德信资本陈义枫：地产投资“窗口期”已显现顺水鱼财经

进入下行通道的" 房地产行业，如何通过对周期走势判断获得最佳投资机遇，不仅考验着众多房企，同时也考验着" 房地产" 金融企业。

近日，出席深圳房博会地产" 金融论坛的德信资本董事长陈义枫抛出鲜明观点，认为尽管目前地产行业进入下行弱周期，但从周期看，预计明年下半年短弱周期将会结束并开始复苏，眼下至明年上半年，将是一个低进高出的投资“窗口期”。

以上的观点，是陈义枫基于以政策目标为导向的研判分析法，所作出的对未来地产行业周期走势的判断。

他分析认为，目前政府在放松紧缩政策，但并未推出刺激政策，其调控目标很明确：一是维持房价平稳，投资者和开发商都能接受的借个；二是投资平稳，新增投资和新增开工稳定，对整个宏观经济的影响是温和的。

而调控的结果，将促使地产行业进入新常态，即结束单边快速上升转而让位于窄幅波动、缓慢上升的走势，行业进入大分化格局，整合提速行业集中度将发生变化。目前，楼市从短期来看存在一些局部过剩，但供求关系从总体上来看是平衡的。即地产处在弱周期，走弱幅度有限，不必过滤崩盘，而中长期仍然有上升空间。

那么，进入短弱周期以及区域分化大背景下，地产基金可以把握哪些投资机会？陈义枫认为，区域分化首先考验公司对投资区域的选择。以德信资本为例，区域选择首先看重产业，围绕产业来布局地产，即区域的产业有竞争力、有活力和有规模，就能够源源不断吸引就业人口，带动地产刚需。

具体而言，德信资本在区域分化重点把握一下两种投资机遇：一是承接一线城市的挤出效应。一线城市由于本地发展的空间受限制，有大量购买力会被挤到外围，德信的战略是提前布局外围，承接一线城市的挤出效应。

据陈义枫介绍，德信资本从2012年初便开始布局京津翼一体化区域，目前为止，德信有超过一半的资金投资在环首都经济圈，并获得不错的实战效果。

如德信所投资的联邦·祥云国际项目以及通达·广州南沙项目，就是承接一线城市挤出效应的两个实操案例。其中，“祥云国际”项目地处京津冀第三极、石家庄火车站商圈核心区域，同时是京津冀一体化的政府重点支持项目，交易对手方为石家庄本地龙头开发商联邦地产，项目升值空间巨大。

第二，则是要甄别局部市场的供求关系，找出具有投资价值的区域。德信在项目选择上，会倾向于产业发展具备后劲、供求关系比较健康的城市，想一线城市周边的近郊或者卫星城、产业发展活跃的二、三线城市也存在较大的机会。

以德信投资的通达·中山优质地产集合项目为例，所投项目位于中山市的" 火炬开发区中心、工业强镇中心等核心地带，当地工业发达吸引大量外来务工人员，置业的刚性需求巨大。