事先张扬的万科试验 互联网思维下房产“众筹”现实顺水鱼财经

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在“理解新规则，寻找新伙伴，运用新工具”的理念下，万科各区域公司的营销活动层出不穷。近日被利用的新工具“众筹”，也让苏州万科成功上了头条。 9月23日，苏州万科宣布联手房产网络门户发起了全国首单房产众筹。苏州万科城作为首个房产众筹项目，推出全装100平方米三房一套，众筹目标金额为54万元。 在9月24日至26日期间，每位投资人最低只需投资1000元，待筹资金额达到54万元，众筹阶段就将完成。9月27日，万科城将在网络上以6折价起拍，最终溢价部分作为投资收益分配给众筹投资人。 根据某房产门户网站的宣传口径，该众筹项目上线3个小时，就有176余名网友在线参与，筹足资金14万元；上线9个小时，540名网友在线参与，筹足资金54万元，众筹阶段完成。只待27日上午10点半的拍卖。 相比于借由众筹试水互联网金融一说，对于苏州万科此举，调查发现，无论是房产圈市场人士，抑或是互联网金融行业资深人士，更倾向于认为这不过是一次披了众筹外衣的营销活动。 苏州万科在接受观点地产新媒体采访时亦坦诚，“这就是一次营销活动”，并且只有“一个项目一套房源一次活动”。 万科的众筹营销 据了解，此次众筹的房源万科城18-3008室，原价90万元。通过此次众筹拍卖，3008室直省36万元，单价仅5400元/平方米起。 在早期宣传中，苏州万科称只要投资1000元，就可以获得不低于40%的预期年化收益率。 而其项目负责人在接受采访时也表示，“假设最终成交价在8折，投资人将获得相应的溢价收益，扣除部分服务费用，投资人净收益率高达27%”。“整个投资过程由担保公司提供保障，本金无忧的前提下能获得最低10%的投资回报”。 然而观点地产新媒体向苏州万科求证此事时，该公司相关人士称，并不能保证预期年化收益，也不设最低投资回报。众筹参与者的最终投资收益，还是要根据拍卖的结果。 据网站的众筹网页显示，截至9月26日晚间，该项目已经有559人参与，评论超过6万条，访问量超过50万。以此来看，此次营销之举确实达到了宣传推广万科城项目的用意。 资料显示，万科城位于苏州市区西南部，木渎镇南，是个46万平建面的大盘。据世联行苏州公司总经理刘伊宁介绍，万科城是苏州公司目前出货压力最大的一个项目。其开盘比较久，且相比于同板块的招商和朗诗的项目，位置更为偏远，也相应有更大的销售压力。 合富辉煌苏州公司副总经理柴郭慧则介绍称，该项目此前均价在1万元/平方米左右，目前已经降至8000多元/平方米。 “万科这两年在苏州拿地都在比较偏的区域，板块不占优势，今年整体都不太好，所以项目出货都很累。”柴郭慧续称。 在此背景下，苏州万科选中该项目来制造众筹营销事件就有了较为合理的解答。不过值得注意的是，虽然此次营销赚足了眼球，但能否为项目带来实际利益仍需观察。 房产众筹模式 虽然万科此举仅仅是个营销事件，但却从侧面印证了“众筹”这个概念的新鲜和火热。 房产众筹，即把从大众筹集的资金投向房产领域。平安好房网CEO庄诺分析称，众筹最重要的观念是降低财务成本，用大家的钱来做事。 “如果是像万科这样的开发商来做众筹的话，最正宗的形式应该是众筹参与建房，而不是像苏州万科这样的类似宣传的操作手法。”其言下之意是，对于开发商来说，众筹可以是互联网金融背景下一种新的融资手段。 据庄诺介绍，在房地产领域，一些中小型开发商的财务成本可以达到12%-15%，这也是房价一直居高不下的原因之一。而通过众筹建房，可以做到零财务成本。 “本来一个项目开发公司可能只有一两个股东，而发起众筹后，可以有成千上万个人参与进来，每人拿出几千几万的投资不等投入到项目建设中，以此成为项目的股东参与建房。” 众筹建房绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序，砍掉了中间佣金和贷款利率，让整个项目的成本更加低廉。项目建成后出售，众筹的参与者作为开发商小股东就可以享受项目带来的利润。因此有观点认为，因为降低了财务成本，众筹方式建房还可以间接助推房价下降。 事实上，目前国内房地产领域的众筹最早由第三方平台发起，其运作模式即类似苏州万科城的手法。具体做法是提前选中某高端项目，并从开发商那里得到7折优惠。然后发起众筹买下该项目后，将房源放到该平台上出售。出售所得款项再按照投资比例分给参与众筹的投资者。 在这种模式下，众筹参与者投资收益得到保障的前提是房价能够上涨。庄诺指出，早年温州炒房团其实就是这种众筹模式的一种应用。作为一种投资方式，自然与风险并存。显然这样的众筹模式带有炒房的属性，并不会为所有社会舆论认同。 庄诺总结道，目前国内所谓的房产众筹，基本以上述两种模式为主，尚未出现其他更为创新的形式。 同样，新鲜事物最开始总是伴随着争议，房产众筹也有被认为存在法律风险。因为是向多数公众公开筹集资金，因此很容易带有非法集资的嫌疑。但就目前来看，监管部门对于目前在运作的众筹项目尚未有表态。 “现在鼓励互联网金融创新，很多事情还很难界定。”庄诺称。值得关注的是，以平安好房网为代表的一些互联网金融公司也正摩拳擦掌，酝酿尽快介入房产众筹的领域。 你可能感兴趣的新闻： " 融创发布公告松口收购绿城：收购未必落实        " 绿城高管团队（孙宏斌团队）发表联合声明" " 孙宏斌深夜返杭与宋卫平谈判 绿城内部接近失控        " 中粮地产出售金融资产获益3.4亿 欲解融资压力
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