地产私募加拿大投资：合伙形式不用贷款买地 6年回报233%顺水鱼财经

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摘要比起其他的类似的地产金融项目，地产私募基金的优势是不言而喻的。比如联合按揭，目前年回报率平均8%，但投资者是债权人，借钱给他们做项目，而项目一开始就有债务，当项目有利息压力时，可能会不稳定，容易失败。而采用合伙形式，一般项目不用贷款来买地，完全是股权投资不存在资金耗损，投资者资金到位后就开始买地，预售到70%~75%后向银行贷款然后开始盖，风险程度很低……

Jeff Cai先生珍藏着一张照片，那是他与全球首富、股神巴菲特共进午餐时的合影。“众所周知，巴菲特是一位坚定的价值投资者，作为价值投资的信徒，我非常崇拜他并努力学习他的投资理念和策略。这张照片是在巴菲特的家乡奥马哈拍摄的，我们进行了一场精彩的对谈，他兴之所至，还驱车带我围绕他的家乡参观了一圈。在地产投资领域，我向他学习投资，还有公司管理等等，可以说获益匪浅。”

Jeff Cai是北美大型私募商业地产基金Evton Capital的基金经理，日前在接受《陆家嘴》采访时，他将这个有趣的经历娓娓道来。他是多伦多大学MBA，正宗的科班出身，在投资界已走过10年。之前他在国内曾供职于平安资产管理公司，担任投资分析师。

美国商业地产项目年回报率25%

Evton Capital是一家地产投资机构，在加拿大和美国都有广泛业务，在加拿大已经有30年的商业地产投资历史。

公司在商业地产领域有4亿美元规模的投资，私募商业地产基金成立9年来，每年平均净回报（net return）率高达13%，成就显赫。公司采取的是有限合伙制（limited partnership），因此对于投资者而言可以享受税务上的便利性。目前公司业务偏重于加拿大本土，但也仍不断在美国推出产品。公司的投资团队，包括Jeff Cai，正与一家全美最大的家庭信托机构合作，这家机构管理的总资产规模高达250亿美元，其中10%即25亿美元投入地产领域。Jeff在这个项目里面主要负责投资可行性研究分析工作。

Jeff强调，Evton Capital目前主推的美国商业地产项目，年回报率可以高达25%以上，这是基于一个5年的预测分析周期。“美国比加拿大的商业地产项目回报率更可观。这主要是两个原因，其一是美国市场整体向好，而且容量大，大资金占有优势。其次，是我们在当地有一些实力级的联系人，具有人脉和信息资源优势，相信这也是我们最大的竞争优势。无论是一些知名的房地产商，还是专业人士，我们都有广泛联系和合作。”

对于美国和加拿大的商业地产前景，Jeff表示乐观：“都看好，但相对而言更看好美国市场，因为其市场容量够大，而且美国经济增长情况不错，前景乐观，可能比加拿大更有潜力和空间。”

多年辗转于加拿大和美国的商业地产投资市场，那么在Jeff眼中，这两大市场有什么相异之处呢？

“在我看来，加拿大市场更倾向于stable return，回报相对稳定，主要是分红。而美国市场往往不是分红，而是相对更高回报的Capital Gain，追求它的溢价价值增长。其次，从风险角度而言，加拿大市场的风险系数要相对小一些，这与追求分红的目标是有因果关系的。而美国市场风险相对大一些，因为众所周知，高回报必然伴随着高风险，要追求超过25%的平均年回报率，不冒一定的风险怎么成？”

Jeff认为Evton Capital的优势正在于风险控制。这些年，公司在加拿大的投资，注重于一些风险相对可控的另类产品，而在美国的投资也专注于不一样的产品。只有与市场上大多数产品不一样，才能够规避产品同质化带来的系统性风险。而另类产品本身就具备一定的进入壁垒，可以维系其超额投资利润。

作为商业地产专家，Jeff表示加拿大商业地产市场前景还是值得看好的，“我认为是趋于稳定，从基本面而言，这个市场潜力仍然不错，特别是安大略省和其他一些省份的GDP增长情况良好，给经济带来源源不断的动力。同时尽管移民政策变化，但整体移民不断涌入仍然是未来的一个趋势，所以商业地产未来活力仍在，值得期待。”

