博鳌特稿丨山水集团特色小镇模式受关注顺水鱼财经

以下为博鳌' （楼盘）演讲原文：

特色小镇特别热，但是在今天的中国，小镇的热，能不能变为实，在做实的过程中，小镇就是要让中国最普通的' 老百姓(' 603883,' 股吧)的生活变得更美好。同时我们的生活的方式，应该更有品质。

在接下来的时间之内，作为一个企业，我们用了十年的时间，在小镇的路上践行，在践行的过程中，有很多的心得，有很多的体会，当然也有一些惨痛的教训。那么这些心得体会和教训，能否从中找到规律？我相信一定可以。

我从3个维度跟各位讲在小镇方面我们的实践。这3个维度分别是：

第一，我们看到了很多小镇发展的路径，我们发现，无论万千世界怎样变化，几万、几千年的历史中能够找到规律。所以小镇一定有规律是可以借鉴的。如果我们把这些规律找到，让工具和技术去加以优化，小镇就能够找到一条发展的路径。

第二，在中国的' 土地上，我们一直讲要走出一条中国特色的社会主义道路，中国的特色和世界发展的规律能否有机结合？最终再探索小镇在中国的发展路径。

第三，如果我们了解了世界小镇发展的规律。我们企业在过去十年用了什么样的方式和方法，在实践的过程中，希望探索新的路径。

首先第一个部分，就是特色小镇的对标和理解。今天早上，我们在国开金融的会议上，我提了一个观点，这个观点是在中国过往的改革开放的30年，感谢伟大的党和政府，给中国带来了很多的变化。我们看到了中国的城市发生了翻天覆地的变成，当然当我们离开城市，来到我们的郊区，甚至是近郊的时候，城乡有一定的差距。当然到欧洲的各个小镇，我们也会发现，可能在欧洲的城乡差距，虽然仍然有，但是城和乡之间，每一个小镇独具特色的文化、独具特色的自然以及独具特色的生活方式，能够让人在此流连忘返。在这个过程中，我们能否找到一些小镇的共性规律？

我一直讲的是我们去学习和借鉴西方的经验，不是照搬，而是找到规律，将规律进行总结，我们发现事物发展的过程中，把规律性的东西总结下来，再加上地方的特色，可能就事半功倍。我们发现了一些共性特点，我们发现每一个小镇，无论多么有特色、多么有主题，甚至在某些维度上有特大的差异，但是只要是小镇，就跟中国的农村和中国的乡镇一样，都具备5大特色。这5大特色分别是：

第一，我们发现每一个小镇都有公共的场所。我们曾经学过鲁迅的社戏，在他的村子里，到了晚上，所有的老人和孩子都到村庄前面的广场，因为人是社会性的动物，任何的村落和城市，都有广场。所以第一个规律，公共的社交性的场所是必不可缺的。

第二，一方水土养一方人。所以有大量的历史人文和名人，这些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社会和人的居民密不可分。

第三，其实，在每一个小镇里面，人离开得了食物吗？所以我们生活和居住在那，就得有集市，在集市购买的过程中，就可以构建美食的体系。

第四，有人结婚了得有结婚的活动，在不同的小镇里面，节庆的活动构成了完整的要素。

最后，共性的东西才是我们讲的自然的景观和建筑的外立面，如果把这5点结合在一起，就会发现，其实任何的主题小镇，必须具备上述的5大要素。如果只做单纯的一部分，如果人没有了生活的根本，产业就是空城，如果只是做历史和人文的故居，人在那里的时间只有一到两个小时。所以，很多的地方，在思考主题特色小镇的时候，我们都认为主题特色小镇就是做特色，可是我们忘了主题特色的背后是与人相关的5大特性。这5大特性归结在一起，再去形成你的主题和打造你的特色，这样的小镇就富有了生命力。

所以我们一直说，引入和学习借鉴欧美特色小镇的发展，不是简单的把IP引入到中国，而是学习和找到其中的规律。找到规律性的东西的时候，主题和特色，特色两个字是标志，但是在标志的背后，所有的特色仍然跟这5大特性有相关的关系。

围绕这5大特性，我们会发现，我们学习了先进的一些概念，也学习了规律性的东西，我们就总结为4大维度和7大特色在构建特色小镇成功的路径。这4大维度是规划、开发、产品和运营。这4个东西大家都讲，但是是否都一样？海南' （楼盘）有大量自然景观还有原来形成的基础，也有不同的主题，但是如果没有总体规划的概念，只是点性的思维，看似百花齐放，但是最后没有满园春色。我们要形成整体性的思维，每一个点和每一个主题以及每一个特色之间应该有相关联。我们讲的规划，是从硬件和软件的角度，原来老的东西和新的东西的结合形成总体性的规划。

第二个产品。产品内容的本身是什么？我们在座的每一位都是消费者，我们在座的每一位也是' 投资者的话，你会想，今天作为投资者和社会的实践者，我们打造产品的过程中，要解决的是什么？是你生活中最根本的需求。所以我们讲产品的开发过程中，我们怎么能够把人的生活的需求放进去，形成不同的产品，这才是最重要的特点。而不是简单的把产品做成了产品。

