向左走？向右走？——拐点上的房地产基金顺水鱼财经

——长富汇银总裁张保国和清科集团分析师苗旺春访谈系列一

2014似乎是拐点的一年，地产行业叫嚣着迎来了拐点，地产基金也迎头赶上，描绘着下一个不可知的拐点。

地产市场在不断挤压投机泡沫的时候，似乎有一路下探的打算。可是，当多地地方政府开始松口救市，接触限购政策时，地产市场又似乎仍将继续保持上行趋势。当政府开始对房价过快上涨不再旧事重提，当李克强总理明确提出西部楼市仍需开发后，地产市场真的站在了时代的拐点上，是上行，还是下探，哪边的筹码更重一些，天平将倾向何处，市场上专家们、业界的同仁们至今争论不休。

长富汇银总裁张保国和清科集团分析师苗旺春就此和网友们展开了热烈讨论。

正方观点：

按照中国人比较喜欢的“参考国际惯例”来说，在美国，" 房地产开发以基金直接融资为主，隶属于" 金融业，所占比重超过80%。而在中国，来自预售和" 银行贷款的资金占房地产行业资金的70%，基金一类的直接融资只占5%。

目前，商业地产、" 旅游地产，文化地产是房地产私募基金参与比较多的项目，随着住宅开发项目受到政策影响越来越大，其投资比例开始下降。但这并不影响地产基金的投资，公租房、廉租房项目的基金伴随着政府政策的出台成为新的类型。地产基金的投资范围越来越广阔，选择范围越广，未来的路也更宽、更好走。

一个地产公司发展到500 亿的规模，往往需要几十年，其间赶上几轮资本市场向上走;而地产基金扩张到500 亿，可能只要几年。长富汇银总裁张保国表示，可以坚信，五年内中国一定会有规模500 亿的地产基金出现!

反方观点：

中国房地产基金已经经历了黄金十年，但是其爆发式发展的表象却难掩其中深层次的矛盾。最为突出的当属机构投资者缺位、期限错配和功能错位。

目前，国内房地产基金多被定性为融资工具，但其实地产基金具有" 金融属性，确切的说更应当具有的是投资属性。这些错位在疯狂前行的时候，往往会被表面繁荣所忽略，但是静下来仔细思索，就会发现这些深层次问题导致中国房地产基金募、投、管、退各环节矛盾突出，也正是这些问题可能就是地产基金拐头向下的根本因素，制约着中国房地产金融乃至房地产行业的发展。

与此同时，还有一个值得注意的问题。现在的房地产基金管理公司中，越有30%-40%的公司其实是有开发商背景的，也就是说独立地产基金管理公司约有50%左右;但是，这些独立地产基金管理公司中，还有一部分仍旧是开发商在主导。总之，国内房地产基金总体格局尚未确定，还存在若干重大的结构性问题有待破解。

结束语：

“人们有钱自己就可以投资房地产，为什么要交给房地产基金管理?”——或许当大部分高净值用户都真真明白为什么的时候，地产基金的发展才能续写一骑绝尘向上攀登的趋势。而长富汇银也将在这个行业继续努力，为行业的发展做出表率。

与地产行业息息相关的房地产私募基金，何去何从，是向左走，还是向右走，无疑在这个附有历史意义的关键时间节点上，每一步都至关重要。未来，让我们拭目以待!