戴宏亮：土地资本、产业资本和金融资本要协作顺水鱼财经

记者：不管从资本方也好，或者是运营也好，你们' 投资特色小镇，你们所期待的投资回报率和投资回报周期是什么样的？

戴宏亮：我是1994年从上海' （楼盘）到深圳' （楼盘）创业，到深圳之后，主要是做住宅地产，2003年我收购了一批的工业厂房，现在工业厂房的价值大家都是看得见的。我想从几个角度来分享我对特色小镇的了解。

我大学毕业的时候是在深圳，1993年的时候，有一个机会，当时深圳的高新科技园，几个部委联合到深圳，我是参与者之一，如果这件事情能够做成，那现在深圳的高新科技园就是全国第一个乡镇企业。所以我跟特色小镇、产业地产这个行业是非常有缘的。

到了深圳之后，创业，后来做了长时间的天安数码城，走向了全国，在全国十几二十个城市做了科技园的项目。到了2015年开始，我自己的企业，百富东方现在在杭州' （楼盘）青岛' （楼盘）都有类似的产城融合，杭州有一个硅谷小镇，就是浙江省省长' target='_blank' >李强参与了第一批，总结浙江的经验，向全国提出了特色小镇，我也是参与者和经历者。

我主要想分享4个方面：

第一，什么叫特色小镇？特色小镇，我的理解，是总结了浙江的经验，依托大城市，把大城市周边以为基础的郊区的地方，逐步形成以特色产业为导向的小镇。去年，8月9号，我跟碧桂园成立了一个公司，碧桂园在这种形势情况下，也需要转型。我们一拍即合，在深圳成立了40%：60%比例的公司，我们的精力和时间顾不过来，现在只能以深圳和广州' （楼盘）为基础，在东莞' （楼盘）、惠州' （楼盘）、佛山' （楼盘）这一带，我们签订了一批的科技城，用了一年的时间，这些计划都进行和落地当中。

第二，产业地产。产业地产在地产产业里面，做特色小镇是也先天的优势。产业地产就是解决3个方面的问题：一是产业跟地产原来是不关联的，没有很好嫁接在一起，产业地产把产业和地产进行更加的研究和嫁接。二是不同的时期有不同的表现形式，比如工业园、产业园等等，到了今天，这种特色小镇，我觉得是当前这种背景下，是比较好的一种城市化进程当中的表现形式。三是产业地产，各种板块，其实产业地产这个领域是最终服务于经济。这是我个人对产业地产结合的实践的总结与体会。

第三，特色小镇的特别，在这个阶段富有它的战略意义。一是我们总结改革开放30年，二是总结欧美和日本一些大企业都是从小镇和郊区成长起来的，三我们国家在80年代中后期和90年代，我们的乡村企业和农村经济发展迅猛，但是因为我们国家的规划配置资源、公共资源都在后面往大中城市和核心城市发展，所以乡镇企业到了2000年后有一些疲软。到了特色小镇这个阶段，它富有它的意义。

第四，现在各个城市，经过十多年的经济发展，整个经济增长，快速发展，人力资本、资金成本和租金成本、' 房价逐年攀升。这也是市场的行为，这些企业要向东莞和惠州周边城市转移，这也是市场的作用。所以说特色小镇还富有战略意义。中央就是想在这个时候培育新的产业方面的竞争力和新的特色的竞争力。

今天的主题还有产业运营和突围的问题，大家都在研究转型，我自己亲历了十多二十年，这个行业不容易。产业地产里面，特色小镇里面，最大的3个要素，是' 土地资本、产业资本和金融资本三者之间如何作为一个运营主体，或者是作为联合体，如何把三者之间的事情做好，这个讲起来容易，但是做起来非常困难。

主持人：我们在这里聊这些东西看上去非常的简单，但是做的话不这么容易。在座的开发商，都有很多年成功运营的经验。刚刚戴总还有毛总讲的时候，能够特别明显的体会出来，这个角色转变的过程，其实是非常不容易的。所以，我想请两位再谈一下，我们从一个地产开发商，到特色小镇的运营商，这个角色的转变当中，最难的是哪一个方面？

戴宏亮：我十几年的体会，跟大家分享几个方面：

第一，大家要有心理准备。一方面是团队和运营理念和观念，二是资金和你的资源整合如何？那产业地产公司，都在研究这个问题。这个话题，大家议论了很多，其实大家都在尝试和研究以及探索，每一家企业，没有一个项目敢说自己做明白了，大家都是在路上。我觉得，首要是你的土地，是做这个方面最关键的因素。这个方面，你如何在当前的背景情况下，如何跟当地政府合作，如何一次性锁定或者确定？这些都是地产商最难解决的问题。

第二，你的产业导入，现在地方政府也越来越聪明，也去地产化。我们地产行业，如何转型来平衡好地方和政府？在特色小镇里面一定会有' 房地产，那这些如' target='_blank' >何平衡？这是产业导入。我们的产业导入，大家讲故事有很多，但是你真正把产业运营和产业导入做明白的并不多。这件事情，要很好的导入和运营。

第三，金融方面，你的顶层结构是如何设计的？你的企业如何把这么大的重资产投入，如果在相对的时间段里面，非房地产的手段和现金流，如何平衡好？这不是一件容易的事情。大家都讲重资产，但是去重资产，特色小镇如何持续和稳定？所以在轻重上，要并行，这里面的度，在不同的节点里面要做好它。

还有你的品牌，你如何让政府相信你？这里面最难的还有人才和团队。房地产公司要把特色小镇运营好，大家都是边摸索和尝试的。市场上，特别是在各个企业的管理上，最缺少的就是综合性的人才。在这个行业里面，现在最需要做的就是如何办理好园区运营或者是特色小镇运营的' 商学院，培养这方面的人才。这里面也要跟政府很好的沟通，政府现在有很多的人才，但是理念和观念不一致，企业运营团队里面有太多传统地产公司的高管，现在没有进行转型。但是真正招商运营中，每一件事情都非常的具体，而且要求每一个管理者要会跟企业打交道，这里面最重要的是两个为本：一个是以企业为本，一个是以人为本。