共有产权住房：你和政府合伙，能赚多少钱？顺水鱼财经

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来源：苏宁财富资讯作者：陈春春 苏宁金融研究院特约研究员

“租售同权”的热议尚未平息，近日北京' （楼盘）市住建委又起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下文简称《办法》），并向社会明确：共有产权住房可落户、入学。

根据《办法》，购房人与政府按份共有商品住房的产权，且共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面与商品房购房人同质同权。同时《办法》还指出，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，这让成千上万的“北漂族”重新燃起了扎根北京的希望。

什么是共有产权住房？

共有产权住房，是由政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价参照（或略低于）同期、同地段、同品质普通商品住' 房价格，限定使用和处分权利，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。

对于支付能力有限的购房人，可根据自身情况购买住房的部分产权，实现稳定居住；而后，随着收入的提高、财富的积累，购房人可逐步增购产权，直至最终完全占有产权。当然，在购房人未取得住房的全部产权之前，房子仍处于个人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构共有的状态。

共有产权住房在廉租住房（公共租赁住房）与普通商品房之间架构了一道“桥梁”。具体来说，廉租住房或公共租赁住房的个人产权为0，商品住房的个人产权为100%，而共有产权住房的个人产权理论上可以是0 到100% 之间的任意数值。于此情形下，最低收入群体可以申请廉租住房或公共租赁住房，中高和最高收入群体可以购买普通商品房，而支付能力有限的中低收入群体则可以选择共有产权住房。如此，整个社会的住房需求将得以全覆盖。

由此可见，发展共有产权住房是政府履行公共服务职能的重要体现，集中表达了政府对支付能力有限的中低收入群体实现住有所居的政策支持。

此外，共有产权住房还具有以下几个方面的积极因素：

（1）从整体上看，共有产权住房增加了住房供给，有利于房价稳定；

（2）与廉租住房、公共租赁住房相比，共有产权住房所需的财政投入更少、惠及群体更广；

（3）共有产权住房提高了住房保障的精准性、有效性；

（4）共有产权住房能遏制财富效应和牟利空间，消除保障性住房制度中的腐败和寻租漏洞。

为何以共有产权住房取代自住型商品住房

关于住房共有产权，北京曾推出过自住型商品住房模式。

自住型商品住房是指' 房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得' 土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

早在2014年1月，北京第十四届二次会议通过的《政府工作报告》就指出：自住型商品住房的性质为共有产权；而现在，《办法》又明确规定：未销售、未摇号的自住型商品住房均按《办法》执行。

这意味着，北京正用共有产权住房替代已有的自住型商品住房。原因何在？

事实上，已有的自住型商品住房，其共有产权的比例不明晰、产权回报的分配不合理，这会导致一系列问题。下文举例说明。

2017年6月，北京市住建委在官网公告了“锦都家园”自住型商品住房项目。根据公告，该项目的销售均价为2.2万元/平米，也即申请一套75平米的自住型商品住房，申请人只需支付165万元；如果按揭，仅用21.5万元（三分之一首付），申请人就可以拿到住房。相比之下，同地段的“定福家园”小区的二手房价格已超过5万元/平米。可见，申请自住型商品住房比购买相同地段的二手房至少节省210万元，这对刚需人群无疑是一个巨大的诱惑，自住型商品住房也因此受到追捧。

不过，上述过程却存在诸多弊端：

一方面，如果自住型商品住房的购房人持续使用住房，那么，属于政府的共有产权将完全得不到体现，超过210万元的房产折价无异于购房补贴。

另一方面，如果自住型商品住房的购房人变卖房产，根据现行规定，即使其将溢价部分的30%上缴政府，这对政府也不公平。

假设五年内，“锦都家园”项目的房价从5万元/平米升至6万元/平米，购房人变卖75平米的房产共得450万元，其中85.5万元[(450万-165万)×30%]上缴政府，而剩余364.5万元（450万-85.5万）归购房人所有(简单计算，忽略税费)。

如此，购房人的收益将超过220%[（450万-85.5万）/165万]，而政府的收益则为-59%[（85.5万-210万）/210万]。这意味着，政府在对自住型商品住房的购房人进行直接的转移支付，且力度之大已远超廉租住房、公共租赁住房模式。事实上，政府开发自住型商品住房的初衷只是让一部分人住有所居，而不是让其一夜暴富。

无论如何都亏本的买卖，既不公平、也不合理、更不可持续。

相反，若采用共有产权住房模式，结果将得到改善。仍以“锦都家园”为例，75平米的房产市价365万元，购房人以165万元的出资，可拥有共有产权的44%；政府隐性投入210万元，则获得共有产权的56%。

