全联房地产商会聂梅生：房地产抄底机会将至 就在2016？顺水鱼财经

9月18日由清科集团、投资界主办，全联房地产商会联合主办的 2014中国房地产基金高峰论坛 在上海外滩茂悦酒店隆重召开，全联房地产商会创会会长聂梅生在会上表示，当前的房地产形势依然严峻，而这个严峻的形式还要持续，估计可能会持续到2015年，比较悲观的预计是持续到2016年。

以下为聂梅生女士演讲实录：

各位业界的朋友们、新闻媒体的朋友们，大家上午好！很高兴参加清科集团组织的这次峰会，也很高兴这次峰会和全联房地产商会一起举办。我今天直接切入主题，重点把当前房地产和金融的核心关系讲一下。

当前房地产市场形势非常严峻

首先说一下房地产当前的形势。从市场层面来看，依然严峻，而这个严峻还要持续，大家要有一个长期的准备。因为最近内部会议开得比较多，估计今年可能会延迟到2015年，比较悲观的预计延迟到2016年，形势严峻到底严峻在什么地方？房地产市场已经高位盘整，各项指标涨幅下调，进入负增长，也就是下跌。现在希望能够进入软着陆，但是8月份的数据没有做到底，7月份还好。看看金九银十，希望筑底实现软着陆，这是整个的市场层面。

第二个是城市、地区、企业间差异化加大。刚才有朋友讲几件事，资本追逐什么？回避风险，追逐安全。在差异化情况下，回避风险、追逐安全要差异。不要风险最大的地方你去投，我就不深说了，大家知道差异性很大。

第三个资金链全面趋紧。

最后一个去库存压力继续加大。这种情况之下应该说是形势比较严峻。严峻到什么程度？从经济、房地产层面，这两个层面是分不开，因此要看宏观经济的数据和房地产数据，房地产对宏观经济的情况是负拉动，它的指标在整个经济指标之下。如果这个情况经济没有好转，不要期望房地产好转，这两个已经是负拉动。我估计这种评价是实事求是的，是合适的。不管是经济层面还是房地产层面，都进入到金融危机时候的节点，2008年的那个节点是差不多的节点，基本上是这个心态。

从政策层面是不断释放积极信号，虽然晚了一点但是在释放。一个是限购松绑，第二个首贷回归积极，就是货币政策在调，首贷在调，在座的银行界的很多，尤其是昨天5000亿的流动性增加这也是好消息，说明整个的货币政策进行调整。但是这个调整也是忍痛的，因为最近也参加一些内部的会议，其实是有问题的，如果大家要求降准什么的，实际上如果真正降准，现在外汇存款又在增加，很多问题是很麻烦的。如果真的把货币政策搞得很宽松，降准、降息，房地产房价又会上去，大家又会承受上一轮的痛。实际上现在的痛也是上一轮的痛，不打算承担上一轮的痛，是在矛盾纠结中取一个好的。第三个是棚户区改造加大投资。但是也有一个看法，库存高筑的情况下又搞保障房，那么商品房不是更难了吗？库存大的时候应该减少供给，现在加大供给不是卖不出去吗？目前去库存化是需要时间的，这就是现在市场和政策层面的总的估计。

相关数据堪比2008年

为什么说现在是2008年的又一个低点，因为三季度没有过，9月份没有过。我们看最后一轮，最新房价处于一个负区，连续两个季度房价是在负区。当然从投资来讲，还会达到8万多亿，但是增幅下降，景气指数也支撑这一个观点。刚刚公布的是94.79，整个全行业的情况，跟2009年的94.74几乎是一样的，所以我说这个话是有国家统计局的数字支持，所以进入2008年以来的最低点。房地产占固定资产投资的20%，如果房地产是负拉动，对我们的第一架马车是非常大的挑战。负拉动什么情况？8月份固定资产投资只有16.5%，房地产投资增幅只有13.2%，这个是超出预期的。从国家的第一架马车投资来讲，一般认为是在18%—20%是合适的，原来是保8，现在是保7.5%，当然是需要第一架马车。房地产投资更是这样，去年的时候如果低于房地产投资的增幅，低于18%会出大事，现在是13.2%也没有出大事。所以大家想想，我们这样一个大行业每年投资8万多亿，其实抗风险能力还是挺强的。

看一下房价同比，今年有一个跳崖式的跌落，现在一直是负区。1—8月份比1—7月份还要负得更多，本来是可以慢慢筑底，现在又下去了一点。估计政策出来又出来，估计今年是不涨不降，小于5%的涨幅是最好的。我个人估计是双低，不会从负的0.7长到正的10%，今年GDP7.5%，估计房地产涨不到GDP，应该是低于GDP，低于人均收入。十大城市环比全部进入负，没有正的，包括北京。同比涨幅当中还有几个比去年高，北京11%点，上海11%几，其他的都在负。今年很多的房地产公司在做今年的预测我也参加过一些，去年年底的时候都预测上海和北京的房价，在当时是20%的涨幅，18%的涨幅还可以，我当时不这么认为。你看现在哪有18%的涨幅？所以做规划的时候，规划北、上、广、深的涨幅15%的不算太高的公司规划全部都落空，没有涨那么多，很快低于10%。现在同比很多在负区。

