比拼“软实力” 上海核心商圈30万方商业大改造顺水鱼财经

最近一段时间，港汇广场、百联世茂、市百一店等沪上核心商圈的众多商场纷纷陷入“改造潮”。

据第一太平戴维斯最新数据显示，目前，上海' （楼盘）核心商圈有约30万平方米的零售面积处于改造中，改造范围及力度空前。

核心商圈改造力度空前

日前，一则上海港汇恒隆广场改造及' 装修公告显示，坐落于' 徐家汇(' 002561,' 股吧)的港汇恒隆广场裙楼七层以下计划改建，改造范围包括玻璃立面、入口和步行天桥等。其中，现有东南面商场主入口为连接地面及二层的大台阶和弧形喷泉水池，在改建中将拆除并重新打造可以直通地面的商场主入口，并且将在其两翼新建2层旗舰店；购物中心主楼和辅楼之间的2条原有连桥，所有现有立面均会移除，新玻璃幕墙将会对齐现有楼板从而不改动建筑平面轮廓线；而2条原有连桥的顶层(6层)部分改为露天阳台。主楼与辅楼中部将在三层及六层新增连接天桥，同样采用玻璃幕墙系统。据悉，此次改造将有效改善原本较为封闭的建筑空间。

与此同时，南京' （楼盘）东路上的第一百货商业中心也发出公示称，将针对东方商厦的南立面和西立面进行改造，将在东方商厦3F高度采用玻璃幕墙，东方商厦和市一百之间也将新建玻璃顶棚，而连接东方商厦和市一百4F之间的连廊亦将采用玻璃幕墙。

事实上，近来上海核心商圈陷入“改造潮”的商场远不止上述两个项目。

据《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，人民广场的百联世茂购物

中心、南京东路的华联商厦、南京西路的818广场和淮海路上的瑞安广场裙楼（原' 太平洋(' 601099,' 股吧)百货）等商场不约而同都开始改造。

据第一太平戴维斯最新数据显示，目前，上海核心商圈有约30万平方米的零售面积处于改造中，相当于核心存量的12%，改造范围及力度空前。

改造情况各有不同

第一太平戴维斯策略顾问部董事朱锋告诉《东地产》记者，虽然，目前不少项目都宣布改造，但个中情况各有不同。

“百联世茂是因为合作到期了，此前表现平平，租户业绩一般，合约到期后，世茂就打算自己运营，毕竟这应该是世茂体系里位置最好的项目，他们觉得整个项目的价格被低估了，所以决定闭馆，进行全面改造。”

至于港汇广场，朱锋透露是项目主动升级，“一方面是为了应对新鸿基正在兴建中的徐家汇中心；一方面，今年港汇正好迎来20周年，需要调整升级。因此，港汇才计划在今年和明年两年时间内逐层改造升级。”

CBRE华东区顾问及交易服务部|商业主管范红娟则认为，上海核心商圈如此多的商业面积纷纷选择改造升级，从大范围来讲还是因为消费升级，敦促整个核心商圈升级。

“这两年来，上海核心商圈以外的几个区域级、社区类的商业表现都相当抢眼。在上海商业市场的季报中，商业外拓的倾向也非常明显。过去几年，区域级的商圈、甚至社区内的商圈都出现了非常多的热点。反观市中心这几个核心商圈的商场，却表现平平，他们自然面临着升级的压力。”

竞相打造个性标签

尽管老建筑改造、城市更新之类的话题不绝于耳。但实际上，改造并不是一件容易的事

情，往往需要比新建付出更大的资金和时间成本。

朱锋指出，不少老建筑改造最容易遇到的问题就是因建筑年限较长，建筑结构已经不能承载现有的商业需求，“有些老仓库改建，结构荷载、柱距、建筑分割等都不合格，甚至连基本的机电配套都没有，这些都是需要相当注意的因素。”他笑着说：“项目为了维持历史风貌，甚至连颜色、砖头都不能动。相对来说，近20年的建筑问题会小一点。”

“你去改造一个老楼，比你去建造一个新楼花的代价可能要多两倍都不止，但是也没办法，改了不一定活，但是不改一定死，不得不改。”范红娟这样表示。

“目前，商业的难点问题很大。现在改造，不止是改外立面和内装，大家都在花心思，让商业能装载更多内容。以前，大家看的往往都是产品，但现在第一步往往是在建筑上花更多心思，使得建筑标签化，无论是建筑形体、内外动线、思维方式都会有所改变，里面的展现方式也不一样。”朱锋进一步向记者指出，“大家拍照片分享，知道是在哪个项目是一个很大的趋势。第二步才是去关注，这个项目里面的业态是什么。”