运用上述逻辑，一方面，如果共有产权住房的购房人持续使用该住房，则其需要给政府上缴租金。假设同地段相似房源的租金为6万元/年，则购房人上缴的租金即为3.36万元（6万×56%）。这3.36万元，就是政府210万元隐性投入的年回报，其彰显了政府对共有产权住房所拥有的部分产权。另一方面，如果购房人退出共有产权机制，则变卖房产所得的450万元（五年后，房价升为6万元/平米，房产共75平米）中，252万元（450万×56%）应上缴政府，剩余198万元（450万-252万）归购房者个人所有。如此，购房人和政府按产权比例共同分享了房产的溢价部分，购房人有的赚，政府也不吃亏。

北京发展共有产权住房的借鉴与思考

2014 年4月，上海' （楼盘）、深圳' （楼盘）、成都、黄石' （楼盘）、淮安' （楼盘）等城市作为试点城市，率先将共有产权住房从理论推向实践。三年多来，几个城市在实践中逐渐分化、自成体系，既有经验、也有不足，这对北京发展共有产权住房提供了有益的借鉴和思考，主要有以下方面。

第一，申购门槛。在几个试点城市中，上海市设定了收入、人均住房面积等方面的限制；深圳市设定了户籍和收入等方面的限制；成都市设定了户籍、收入和人均住房面积等方面的限制。而在北京的《办法》中，只有年龄要求（单身家庭年满30岁）、限购条件和名下无房等，并无户籍和收入的具体规定。事实上，共有产权住房并非保障性住房，对于其申购门槛是否需要进行严格的限制，是否要考虑户籍、收入等问题，还有待斟酌。当然，考虑到北京的实际情况，目前已拥有京籍但尚未取得房产的“新北京人”不在少数，因此设置户籍优先权完全合理。

第二，定价方式。目前，上海市对共有产权住房按套型、面积和建造标准等实行政府指导定价；成都市采用基准价定价；而淮安市则将价格控制在同期、同地段普通商品房销售价90%~95%的水平。一方面，政府指导定价或基准定价缺乏市场博弈，很难有效反映出共有产权住房的市值变化；另一方面，如果共有产权住房的定价明显低于同期、同地段普通商品住房的销售价，则又容易引发寻租问题。因此，北京市在推行共有产权住房的过程中，还是应广泛参考市场价格，并结合多因素进行综合定价。

第三，租金政策。通常，共有产权住房的租金会参照市场租金，以同地段住房租金的平均水平为基准，扣除购房人所拥有产权的比例进行缴纳。然而，试点城市在实践中的做法却并非都是如此。以淮安市为例，其规定，当购房人达到中高收入水平前，不对其收取租金；而当购房人进入中高收入群体之后，在政府不强制其搬出的情况下，才对政府产权部分收取市场租金。可见，政府作为共有产权人，正无条件让渡其自身产权。一方面，政府对使用廉租住房、公共租赁住房的最低收入群体收取租金；另一方面，政府又对使用共有产权住房的中低收入群体提供租金补贴；这显然有失公平，且违背政府提供社会福利的本意。因此，北京在发展共有产权住房的过程中不应参照上述模式；特别地，对于共有产权住房的维修费用，到底由购房者个人承担，还是由政府承担，抑或共同承担，应及时出台相关规定。

第四，退出机制。共有产权住房的退出机制不外乎三个方面：（1）购房人购买政府持有的剩余产权，将其变为自己独有的商品房；（2）当购房人意欲出售共有产权住房时，政府享有优先回购权，并将其作为保障性住房进行储备；（3）将共有产权住房推向市场，购房人与政府按产权比例分享收益。针对第一条，淮安市规定：对五年内购买的，可享受原共有产权住房的价格；对于五年到八年内购买的，按原供应价格加第六年起的银行同期贷款利息购买；对于八年以后购买的，按届时市场评估价格购买。针对第二条，上海市规定：五年内不得转让；五年后转让的，政府具有优先回购权。针对第三条，成都市规定：五年内转让的，由政府回购；五年后转让的，转让金额按产权比例分配。相比之下，北京的《办法》尚未涉及上述细节。当然，各城市的情况不一，政策也千差万别，这些规定对北京而言只能作为参考，北京更应从自身实际出发，就退出环节制定出合适、合规、合情、合理的政策。

作者简介：陈春春，清华大学经济学博士后，' 美国哈佛大学、瑞士苏黎世大学访问学者，兼苏宁金融研究院特约研究员、龙润集团研究部特聘研究员，致力于宏观经济、货币政策、证券投资及房地产市场等相关领域的研究，参与国家自然科学基金、国家社会科学基金七项，在核心期刊发表论文十余篇，并担任多家学术杂志匿名审稿人。

（注：北京师范大学研究生范昊、中国社会科学院大学研究生胡建对此文亦有贡献）
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