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本文首发于微信公众号：21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。' 投资者据此操作，风险请自担。
导读：租房赋权后，是否会拉高房租？以后租房就可以上名校吗？是否会出现择校扎堆现象？
符合条件的无房家庭租房，其子女可享受义务教育；京籍集体户租公租房可以落户……这份“租房新政”征求意见稿亮点颇多。
但是，新政也带来不少疑问。租房赋权后，是否会拉高房租？以后租房就可以上名校吗？是否会出现择校扎堆现象？
1.承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可以落户。
2.符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育。
3.非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。
4.租房需在监管平台备案，信息变更需及时登记。
5.租房合同期内不许随意涨租金。
6.租金应当按月收取。
7.合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。
8.出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
9.房东在租赁期间出售住房的，承租人享有优先购买权。
10.租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力。
11.打击二房东。租户不得擅自转租、合租。
六问北京租房新政
一问：新政会拉高房租吗？
要看出租房数量和租房人的比重，对租金过度上涨风险提高警惕
征求意见稿提出，将通过各种方式增加租赁住房的供给，鼓励机构租赁。另外，符合条件的租房者，其适龄子女可在租房所在区域享受义务教育。这些措施会不会拉高北京的租房价格？
中国' 房地产协会秘书长' target='_blank' >顾云昌分析，实际上，现在大城市租售价格比并不合理，租金价格与销售价格相比，对于用房的人来说，租房肯定合算。但对于房屋出租人来说，租金回报率只有1%-2%。在市场经济国家，租房回报率一般在5%-6%，这样比较趋于合理。
此外，以前人们宁愿买房子也不租房子的另一个原因是，租售不同权。权益不对等，也造成了租赁价格不合理。这次征求意见稿明确了一些权益的对等，这对人才流动、城镇化等，都是有利的。但远期是否会影响租房价格，还需要看出租房的数量和需要租房人的比重，如果租售同权了，很多人去租房了，租房越来越多，出租的房子不够，肯定租金涨价。没有人感兴趣，或者政策执行不到位，还是要买房。
易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，对于此类租赁市场来说，如果确实可以落户以及让非京籍子女享受入学机会，那么，对于租金随意或者过度上涨的风险需要提高警惕；此外，从供需关系来看，需求量上升确实会带来供需不平衡的现象，这样就会带来很多新的问题，所以如何引导需求流向其他区域，同时增加供应端的数量尤为关键。
二问：新政会让房价下跌吗？
专家称对于抑制投机、平抑房价有作用
征求意见稿明确租赁房屋在学区划分、社会事务办理上也享有与购买的房屋同样的“权益”，还加强了租赁市场供给，这是否会让房价下跌？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为，新政对于抑制投机、平抑房价，是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题，大家就没必要买房。供求决定价格，房价就很可能平抑，房地产市场可以平稳健康发展。
顾云昌认为，规范房屋租赁市场，促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为，规范租赁市场，可以通过政策引导增加租赁房源，推动机构租赁房屋进入市场，实现“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
对于各地纷纷跟进“租购并举”政策是否会对房价产生进一步影响，顾云昌认为，各地政策实施方面有所不同，还不好通过实施方案判断市场走向。不管是房屋销售还是租赁行情，其实都将依据供需关系的变化来变化。从各地出台的政策可以发现，在提出“租购并举”的同时，也强调了租赁房源多渠道增加供给。
三问：租房也能上名校？
并不能保证，和购买学区房是俩概念
根据征求意见稿，对住房租赁予以一定赋权，符合条件者租房即可入学。这是否意味着，未来通过租房，也可以上名校？
北京市住房保障专家组相关专家举例说，比如说以前延庆户籍家庭，子女可以在延庆上学；或在西城买了房子，其子女在西城上学。未来该无房家庭如果在西城租房，并满足在西城区连续单独承租并实际居住3年以上等条件，其子女就可以在西城接受义务教育。
不过，这和购买学区房是两个概念。在西城区租房上学并不意味着可以上西城名校，只是说可以在西城区内调配，这里是“区”，而不是“学区”。另外还要看西城区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各区制定。
四问：是否会扎堆教育优质区？
各区根据承载能力制定政策，不会过度扎堆
符合条件的承租人，其子女可在租房区享受义务教育。这是否会引发大家纷纷往拥有优质教育资源的区域扎堆呢？
专家表示，关于符合条件的承租人子女入学的问题，征求意见稿提出，具体的办法由各区人民政府结合实际情况制定，这里其实就是让各区根据自己的承载能力，来因地制宜制定更细化的政策。
专家认为，每个区的住房数量、教育资源以及就业承载能力，都是有限的。比如说这个区只能接受一百个人，如果有一千个人想去那上学，就有一个有限排序的问题，所以不会出现过度的扎堆情况。
