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房地产' 公司债的监管风向最早或于本月初就在悄然酿变。
来源：21世纪经济报道、票友-票据圈儿那些事、第一财经日报。
' 房地产公司债的监管风向最早或于本月初就在悄然酿变。
21世纪经济报道记者从接近监管层人士处获悉，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，与证监会债券部酝酿形成的一份房地产类公司债分类监管方案（下称方案）有关，该方案已于9月初形成。
监管层在房地产业公司债实施的分类监管思路，在遵循国务院提出的“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则基础上，考虑同交易商协会的房地产类标准相衔接。
同时，方案也将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。
21世纪经济报道记者了解到，分类监管内容主要围绕基础范围确定、综合指标评价、监管应对措施以及募集资金管理四个方面。
值得一提的是，对房地产业公司债实施分类监管，与2015年以来房地产公司发债占比增多有关。
21世纪经济报道获得的一份监管层统计显示，房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。
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四类条件五项指标
根据试行方案，分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，而发行主体也被限定于满足四类条件：
一是境内外上市的房地产企业；二是以房地产为主业的中央企业；三是省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
此外，若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”（《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》）规定的重大违法行为，或经国土资源部门查处且未按规定整改的房地产企业，则不得发行公司债券。
而针对基础范围内的房企，方案还设定了综合指标评价的方式进行遴选。而指标分为整体规模和流动性管理两个类别。
其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。
而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比超过50%”2项。
根据上述综合指标，监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。
21世纪经济报道记者了解到监管层的一份统计数据显示，在对截至2016年3月底，上交所164家房地产申报企业进行测算后发现，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。
试行方案要求，对于风险类房地产企业，承销机构应严格风险控制措施，审慎承接相关项目，交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调，完善上市预审核（挂牌转让）工作程序流程。不过，此类发行人通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AA+及以上的，可按关注类企业进行审核。
记者从该方案的附表了解到，在目前交易所申报的发债企业中，53家企业不符合基础范围的要求；而在111家符合基础范围要求的企业中，12家房企被划入风险类，而25家被列入关注类。
2、趋同交易商协会、但仍有差别
证监会债券部也在相关方案中指出，房地产业公司债券标准实施分类监管后，其主要准入标准将与交易商协会趋同，但也仍然存在一定差异。
方案认为，其主要差别在于：一是公司债券将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围；二是公司债券更注重考察发债主体的综合资质（如财务状况，盈利能力、偿债能力等）；三是公司债券通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。
方案指出，在发债主体范围方面，交易所将部分大型优质非上市民营企业纳入，比交易商协会的发债主体范围有所扩大。但公司债券通过综合指标遴选后，还考虑了企业整体抗风险能力，预计可发债主体数量与交易商协会基本接近。
方案举例称，交易商协会准入标准的定义范围较为宽泛，仅考虑发行人主体是否为AA评级、是否为上市公司或中央地方国企，部分主体AA评级的上市公司或国企整体资质一般或较差。但公司债券分类监管标准通过综合指标来选取优质大中型企业，相比交易商协会而言更加严格。
而据监管层测算显示，在交易商协会已发行的上市房地产企业29家，根据综合指标评分，其中24家为正常类、3家为关注类、2家为风险类。3家关注类整体资质一般，资产规模较小，资产负债率较高；2家风险类整体资质较差，资产负债率很高，盈利能力很差，其中一家最新评级展望为负面。
此外，该方案还考虑了过渡期安排，即对于截至本方案下发之日尚未获得交易所上市预审核意见函的申请人，需参照分类监管标准对发行人进行综合评价；而对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人，则应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保，并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。
3、影响——房企融资趋紧 楼市政策转向
上海证券交易所（下称“上证所”）收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一。此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。
《第一财经日报》记者从监管层内部证实了上述消息。知情人士透露，上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管，是对规则的明确，并不是“收紧”。“之前内部已经形成了规则，经过实践证明可行后，近期进行了公开。”该人士表示，这一次是从规则上对审核门槛作出明确，没有新增准' 入门槛，“只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。”
不过，在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下，市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。上证所一名内部人士也向本报记者表示，此次门槛调整是证监会层面的要求。
上海一名公募' 债券基金经理告诉本报记者，房地产企业融资渠道较多，仅收紧公司债影响可能并不大，但是交易所的动作代表了高层的监管态度，意味着楼市政策已经转向。
27日傍晚，杭州市住房保障和房产管理局网站宣布，从28日开始，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。
明确房企发债门槛
房价持续上涨，重启限购的城市不断增加，上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。“对房地产市场的参与者而言，这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向本报记者表示，去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元，如今已经涨到了每平方米42000~45000元。
楼市见顶了吗？虽然这个问题日前被不断提出，但始终没有人能回答。即便认为会跌，也没有人知道会在什么时候发生。“其实普通' 老百姓(' 603883,' 股吧)(50.320,0.00,0.00%)都在关注监管层的动作，这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。
根据初步方案，房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业，包括境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
