从“深圳式旧改”看大城市存量空间盘活潜力顺水鱼财经

楼市正在进入存量时代。今年以来，各大城市二手房交易“放量”增长，12个城市二手房交易超过或接近新房的50%。上半年，广东二手住房交易达到新房的55%，比2016年上升10个百分点。租赁市场备受倚重，但供应更多要靠盘活存量房，如工业和商办“改租赁”、存量市场秩序整顿；近年来，为实现1亿人搬离棚户区和城中村，棚改全面发力；其他旧改领域也开始提速，如盘活存量物业的长租公寓、存量房改造的家装行业，社区物业配置、智能升级等也迅速发展。

需要注意的是，楼市存量时代到来，并非意味着' 房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链，对消费、' 投资、就业以及上下游带动方面，仍有巨大贡献，深圳' （楼盘）旧改案例颇有代表性。

近期，深圳住房和建设局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》。

明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区，纳入棚户区改造范围，不再采用城市更新，这意味着深圳旧改从更新的1.0阶段迈入棚改的2.0阶段。

作为国内最早进入“高度城市化”的城市，深圳也最早开启存量' 土地和空间盘活。2009年，深圳发布《深圳市城市更新办法》，以综合整治和拆除重建等方式，针对“三旧”（旧工业区、旧商业区、旧住宅区）和城中村开启存量盘活。当时，由于商品住' 房价格较低，国家鼓励楼市发展，市场需求旺盛，深圳存量盘活的重点在市场化主导、各方共赢、谈判成本低（房企与村集体而非众多业主谈判）的城中村改造上。2009年以来近10年，城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在当下，一方面，深圳房价上了数个“台阶”，绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此，城中村改造的财富效应太明显，被拆迁户越晚接受改造其受益就越大，拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长；另一方面，国家强化楼市调控，控制资产泡沫，推出长效机制的决心异常坚定，旷日持久、成本高企的城中村改造项目，能否在未来实现盈利，各方均无十足把握。而且，容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽，剩下都是难啃的骨头。

最关键的是，城中村是深圳低成本和规模化租赁主体，更是非本地户籍人口租住的集中地。消灭城中村，供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。因此，以城中村改造为主体存量盘活式微，深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段，即所谓“三旧改造”。

尽管深圳是中国最年轻的城市，但特区成立40年来，人口暴增近20倍，上世纪80~90年代的“孔雀东南飞”、全国各地赴深圳建设，让深圳成为国内人口增长最快的城市。

“房改”前的20年，深圳很多房子不得不以“短缺经济”模式下低水平方式供应。特别是，当时深圳集中为机关事业单位、基础和市政设施建设型国有企业和工程部队、驻深圳机构建设了一大批老公房（老式的公房）。本世纪以来，随着住宅在产品设计、配套（物业和停车位等）、社区绿化和智能化上快速升级，这批老公房功能和配套问题显现，存量房改造提上议事日程。

目前，深圳有超过1000个被称为“老破小”的旧住宅区，尽管这些住宅区只有20~30年的历史，远低于发达国家的建筑寿命，但深圳的城市面貌变化太快了，建筑设计、住区功能日新月异，导致“年轻住宅”不得不被改造。同时，深圳是国内产业升级最快的城市，目前4大支柱产业、7大战略性' 新兴产业贡献GDP80%的比例。但是，空间规划不能预判到产业迭代的速度，导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重，旧工业区和商业区改造也亟待推进。

事实上，目前深圳存在的问题，其他大城市也都存在。这是因为，所有城市都经历过“短缺经济”的计划时期，所有城市也都经历过快速城市化和工业化时期。短缺经济意味着低水平供应，即功能和配套缺失；过快发展意味着产品更新迭代速度快，即前面的产品很快就“落后”了。数据显示，独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等成套住房仅占全国城镇存量住房的60%，25%的城镇家庭住在平房。更重要的是，农村危房改造还只是开始。

另外，目前在多数城市，不管是主城区还是新城区，一下大雨就呈现“看海景象”，折射出城市的“里子”，即地下管网、市政设施也待更新、“补欠账”。道理也一样，即规划和产品设计跟不上城市发展的步伐，跟不上材料技术、设计理念、“' 互联网+”的冲击。

综上，2012年全国大范围开启的棚改模式，到2020年将渐进完成、速度会降下来。但是，改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨，“旧改”会以另外的形式体现，比如住区或社区升级、农村危房改造、农村居民点集中布局、特色小镇开发和建设、海绵城市、智慧社区、养老功能赋予等。

作为城市化程度最高、人口密度最大的城市，深圳也最早开启存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新，或是即将开展的旧住宅改造的棚改，深圳存量盘活的模式也必将在其他城市展开。

目前，各大城市已进入存量物业和设施利用时代，针对居民改善住房环境，外来人口和新就业大学生租房，农村渴望享受城市化、工业化红利等有效需求，加上材料技术进步、设计理念更新、智能科技、互联网等发展给房地产带来的冲击，以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、社区全面智能化、基础及市政设施完善、农村危房改造、小城镇开发和建设等等为形式的旧改才刚刚开始，其对于楼市本身、基础设施、各行各业的影响将长期存在。