因此，各区可以根据自身的有限资源，来制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定条件，包括京籍无房家庭，需符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件，这是真正从职住平衡的角度出发来考虑的。
五问：租房可以落户？
京籍租公租房可办户口登记，非京籍可依法申办居住登记卡或申领居住证
细看新政征求意见稿，对于办理户口登记方面，市场化租房并未明确；而是在保障房方面有所优化。
承租人为北京市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。这样一来，一些是北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。
目前，北京市公租房还未真正开放户口登记和迁移。“不像产权房，公租房退租比较频繁，如果能把户口落在公租房上，户口如何迁移等细则还需要进一步探讨。”北京市运营保障房项目的一位负责人说。
此外，如果承租人为非北京户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
六问：监管平台有何作用？
相当于大后台与各部门联网，不对口租房者
征求意见稿提出，将建立全市统一的住房租赁监管平台。
专家介绍，这个监管平台，其实就是一个大后台，并不直接对口普通的租房者或者出租者，它是为住房租赁提供备案等政府服务的。
另外，这个“大后台”与各个部门联网，监管平台通过连接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布，住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请等对外服务。
为公众提供住房租赁服务的则是各个网络交易平台，包括房地产经纪机构、住房租赁企业等，租赁双方通过这些对外的平台达成交易，这些网络交易平台则把住房租赁的相关信息传输给政府的住房租赁监管平台，进行登记备案等服务。
这些网络交易平台要达到一定的标准，符合“大后台”的要求才能对接政府的“大后台”，提供服务。
专家表示，相比以前杂乱的房屋租赁信息发布和交易平台相比，今后在北京必须达到相应标准，合法合规的平台，才能对接政府的后台，提供住房租赁服务。
这对租赁双方来说都是好消息，登录这些正规的网络交易平台，房屋租赁会更加规范、安全，监管平台也有利于规范假房源、二房东等现象。另外，住房租赁各方市场主体可以通过网络交易平台对其他相关方进行评价，评价信息可以在监管平台予以记录和披露。
评论：租购同权不是说着玩的
来源丨21世纪经济报道（jjbd21）
作者丨' target='_blank' >李一戈
城里的房子不是简单的房子，而是附加了很多公共属性。多年以前，我还是集体户口租房住的时候，孩子要上学，按理可以就近入学。但所在学区的学校，也要求交赞助费，原因就是，集体户口不算正式户口。
那时不管你是租住什么性质的住房，要迁户口还是挺难的。虽说当时房价低，但工资收入也低。靠薪水买房简直不敢奢望。于是就想，如果我这样没有家庭资助的穷小子一直买不起房，岂不是只能挂在集体户口簿的名下？
现在好了。8月17日，北京市发布新的租赁政策，租住公租房的集体户口，可以落户；符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利。
不仅是租房。此前的8月14日，北京市住建委明确表示，共有产权住房属于产权类住房，可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。说到这里，顺便提一句，据说有自媒体故意误导说，非京籍买共有产权住房可以落户，这就有点low了，甚至不值得一驳。
如你所知，公租房是居住者不拥有产权的房子，共有产权住房是居住者不拥有完全产权的房子，而房子附加的公共属性里，教育权无疑是居民都关心的权利。如果赋予公租房和共有产权住房的居住者以教育权，那就真正实现了租购（售）同权。
根据4月初发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来5年，北京自住房将供地1020公顷、拟建25万套。而根据8月初发布的北京市共有产权住房管理暂行办法，自住房将按照共有产权住房的办法接受申请。也就是说，共有产权住房代替了自住房。
其实，看到上述供应计划时，我个人最大的感触还是，30%的自住房和租赁住房房源面向非京籍人士。虽说此前的自住房和限价商品房也曾向符合条件的非京籍人士供应，但单独划出30%的房源来，还是让人切切实实感受到一阵温暖。
这无疑是北京市在住房建设和管理方面的一大创新。
不止于此。今年5月，北京市提出，今后5年计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。明确提出利用集体建设用地建设如此大规模的公共租赁住房，对特大城市和热点大城市，北京起到了表率作用。
北京市这半年来的楼市系列动作，堪称了不起的创举。你可以作出多种解读。比如，北京市正在努力疏解非首都功能，严格控制人口增长，但客观地说，与此同时，也面临如何留住优秀人才的问题。而划出特定房源供应非京籍人士，显然有助于化解人们的担忧。
但我更倾向于将此视为北京市构建多层次住房保障体系的努力。在城市更新改造过程中，与很多城市一样，北京市也会提供保障性住房让拆迁户选择，不过这主要是针对本地居民。而公共租赁住房和共有产权住房，则是面向更广泛居民的保障，因而也更具代表性。
大都市房价过高，几乎是世界范围内的难题，何况像北京、上海' （楼盘）这样拥有2000多万常住人口的特大都市。不是所有人都买得起商品房，这句话虽然残酷，却也是现实。对于这类城市的管理者来说，如何提供基本的住房保障，极具智慧。
公共租赁住房与共有产权住房，构成了梯级的住房保障层次。大学刚毕业的年轻人，如今普遍接受了租房的观念。公租房价格适宜且稳定，是不错的选择。工作一段时间，随着收入的提高，有了一定积累，就可以申请共有产权住房了。以后有条件的，再买其他商品房。
