长租制度建设进行时租购同权：山雨欲来风满楼顺水鱼财经

租房子还是买房子，看似两个截然不同的选择，实际上影响着国人的居住理念。本期《东地产财经周刊》采访了克而瑞研究中心副总经理林波、高力国际华东区研究部董事陈铁东、上海' （楼盘）释捷' 投资资深策略研究员' target='_blank' >石磊、安居客房产研究院首席分析师张波，共同为我们解读“租购同权”。

“租购同权”引起市场热议，您是如何理解“租购同权”的？租购同权的目的是为了什么？

林波：“租购同权”是为了配合租赁市场，削减商品房的比重，提升租赁房的比重，从目前国家对' 房地产的态度来看，租赁房未来是非常重要的一块。

陈铁东：租购同权的主要目的是为了完善住房租赁支持政策，使非本地户籍承租人，与本地户籍居民一样，平等地享受基本公共服务的具体制度安排。

石磊：租售同权是中国城镇住房市场进入到总量基本平衡、区域出现分化的新阶段后，解决' 房价涨幅过高的手段除增大' 土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系——租售同权政策体现了公共资源的均等化。现阶段各地的方案都是对中央政府2017年《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》和2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》两大租赁市场顶层设计的首次地方具体落实。

“租购同权”，对住房买卖市场和租赁市场会造成怎样影响？是否会出现“一边倒”的局面？

林波：影响是肯定有的。上海，北京' （楼盘）这种城市，首先它们有非常严苛的户籍制度，第一次实施“租购同权”，但是户籍制度没有取消，其实意义都不是特别大。按照上海的规划，到2020年上海有70万套的租赁房，对租赁市场的影响会比较大。

陈铁东：目前上海还没有实行“租购同权”的政策，如果实行该政策，预计会一定程度上促进租赁市场的进一步扩大和发展，使居民更愿意选择租赁住房的形式，租赁住房的承租方也更有保障。租赁住房具有方便灵活、低成本、选择较多等优势，如果进一步实施了租赁保障，子女入学等“租购同权”后优势将更为明显。

石磊：“一边倒”的局面应该不会出现，因为我们是想建立购租并举的住房体系，肯定是会让市场更加的严格规范。

张波：目前来看，一边倒的局面很难出现，虽然上海也在不断推出租赁地块，例如近期的浦东以及张江和嘉定新城的两处只租不售的开发商自持地块，以及静安区' 市北高新(' 600604,' 股吧)板块的两幅商业用地调整为租赁住宅用地，但从覆盖面来看，更侧重于向园区定向，并不会对上海整体买卖和租赁市场形成直接冲击。

“租购同权”会否推动租金的进一步上涨？尤其是“学区房”，是否会导致“一房难求”？

林波：这个政策对“学区房”的租金是有提升的作用。

陈铁东：主要是取决于“租购同权”政策实施的细则。“租购同权”政策会是有一定的条件和“门槛”的，完全符合政策要求的人群较为有限，估计短期内不会对租赁市场产生巨大影响，但是长期来看，随着政策执行的深入，未来租赁市场会逐渐受到政策影响，发生相应的变化。

石磊：是否会导致更加激烈的“一房难求”的现象，还存在很大不确定性。从目前出台的内容看，并不是租学区房就能在学区上学，也不一定是租房就能上学，都需要满足一定的条件。

张波：“十三五”期间，上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套，供应量来看似乎很大，但相比整个上海约760万套住宅的体量来看，还是不足以形成重大冲击。当然租赁房集中的板块周边商品房租金或受较大影响。从目前现状来看，外地人口满足了一定条件，其子女上学上个一般的学校并不是很难，但是期待租房者和购房者子女享有同样的待遇，这比较难。

“租购同权”在落实的过程中，最大的难点是什么？在具体执行中，哪些方面应加以规范？

林波：最大的难点可能还是在于细则的制定上。能够体现细则的本意和加强租赁市场的培育和发展，又不至于对现有的教育、医疗、户籍管理这些遭受太大的冲击。

陈铁东：最大的难点是如何保障租赁承租方利益，对于人才降低其居住生活成本，使其安居乐业的同时，兼顾经济规律和市场供求规律，保持整体租赁市场的稳定和有序发展。

石磊：“租购同权”政策在落实的过程中，各方都存在很多难点。租客端面临租赁房源的需求错配问题：租期长短不同、租约稳定性不同、租住户型偏好不同等。房东端面临住宅被损坏的风险。政府端面临公租房承建压力大、流动人口管理困难等的问题。

张波：“租购同权”政策在落实的过程中，最大的难点是保障租户的基本权益，尤其是商品房出租过程中租户基本权益的保障，这方面北京的租赁政策上着墨较多，例如鼓励长租、不得暴力驱赶租户等。在具体执行中，应该更注重对于承租人权益的保障，不然租购同权将大打折扣。

租购同权同的应该是哪些“权”？如何能保证租购同“权”？

林波：户籍和教育权。我觉得如果从培育租赁的这个市场的角度来说也要保障租户的利益。因为业主有产权，但是租户有使用权、居住权。

陈铁东：租购同权主要应该保障的是使非本地户籍承租人，与本地户籍居民一样，平等地享受基本公共服务，包括租赁的稳定性、租赁行为和租赁合同的受保护程度，业主对于提前解除合约需要的相关赔偿、以及承租者子女就近入学的问题等。主要需通过' 法律法规和政策实施细则对于租赁者的权利和义务进行保障和规范来保证“租购同权”。

张波：从《物权法》角度来看，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权利，对于承租人来说，除了处分权以外，其他三项权利都应该得到充分保障。目前的租房入学、租房落户都属于收益权利，从同权角度，不但包括教育还包括养老、医疗、公共交通等社会公共资源的同权，但无疑教育是最为重要的。