他强调，Evton Capital一直在优选地产投资项目，今年至今就已经重点研究了10个项目，其中7个项目位于美国，有一些已经进入第二轮研究和竞标阶段了。

“我们服务的主要是三类人群，其一是个人投资者也就是散户，要求投资额门槛是15万加元以上。其二是高净值群体包括一些小生意业主，要求投资额门槛是60万加元。最后是机构投资者，要求投资额最低为100万加元。”

加拿大47个项目平均年收益20%以上

同样在这轮北美地产牛市行情中分得丰厚利润的还有高博房地产私募基金。他们在加拿大总共完成了47个项目，从未发生过亏损，年投资回报率普遍超过20%。

高博房地产私募基金亚洲市场总监胡光耀（Joshua Hoo）告诉《陆家嘴》记者，高博房地产私募基金与它的关联公司于1969年成立，迄今已经有40多年的历史，基金创始人很早就开始与关联公司一起从事房地产业的创造、开发、管理和建设。母公司高博资本（Greybrook Capital）涉猎的商业领域众多，拥有20多家公司，涉及医疗、科技、房地产等领域，还曾是第一家将激光近视矫正手术引进北美的企业。高博房地产私募基金致力于与安省最著名的地产开发商合作。

胡光耀透露，公司目前平均募资额度是1亿加元一年。募资额度与项目规模并不一定呈现正相关的关系，比如有一个4400万加元的募资计划，对应的是10亿加元规模的项目。“目前暂时没有新项目，但我预计现在开始到年末，会有3~5个项目进入实施阶段。”

地产私募希望那些高净值人群的加入。“根据OSC（安省证监会）的要求，我们面对的投资者必须是符合条件的投资人，也就是个人年收入20万加元或家庭收入30万加元以上的人，也可以是家庭金融资产达到100万或总资产达到500万的人，一般而言，最低投资额2.5万加元。假如是不符合规定的投资者，也有一种例外解决方案，就是一次性投资额不低于15万加元，当然需要公司来审查投资人的资质，判断其是否适合作为高博房地产私募基金的投资者。总而言之，公司希望高净值人群加盟投资团队。”他说。

高博房地产私募基金迄今在加拿大完成的47个项目基本上都是住宅地产，如Condo（高档公寓）住宅项目、Townhouse（联排别墅）园区项目，和多段大型计划社区项目（Master plan community），可谓是抓住了多伦多地产市场最强势的一波上升浪。目前完成的项目涉及1.3万套住宅单位，所有的项目都盈利。公司的预计年回报是20%，而目标则是四年翻一番。而到目前为止，实际回报从来没有低于过预计回报。

“我们的投资客户与开发商伙伴成为上好地段的共同拥有者，可以建造以及销售住宅单位。此前这种机会只限于大的金融机构如退休基金、对冲基金，和政府机构，我们正在改变历史。” 胡光耀说。

他提到，比起其他的类似的地产金融项目，他们的优势是不言而喻的。比如联合按揭，目前年回报率平均8%，但投资者是债权人，借钱给他们做项目，而项目一开始就有债务，当项目有利息压力时，可能会不稳定，容易失败。而高博是合伙形式，一般项目不用贷款来买地，完全是股权投资不存在资金耗损，投资者资金到位后就开始买地，预售到70%~75%后向银行贷款然后开始盖，风险程度很低。

胡光耀此前曾在新西兰居住了18年，做过地产开发商，担任公司总经理，他有MBA学位，金融加房地产的资深专业背景使他在高博房地产私募基金的运作方面如鱼得水。

他相信，高博房地产私募基金所做的事不是投机，而是切切实实地创造价值。“假设最坏的情况，一旦房价掉下来，那么地产开发项目马上会减少，建造成本也会相应减少。如果出现买房少的情况，我们会把项目上市的决定延迟。我相信需求跟供应之间的失衡局面是短暂的，如果房价掉下来太厉害，我们就会延迟上市，等待更好的入市机会。比如我们的King West Life和The Tower项目的四幢高层住宅，6年回报率达到233%，平均一年40%左右，非常理想。在2008年全球金融危机导致地产市场不景气时，我们的销售中心曾经关了9个月，之后重新开门时，3个月就卖了1000套房子，最后整个项目也没有延期。所以时机很重要，根据市场变化相机而动，就能立于不败之地。”

回报率虽然高，但高博房地产私募基金并不像一些投资基金或上市公司那样每年分红，“一般是项目结束后一次性结算本金和利润，有的项目跨度是2～3年，而有的Condo项目则需要 4～6年。”胡光耀表示。

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