我个人一直呼吁，一个完整的房地产市场，是必须包括租赁住房在内的。长期以来，我国城市的租赁住房是以居民散租为主的市场。而成熟经济体的住房租赁，是鼓励发展机构租赁市场的。今年4月，住建部和国土部发文，提倡特大城市发展机构住房租赁，顺应了市场需求。不必说，发展包括机构租赁在内的住房租赁市场，对平抑房价确能起到一定作用。
在此基础上，我想再次呼吁，热点城市利用闲置的商业用房和工业厂房，改造为公共租赁住房。已有少数城市提出了设想，但还没有成规模地推开。希望特大城市能继续试点探索。
制度体制的改革、探索与完善，乃是来源于实践。房地产长效机制，不会是空谈出来的。构建多层次的住房保障体系，是房地产长效机制的重要内容。北京市面向符合条件的常住居民，提供公共租赁住房与共有产权住房，这种做法值得其他城市借鉴。
附征求意见稿：
关于加快发展和规范
管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）
为加快发展本市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）、《北京市房屋租赁管理若干规定》（市政府令第231号）等规定，现通知如下：
一、强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应
（一）进一步完善住房租赁管理服务体制
市、区住房城乡建设部门应当建立健全住房租赁管理机构，加强住房租赁市场的监督管理和服务。建立住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供' 法律援助服务，维护其合法权益。
市、区发展改革、教育、公安、规划国土、卫生计生、工商等相关部门按照职责分工，做好住房租赁的监督管理和公共服务工作。
各区人民政府应当加强对住房租赁市场监督管理工作的领导，加强社区、村基层管理服务站的建设。基层管理服务站应当做好出租住房的日常检查，发现违法行为及时报告有关部门。
（二）多渠道增加租赁住房供应
各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。
鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，满足多层次住房租赁需求。
（三）加大住房租赁的金融支持
鼓励开发性金融等' 银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。通过再贷款、再贴现等政策措施，引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。
继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向' 中国银行(' 601988,' 股吧)间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资' 信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
二、建立住房租赁监管平台，提供便捷公共服务
（一）建立全市统一的住房租赁监管平台
市住房城乡建设部门会同相关部门按照开放、共享原则，组织建立住房租赁监管平台。住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。
网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等。具体要求由市住房城乡建设部门制定。
（二）依托住房租赁监管平台强化服务和监管
已办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。
1.承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。
2.承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。
具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。
3.承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。
承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
4.住房租赁各方市场主体可通过网络交易平台对其他相关方进行评价，评价信息在住房租赁监管平台予以记录和披露。
5.相关部门可根据住房租赁监管平台记录、累积的市场主体的评价信息和核查结果，为市场主体提供差别化服务、增加服务内容和扩大服务范围，实施守信联合激励和失信联合惩戒。
三、明确住房租赁行为规范，维护当事人合法权益
（一）出租人应当为房屋所有权人或者合法使用人，并确保出租住房符合以下条件：
1.建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能；
2.以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；
3.厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；
4.人均居住面积不得低于本市规定的标准。
出租人承担出租住房设施设备维修责任，出租住房设施设备出现损坏影响正常使用的，出租人应当及时维修，但当事人另有约定或者承租人不当使用导致的情形除外。
（二）规范住房租赁合同订立
1.住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，合同内容应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任等。