最终结合在一起才是运营。在特色小镇发展的过程中，绝大部分的运营商，我们关注在哪里？其实大部分的关注是在开发上。我们在开发的过程中，最终留下的是一座空城，看似产业和特色主题的背后的虚无。其实新时代之下，我们真正的产业运营商要做的是什么？真正要关注的是整体规划之下，把开发有序、开发变得不再重要，最重要的是规划之下的产品的内容，以及未来通过持续和长久的经营，去关注住在这里面的人，让这里面住的人生活在这个小镇里面，能够安居乐业，能够享受到美好的生活方式。所以在未来特色小镇发展的过程中，运营放到了至高的高度。

所以作为实践者，全联' 房地产商会现在做一件事情，我们会成立特色小镇的分会，在接下来的时间，绝对不会简单的做开发的事情。开发的事情在这个时代已经过去了，在未来的时代，我们要去做的是我们如何通过有效的规划，打造一个平台，让所有产品的内容围绕人生活的本质，最终通过运营，让来到这个小镇的人，每一个人能够安居乐业，这才是未来真正的核心竞争力。

政策与市场机制是特色小镇发展的思路，政策的逻辑和资本的逻辑以及商业的逻辑之间，没有形成横向的打通。最后变成了政策满天飞，企业用不上，很多政策制订完以后无法落地。资本的钱不能和商业之间形成完整的配合，最后导向是传统的开发和建设。我们今天提出一个新的观点，我们今天能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑，三者之间形成一个有效的关联，最后采取影响小镇的商业模式。这种小镇的商业模式里面，任何一个小镇不遵循商业的逻辑，没有未来生产关系的现金流，没有未来持续的成长，这样的小镇会可持续吗？如果小镇的投资者投的过程中，只研究产业，只研究模型，但是不知道资本市场对它的投入和退出的时候，他找不到钱和资金的注入的时候，这样的商业逻辑能支撑吗？也不能支撑。最终如果没有政策的导向，逆势而为，这样的商业逻辑能长久吗？也不能长久。

所以，只有将3者有机的结合设计出不同的产品的模型，小镇才能形成最终的结果。所以在这样的基础之下，我们做简单的模型。这个模型就是我们认为依据不同的政策打造不同的特色的小镇，在特色小镇的过程中，可以将政策和IP和商业以及相关的模式进行不同的组合，不同组合的过程中，三者之间形成叠加，才会形成我们在未来落地过程中的不同路径。而不同的路径，随之而来，才会导出不同的产品，不同的产品背后才形成不同的特色。

我们同时也因势利导，知道了资本金融，包括国家政策和商业逻辑之间的关系。在践行的过程中，我们想在未来走一条怎样的路呢？恰恰这4个字就是山水文园这4个字。中国之大，来源于山水。中国的传统文化里面，不画任务，只画山水，因为大山大水孕育了中国的地大物博，山代表的是中国的精神的象征，人在追寻物质生活到一定程度的时候，其实，对精神领域有更大的追求。而水代表的是什么？代表的是中国文化的源泉和灵性的释放。围绕刚才讲的内容，最后所有的小镇，无外乎回到这4个层面，在这4个层面下，小镇应该具备以下的大精神内涵：

首先得有格调。所谓的格调不是指奢华和高端，而是在这个过程中，我们的山水之美创造的小镇的格调必须是高雅。第二，我们应该用工匠精神，将做出来的每一个产品打造成有品质的作品。所以不是简单的农家乐，也不是简单的民宿，就能够去创造特色小镇。把所有的细节做到之后，才能找到便捷的交通。这里的交通，不仅仅是指的是今天抵达性的交流，还有交易方式的便捷，以及在生活方式的便捷。我们发现，我们原来的小镇的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以后，最终住在这个地方，你一定是欢乐的。要在欢乐的过程中，还能够有静下心来的休闲，在健康的过程中保证他的身心不断的发展。

最终所出来的不同的小镇，才会产生不同的特色。我们以前做特色小镇的时候，常常因为这里有陶瓷，就只能做陶瓷，作到最后发现没有人来。事实上，特色小镇的过程中，不同的方式就是不同的模块，和我们今天做的磨方是一样的，通过魔方的方式组成不同的组合。最后就形成了我们实践过程中的特色小镇，就是浙江山水特色小镇。我们希望把这个小镇打造成一个乐园为核，因为要给大家欢乐，在人流的背后才能产生商流，进而通过商业和文化，通过我们的酒店，通过不同的健康和养生的方式，能够让这个地方，形成一体化的发展。这个发展的过程中，我们最注重的是软件的精神与内涵，我们会在这个地方大量的打造IP的形象，文化的演艺和活动，还要把历史的展示融入其中。

我说一个小镇，应该有5大维度的关键性要素，节庆也有了，美食也有了，公共的空间也有了，在这个过程中自然的景观也有了，历史和故事也有，这种软体的东西都有内涵的时候，硬件就变得不再重要。最终所形成的主题小镇，就会产生多业态、全天后，还能融合不同的地方文化。在商业打造的过程中，形成不同的组合，创造不同的模式，而娱乐的部分，形成文化核心，产生多元化的融合。发展到今天，取得的初步的成果，可能小镇还没有完全建完，但是全球的招商基本上完成了80%。