因为国家统计局的数字不讲涨幅，只讲几个降几个涨。我刚刚从美国回来，我就看了《华尔街日报》，它算了中国房地产业滑坡，左边是同比，同比7月份是在2.43%，它统计的是统计局的数字。环比进入负的0.9%，所以这个滑坡还是很明显的一个情况。从销售金额来讲，不如2012，销售额5000多亿比两年前少，销售量也少，都不到，不仅不如去年而且不如两年前。这是大家比较关心的，我们商会也做了一个图，商品房待售面积怎么样，下面橙色的是住宅，现在高达5.6亿平方米，这么高的待售面积超过全年所有房地产销售量，大概就是一个月1亿平方米。现在待售面积这么多，去库存是面临这么大的压力，而且库存不断上升，一个台阶、两个台阶，这从2011年开始。2013年上一个台阶，2013—2014年又上一个台阶。我们刚刚的陈志刚部长到住建部以后第一件事就是去库存化。我曾经期待1—7月份负7、负8不会跌了，结果又跌，变成负八点几。什么时候把销售面积、销售额怎么样慢慢回升，这是每个人都揪心的事情。这是在座的金融关心的，开发商到底差钱不差钱，还有多少钱。我可以告诉大家全行业的资金紧张。去年资金到位增速是在1—8月份28.9%，今年只有2.7%，就是很低很低了，不差钱吗？太差钱。所以我有一个基本看法，做基金从房地产业内圈钱很难，他们自己都差钱，还是想一些其他的办法。中国资金充裕不在房地产界，是在其他的领域来做资金的募集更合理。问题在什么地方？从8月份的对比，我们可以看出来钱差在什么地方。是在个人按揭贷款和定金，这两块少很多，导致开发商的自有资金少很多，其实银行没有减少，开发贷没有减少。

房地产行业的微笑曲线

下面我讲一下房地产的下一步应该抓住这个产业的微笑曲线，每个产业都有自己的微笑曲线。在这种低迷的情况，更应该做做思考和前期的研究，找到下一步。房地产上游的微笑曲线在于两个改革，如果不突破难以走出低迷局面。一个是土地供给制度的改革，第二个房地产金融体制的创新。在上游有突破整个行业有突破。现在开发商背了很多的谴责，背了很多的期望，认为房地产要是不上去中国经济就怎么样，说什么的都有。实际上从开发商来讲他要的是利润，并不是房价，所以现在把高房价的事都搁在开发商身上是不够的，他要房价要的是利润，如果土地成本降低，融资成本降低，他为什么要高房价，是因为这两项成本太高了，但是买单又是由消费者买单，谴责就在开发商身上的。高房价的产生和平抑这个高房价是需要这两项改革。下游的空间是在电商和互联网采购机遇，很多企业在做这个事情，特别是今年电商的冲击和互联网采购机遇并存，尤其是阿里巴巴在美国上市可以看出来。第二个多年的智能化、绿色技术和产业化是各做各，但是在目前的情况下这个平台应该整合，应该把智能化、绿色技术和产业化这方面工业化建筑扭在一起形成平台就会爆发力量。第三个就是大数据时代深入社区的服务。换句话说，这里面产业调整、产业提升的平台和户的平台和大数据服务、消费的平台能够在下游做起来，怎么样把新的消费变成投资。

上游土地，一个是看土地财政比重持续上升，从2004从5000多亿的收入变成去年的4万多亿，比重上到60%—70%，还不仅此而已，问题在于土地出让以上它并不是拿了钱就这样了，实际上拿到了土地证以后马上做了土地抵押，不是卖地收入是卖地金融。地方的融资平台当中，主要是用土地抵押，84个城市的土地抵押贷款达到7.6万亿。这个地方一旦出问题那就有金融危机，所以比较悬的就是我们独特的土地金融，不是土地财政，全抵在银行。所以地价引领房价越跑越快，红线房价比地价快得多。这种情况是成本上升房价当然上升了。