与此同时，房企发债还将实施分类管理。目前设有五项指标：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。
对' target='_blank' >于正常类，交易所会给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。
上述知情人士告诉本报记者，上证所并没有收紧房企发债的准入标准，只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。从已发出的房企公司债可以看出，标准都要高于此次交易所的准入门槛。此次调整，没有新增准入门槛，只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。
上述上海公募债券基金经理向本报记者表示，实际发债门槛确实差不多，不过一直是窗口指导，从未对外公开，审核机关会根据房地产市场的方便，进行时松时紧的把握。不过他同时认为，监管力度正在不断趋紧。
多名接受采访的房地产业内人士也表示，此次调控可能更多是从宏观层面来考虑，不一定是出于对公司债违约风险的担忧。“更多还是和房价上涨关系较大。”北京一家上市房企董秘对本报记者表示，收紧房地产公司发债，对于限制地王是有好处的，可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。
克而瑞研究中心' 分析师房玲也表示，从财务指标角度来看，房企公司债的违约风险并不突出。大部分房地产企业的财务状况是在变好的，因为今年以来的销售普遍向好，“要发债的公司基本都已经发掉了，部分央企比如中海、华润等本身就不太发债，因为它们本身的融资能力就已经很强。”
上述上市房企董秘对本报记者表示：“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨，公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。毕竟现在银行做信贷，最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”
监管层释放信号
监管层出手调控的背后，是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看，近万亿募资中，房地产仍是主力。
据' 东北证券(' 000686,' 股吧)统计，8月份我' 国债券市场共发行信用债券967期，募集资金9915.09亿元，环比分别上升25.91%和13.07%。其中，' 企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业；制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。
另外，从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现，这一年内，房企发债期数达到467期，债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等，实现直接融资共计8481.45亿元。同时，房企债券在发行利率方面也屡创新低，有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。
值得注意的是，房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示，2015年至2016年上半年，20强房企累计发行公司债2880.95亿元，其中2016年上半年发行了1342亿元，占比46.6%。下半年以来，20强房企又发行了377亿元公司债，今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。
在公司债大规模发行的背景下，房地产企业总有息负债普遍增加。今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元，相比2015年末的32467亿元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增长，仅14家房企有所下降。
上述债券基金经理告诉本报记者，相较于' 银行间市场，房地产企业确实更倾向于发公司债，交易所仍是主流的发债场所。“证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多，房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看，比发中票、企业债成本低。”该基金经理解释称。
“交易所调整房地产企业公司债审核标准，这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了，至少对开发商开始紧了，这是比较明显的房地产调控信号。”一位资深全球投资人士告诉本报，最明确的信号还是需求端，是否对居民加杠杆进行控制，一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等，这可能就说明需求见顶了。
房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。' 方正证券(' 601901,' 股吧)首席经济学家任泽平19日的报告显示，虽然居民加杠杆的速度在上升，但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比前两年大幅上升。居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。
不过，《第一财经日报》记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉，9月28日开始，在市区限购范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停购房入户政策，且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。
上交所收紧房地产公司债调整准入门槛和分类
21世纪经济报道记者独家报道，上海证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件。此外，深圳证券交易所也将于近日发布监管问答。
上交所房企公司债审核新政主要为调整了发债准入门槛和进行分类管理。
准入门槛为主体评级AA级及以上，且满足四个条件：
（1）境内上市公司；
（2）省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的的房企；
（3）以房地产为主业的央企；
（4）中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
21世纪经济报道记者获悉，参照上述准入标准后，若房企被准入，则对发债房企进行分类管理。
分类指标共有5项，分别为：（1）最近一年末总资产小于200亿元；
（2）最近一年末营业收入小于30亿元；
（3）最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；
（4）扣除预收账款后资产负债率大于65%；
（5）存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。
上述分类指标，若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。
对于正常类，上交所会给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。记者将会继续关注债市政策调整进展。
那些企业能发？比例约66.7%
按照交易商协会注册房企情况测算的数据，约77家房地产企业可正常发公司债，47家企业是需要关注审核！
13 根据交易所中有申请发债的房企情况，符合标准的约111家，比例还是很高的，占为67.7%。
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文章来源：微信公众号债市观察
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