地价大涨会引发新调控吗顺水鱼财经

随着民企发力，近期土地市场再次出现过热现象，土地价格不断冲击新高，从而使得市场对于未来房价会否暴涨产生担忧。但有业内人士指出，政府有可能会出台措施让土地市场降温，从而平稳市场预期。

文/本刊记者 甄爱军

土地市场火爆异常

开发商在土地市场上使出了洪荒之力，将土地价格推向了新高。

8月中旬，上海静安中兴社区一幅住宅地块遭到哄抢。据了解，该地块起拍价46亿元，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿元的总价击败17家各路豪强，以10万元/平方米的名义楼板价、14.3万元/平方米的可售面积楼板价拿下该地块，溢价率高达139%，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，未来项目售价毫无疑问将超过18万元/平方米。

一个星期后在厦门举行的一场土地拍卖会上，竞争同样异常激烈。在8月26日的厦门土拍中，厦门本土房企融侨地产以楼面价38345元/平方米的价格拿下翔安区04地块，溢价率高达140%。该地块总共有26家房企参加竞买，在整个举牌环节，有房企不到一分钟就加价10亿元，不过融创中国笑到了最后。

上述两个案例，只是近期国内土地市场火爆的一个缩影。根据中原地产研究部的统计，截至8月25日，今年全国已出现单宗超过10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。其中，溢价率超过100%的地块达到153宗，而去年同期仅有6宗。

本刊不动产研究中心发现，民企接棒央企，成为这一轮地价上涨的主要推手。在今年前两个季度尤其是在5月份前后，包括' 信达地产(' 600657,' 股吧)、' 葛洲坝(' 600068,' 股吧)、' 中国电建(' 601669,' 股吧)、保利、华侨城等央企不计成本拿地行为，使得地价飙涨。而现阶段新晋“地王”中，则闪现融信中国、合景泰富、融侨集团、融创中国等民企身影（可见表1）。

表1 2016年8月全国住宅用地成交总价TOP10

序号 城市 地块名称 成交价（亿元）） 溢价率 竞得企业

1 上海 静安区中兴社区地块 110.1 139% 融信中国

2 武汉 洪山区霞光路地块 73.5 185% 首开股份

3 上海 宝山区顾村镇地块 67.9 115% 建发、首开、中粮联合体

4 天津 滨海新区大沽区域 57.7 312% 合景泰富

5 上海 松江区小昆山镇地块 42.5 158% 路劲

6 厦门 翔安区新城中路-XP04地块 42.2 140% 融侨集团

7 广州 广州开发区长岭路以北 36.8 241% 中冶置业

8 无锡 梁溪区兴源路西北侧 36.2 207% 融创中国

9 郑州 朝阳路南、龙翔二街东 35.1 162% 中国金茂

10 杭州 拱墅区庆隆单元地块 32.2 76% 融创中国

数据来源：中国指数研究院

调控加码预期加大

地价的不断上涨，对市场预期产生了不可低估的负面影响，并引发市场非理性抢购现象，这有可能会导致调控政策进一步收紧。

住宅用地不断以高溢价率成交，让市场对未来房价继续大幅走高产生担忧。最新数据显示，一线城市及二线城市地价大幅攀升，一线城市8月份楼面均价达到17508元/平方米，同比大涨290%；二线城市楼面价也达到了3161元/平方米，同比上涨85%（具体见表2）。

表2 2016年8月不同类型城市土地市场变化情况

城市类别 指标 推出面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 出让金（亿元） 楼面价（元/㎡） 溢价率

一线 绝对量 230 154 520 17508 84%

环比 33% ﹣48% 52% 80% 上升30个百分点

同比 ﹣26% ﹣21% 154% 290% 上升71个百分点

二线 绝对量 2951 2214 1466 3161 65%

环比 ﹣5% ﹣15% 11% 20% 上升15个百分点

同比 ﹣14% ﹣19% 76% 85% 上升47个百分点

三线 绝对量 4546 2616 405 936 25%

环比 5% ﹣34% ﹣16% 23% 下降0.4个百分点

同比 ﹣14% ﹣33% ﹣13% 44% 上升16个百分点

数据来源：中国指数研究院

受地价大涨影响，加之担忧楼市调控收紧，导致市场成交量和价格大幅攀升。以上海为例，根据上海链家市场研究院提供的数据显示，在最近一周（8月22日至28日），上海新房成交量达到56万平方米，为年内第二高，同时成交价进一步飙升至4.4万元/平方米，为历史新高。

地价大幅攀升，往往会成为政策加码的信号。如在2010年' 两会期间，北京楼市“地王”频现，一个月之后，中央出台“国十条”，而北京也在当年4月底出台国内第一个限购令。目前又面临相同的情形，各地是否会出台新的政策呢？业内人士表示可能性在不断增大。同策咨询研究部总监' target='_blank' >张宏伟表示，针对上海地价飙升的现象，下半年有可能会出台土地市场降温措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”。此外，包括合肥等城市，也传出重启限购令，以对市场进行降温。

后市走向可能盘整

在调控收紧可能性大增的背景下，未来楼市将怎么走？

8月楼市淡季不淡。根据中国指数研究院跟踪监测数据显示，截至8月28日，包括北京上海等在内的29个监控城市，商品住宅成交量为1939万平方米，环比上涨2.4%。其中，一线城市商品房成交量为387.6万平方米，环比上涨5.6%。以南京、杭州、武汉、青岛等为17个二线城市商品房共成交1316.8万平方米，环比上涨2.7%。三线城市成交量微幅下滑，包括扬州、东莞等在内的8个代表城市，共成交234.6万平方米，环比回落3.6%。

那么，在接下来的传统旺季“金九银十”，楼市将会如何运行？张宏伟分析指出，从市场的趋势来看，如果9月份前后调控加码，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。

而从中长期走势来看，专家预计房价有可能会出现盘整走势。张宏伟认为，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大、中高端楼盘以及外环沿线高地价板块极有可能率先降价。

那么对于购房者来说，现阶段购房会不会面临房价下跌风险？首先必须明确的是，即使未来房价走势存在不确定性因素，也不存在大跌风险，所以自住型购房者，尤其是刚需群体，可根据自身经济情况安排置业计划。

当然，在未来对于项目的选择需要更加用心。鉴于未来房价可能会出现局部调整格局，尤其是一些涨幅过大以及出现透支情形的板块，房价可能会回调。那么建议购房者避开这类物业，而优先选择配套成熟、性价比高的项目。