讲一下上游金融的微笑曲线。银根的问题促使中国的房价上升，主要是低利率。有的时候是负利率，如果通胀比较高的话。你看20年当中，存款100万存到170万，大概就是这条线。如果买房从100万变成600多万，因为你低利率和负利率，在如此确定的套利机会面前，理性的人们会将货币资产置换为住宅资产，而晚买不如早买，租房不如买房，这是货币政策造成的。另外一只手是发票子，你可以有一千个、一万个理由说我们不得不发票子，反正不管怎么说发了那么多的票子，发了那么多就是房价贬了很多，业内很多人就说中国房地产就是一个货币现象，就是说的这个。M2从2007的不到40万亿发到现在120万亿，多少倍？房价是不是也涨了这么多？我正好做了一个曲线刚好一样。曲线拿给决策部门的领导看，是这样。怎么发怎么涨，怎么不发  怎么平，所以2013年以后我们的M213%，房价在7.7%，现在在下，所以我估计M2还会上一些。它对房地产的影响很大，金融方面一手低利率，一手发票子，促成我们在座的很多基金、包括信托表外做了那么多，银行做了那么多，使我们的融资成本急剧上升，房价上升。一季度的时候又不发抵押贷款，全部是靠这些在做，融资成本大量上升，对房地产自有资金率大大提高，回款回不来，促成这样一个原因货币政策负有不可推卸的责任。现在中国经济进入到2008年以来的低迷，限购放松已经晚了，如果两会以后放没有现在这么麻烦。第二个货币政策调整，如果你一季度不把个人住房抵押贷款卡得那么紧，我不是要刺激，你回到中性该贷就贷，而且除了首套房改善性住房放，不应该去限制，没有改善怎么进入小康，怎么圆中国梦，这都是正常的。就是市场恢复到中性，行不行？这个也晚了。我们把经济上行，房地产过热阶段出的政策限购、限贷、限售、限价，那时候是房地产高歌猛进出的政策，你同样在下行阶段还行吗？你政策就应该变，但是这个事情晚了一、两个季度。所以我估计四季度会有变化。

最近商会在做五件事，有两件和今天的会议有关。和金融相关的一个是海外投资，从房地产商会平台上我们有一个国际投资基金，从1.0版现在做到3.0版，3.0版下一步开始路演。3.0版和前面的两个区分在哪儿，一个作为GP集体平台，进来的都是GP，第二个是有机构投资进来，机构投资进来做优先。我们投入的GP做劣后，从社会的渠道打通，这样募集就更广泛。通过很多的谈判和努力，最民生银行进来了，他做了优先，这样就把3.0版做上去，应该说是整个房地产商会，我们这个平台大家一起来做，面向整个行业来做。这是我们做的第一件事。

第二件事就是REITs，从房地产商会第一次给政府打报告，通过人大财经委过去，那一轮没有做成，这一次大家都在着急，把新的金融工具、金融手段出来，其中有资产证券化，抵押贷款的证券化，资产证券化和REITs过来了，这个事情关键卡在税收上，房地产不减税，我们的商业地产不能出来，同时大家不能分享长期的资金收益。包括公租房都退不出来。这件事情很快达成共识。所以我们最近跑证券化和中国证券基金业协会，推动这一版的REITs，原来是在证监会，作为央行银行间的债这是不行的。

这两件事和金融有关系，所以这说明要对房地产金融有一个认识，房地产是使用和投资并存，它的金融工具可以推高房价也可以平抑房价，我们以前说推高说得比较多，因为你比开发贷要高得多。但是也有平抑房价的作用，推高房价我倒觉得中国的金融方面，推高房价的第一手是怎么来的，就是抵押贷款不分层级，促成第一批炒房团，那时候他们拿到的钱和你刚需是一样的。第二个就是开发贷在很长时间是开发商唯一的融资渠道，不能够吸收社会资金，不能够做社会融资，多余的资金全到房地产，那就推高了房价促成了限贷政策出台。第三个这个时候当我们四限出来，催生了房地产信托、基金等工具。这是推高房价，但是它有平滑房价的作用，那么就是说房地产全产业链当中的各种资金应该整合。

最近做投资美国，在投资美国当中特别看出来，前期进来的是什么？开发商只有5%—15%就算多，开发商持有15%在美国很多，我们的搞到40%，哪有这么多的自由基金，很多的基金前端就进来，最后中间有开发贷，后面有REITs退出。在这样的情况下补齐各类基金的投入，而不是开发商自己做基金，找自己的同行做投资。这是原来的做法。后期形成稳定现金流通过REITs退出。我想在座的可能想做不良资产证券化，有的想做抵押贷款资产政权化，有想用REITs，通过不同的金融工具平抑房价。这一次美国的房价上升，最赚钱的是哪一个？就是手里面持有不良资产证券化的机构，大赚一笔。在形成不良资产的时候，美国2009、2010年买了很多的银行房不良资产，结果现在回升不得了，赚了一大把。我们有这个工具吗？都没批。眼看着中国形成不良资产，又有哪个机构恰恰是吃进、并购的时候，回升的时候就跟美国一样，赚钱最多的就是资产包。早做准备，在低潮做高潮的准备，低潮的时候需要工具，所以我觉得今天的会是非常好的。

大概我想说的就这么多，希望对大家有所帮助，谢谢！