2.鼓励当事人使用住房租赁合同示范文本。住房租赁合同示范文本由市住房城乡建设部门会同市工商部门制定。
3.鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。
（三）加强住房租赁登记备案管理
1.住房租赁合同订立后3日内，当事人应当办理登记备案。登记备案信息发生变更的，应及时办理变更备案。
2.住房租赁登记备案采取网上备案方式。租赁当事人可以通过任何网络交易平台申请办理住房租赁登记备案，也可以由区住房城乡建设部门服务窗口、基层管理服务站提供网上登记备案服务。
3.住房租赁登记备案信息应当包含出租住房、租赁当事人身份、租期、租金等信息。租赁当事人对其提供信息的真实性、合法性、有效性负责。
4.网络交易平台应当对住房租赁登记备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查，核查通过的，如实推送给住房租赁监管平台，住房租赁监管平台予以登记备案。网络交易平台可以依托住房租赁监管平台为当事人提供出租住房权属信息、当事人身份信息等查验服务。
5.基层管理服务站应当定期对出租住房实际居住情况进行抽查，发现实际居住情况与住房租赁登记备案信息不符的，应当在住房租赁监管平台上予以注记。
（四）规范租金、押金的收取和支付
1.租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。
2.出租人应当按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
3.出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人。出租人对退还押金有异议的，应当承担相应举证责任。
（五）保障承租人合法稳定居住
1.出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
2.出租人在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知承租人，并不得影响承租人正常使用。承租人在同等条件下享有优先购买权。
3.出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
4.租赁期间届满，出租人不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。
（六）规范承租人使用出租住房的行为
1.承租人应当遵守有关管理规定，不得损害公共利益和相邻关系人合法权益。由于承租人不当使用行为导致的相应责任由承租人承担。
2.承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外。承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案。次承租人不得再次转租。
（七）加强对住房租赁当事人违法违规行为的查处
租赁当事人违反本通知规定的，住房租赁监管平台予以记录并披露，相关部门依法予以处理。
四、加强市场主体监管，提升住房租赁服务水平
（一）规范房地产经纪服务行为
1.房地产经纪机构从业人员应当实名服务。房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的，应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明，实地查看住房并编制房屋状况说明书，告知当事人有关事项，签订房地产经纪服务合同。
房屋状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。
2.房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务。
3.房地产经纪机构应当根据提供的住房租赁经纪服务内容和服务标准等合理收取费用。收费前，应当向当事人出具收费清单，列明收费事项、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪机构违反本款规定的，由价格主管部门依法处罚。
4.房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。
（二）促进住房租赁企业规范发展
1.住房租赁企业营业执照经营范围应当包括“住房租赁经营”，并自成立之日起30日内将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在区住房城乡建设部门备案；信息发生变更的，应当自发生之日起5日内办理相应变更备案。
2.住房租赁企业应当承担出租人责任，建立完善的住房租赁管理流程、服务标准等，确保出租住房符合出租条件并适宜居住。
3.住房租赁企业签订住房租赁合同前，应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。
4.住房租赁企业以及公共租赁住房和集体建设用地上租赁住房的经营主体，应当在住房租赁合同签订之日起3日内办理住房租赁登记备案。租赁合同信息发生变更的，应及时办理租赁登记备案变更。
（三）加强住房租赁个人信息保护
网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。
（四）加强对网络交易平台的监管
住房城乡建设部门应当会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。
五、在本市国有' 土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房的租赁，按照本通知执行。公共租赁住房、直管公房的租赁，有特殊规定的，从其规定。
文章来源：微信公众号21世纪经济报道
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