房时代转移，二手房交易占据绝对主导位置。数据显示，在2016年上半年，二手房交易套数达到19万套，而新房成交量为6万套左右，不到二手房的三分之一。同为一线城市的北京，同样也在经历着这种变化，在今年上半年二手房交易数量达到11.5万套左右，占比超过80%。

随着二手市场的发展，市场更为成熟，交易更为规范，时间进一步缩短。在5年前，购买一套二手房大概需要耗费6～7周时间，而目前交易时间有所缩短，平均为36天。但随着房价的上涨，买房难度有所增加，所以买房时间有所延长，从挂牌到最终完成过户，平均需要90天时间。这提醒部分有急抛打算的卖家，需提前挂牌并尽可能以低于市场价的水平，以免耽搁后续的安排。

70、80后唱主角

随着70、80后的逐步成长，已经成为二手房的主力大军，而反观曾经的“购买大户”60后，已经退出了市场需求的舞台中央。

80后已经成为二手房市场当仁不让的“老大”。数据显示，在今年上半年，80后购房群体占比达到53.58%，超过所有年龄段人数的总和。70后为21.44%，两者相加约占市场总购房人数的四分之三。

随着90后进入职场，这个年龄段的购房人数开始多了起来。数据显示，在2016年上半年，90后购房人数占比达到6.3%。专家预计，随着越来越多的的90后在职场上获得升职加薪机会，以及创业成功人数的增加，未来很长一段时间内，90后购房群体的比重会逐步上升，直至接近当前80后的水平。大部分已经完成住房改善升级的50后和60后人群，出现明显淡出迹象，两者相加占到16.7%。

70后和80后选择的住房价格和面积有所不同。多数70后已经完成了首次置业，大多属于二次置业，所以这个群体所购房屋套均面积为96平方米。而反观80后，主要以首次置业为主，而且家庭经济实力稍逊70后一筹，所以这个群体所购房屋套均面积为82平方米，较70后要少12平方米，相当于一个儿童卧室大小。

这两个群体所能承受的价格范围也各不相同。70后因为手中有房，可通过“卖小换大”方式来完成二次置业，所以能够承受的套均总价达到387万元。而80后则主要靠自身积蓄或者父母资助，不如70后“有钱”，所能承受的套均总价要低一些，为304万元。

最爱次新房

二手房市场上，最受欢迎的还是次新房。

次新房因为小区品质较好而受到购房者欢迎。据了解，在各大网站上，房龄在5～10年之间的次新二手房是搜索次数最多的房源。就购房者搜索的价格段来看，主要集中在100万～200万元之间，这在很大程度上与购房主力军为80后有关，这个年龄段的购房者，目前所能承受的总价大致在这个范围。

在两大市场购房主力群体中，70后和80后的需求有所区别。其中，70后主要侧重于改善，有12%的群体是通过“卖小换大”的方式来进行置换，平均增加面积为43.35平方米。

地铁房贵得多

我们只知道地铁房要比非地铁房贵，但两者之间的价差到底有多大？上海' target='_blank' >链家地产给出的数据显示，地铁房的价格是非地铁房的1.72倍。

地铁房和非地铁房之间的区别，主要看房子的位置离地铁站点有多远。按上海统计部门给出的解释，距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。按照这种划分，本文所指地铁房是距离地铁站步行距离在5分钟之内的房子，而非地铁房则是指到地铁站步行距离超过15分钟的房子。上海链家通过对不同地段及不同类型的物业综合统计对比发现，两者之间的价差达到1.72倍。考虑到目前上海受地铁辐射偏弱的区域主要集中在外环线以外，所以非地铁房也主要集中在诸如这些区域。但随着上海轨道交通建设的推进，未来轨道覆盖范围会越来越大，所以购房者可提前介入一些价值洼地，如本刊此前曾报道过的嘉定北部、浦东新场镇，甚至包括' target='_blank' >金山新城、崇明陈家镇等板块。

地铁房虽然要贵一些，但由于配套、生活便利程度、升值空间等要大于非地铁房，所以购房者还是愿意选择地铁房。数据显示，在今年上半年，地铁房成交11.4万套，占总成交套数的60%左右。其中，轨道交通8号线周边的房产最受购房者欢迎，成交量最大；搜索次数最多的轨道交通线是11号线。

购房热点区域外移

受市中心高房价不断上涨影响，购房者不得不开始前往距离市中心更为偏远的区域置业，加之目前轨道交通建设的推进，使得外围区域的接受程度越来越高，因而置业人数出现上升趋势。

根据链家网公布的数据显示，外围区域购房人数占比首次超过半数以上。链家网针对最近一年购房区域分布情况进行对比发现，选择在外环线以外区域购房的人数出现增加趋势，数据显示，在2015年6月底，约41%的购房者在外环线以外区域置业，而半年后，该比例上升到了54%。

专家解释说，出现这种变化主要存在三个方面原因。其一是城市中心房价过高，大多数人接受不起在城市中心购房的压力而到郊区购房。第二则是现代交通工具的使用，使得人们在往返于郊区与城市中心成为可能。以上海为例，截至2015年12月，上海轨道交通共开通线路14条（1～13号线、16号线），全网运营线路总长617公里，车站366座。第三则是城市中心交通拥堵，环境污染严重，人们选择到环境良好的郊区生活。

随着房价的上涨，这种趋势有望延续。据了解，外环线附近约70平方米的小两房，总价已经超过300万元，与现阶段80后可以承受平均水平相当，而包括世邦魏理仕等国际知名研究机构预测，未来5年内，上海房价将保持年均10%左右的涨幅，届时，越来越多的购房者会发现市中心的房价已经难以承受，将选择前往外围区域置业。