首单央企租赁住房REITs获批顺水鱼财经

编者按：

" 房地产信托" 投资基金（REITs）近期在交易所市场密集现身。继国内首单长租公寓资产证券化项目日前正式获深交所批准发行之后，23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-" 保利地产(" 600048," 股吧)租赁住房一号资产支持专项计划（简称“保利租赁住房REITs”）获得上海 qk= page=1" （楼盘）证券交易所审议通过，对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性。

证监会相关人士认为，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。该产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

上交所相关人士也表示，该产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。“租赁住房REITs产品的广泛试点也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。”该人士称。

助力租赁住房市场发展

近年来，鼓励发展租赁住房市场的政策密集落地。保利集团董事长徐念沙表示，保利集团积极贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。保利集团副总经理、保利地产董事长" 宋广菊表示，本项目是保利集团在租赁住房领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓租赁住房市场的金融创新。

近年来，住建部积极推动租赁住房市场发展，在12个大中城市开展租赁住房试点，积极培育机构化、规模化的租赁住房企业，鼓励国有企业布局租赁住房业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋，增加租赁住房有效供给。下一步还将积极推动租赁住房企业拓宽直接融资渠道，支持企业利用创新型金融工具发展租赁住房业务，推进租赁住房市场发展。

推进租赁住房资产证券化是发展租赁住房市场的重要内容。证监会相关人士表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。他认为，本单产品的推出既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

上海证券交易所相关人士表示，本单产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，为解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”，通过资本市场资金实现租赁住房市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。租赁住房REITs产品的广泛试点将有力助推租赁住房市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。希望能够通过本单产品的试点，对国内REITs的进一步发展乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

实现REITs的“扩募功能”

在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。

保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具。保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，其优秀的资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了有力保障。

中联基金执行总经理范熙武表示，上海证券交易所专业、高质、高效的审议工作以及严谨的创新理念，是本单产品得以顺利落地的关键所在。

他认为，与国际成熟市场相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，有待于公募RE-ITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴资产证券化制度现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行机制”，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

多家" 券商、基金子公司正在加速储备和开展与租房市场有关的ABS项目。对于ABS项目人士来说，开放式的住房租赁项目现金流更受欢迎。

随着租房市场的悄然扩容和政策红利的加速到来，与租房市场有关的ABS潜力正在受到各方关注。

住建部部长" 王蒙徽近日公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例，同时，将综合运用金融、" 土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

与此同时，与租房有关的项目正在不断出炉。10月18日，被业内称为首单长租公寓类REITs的ABS项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行。

21世纪经济报道记者了解到，与租房市场有关的ABS项目正是监管层的鼓励方向之一，未来包含租房市场的REITs业务也有望随着相关规定的研究推出而破冰。

有业内人士认为，一方面住宅租赁的经营，能够带来包含零售、娱乐等要素在内的新商业空间；另一方面，租赁收入的ABS融资也能让该模式获得更好的信用环境。

“租房”衍生机会

租房市场的制度红利还在陆续释放。

在住房租赁市场得到进一步推动的同时，与之相关的ABS市场空间也备受关注。证监会副主席" 李超此前曾在一次内部培训上建议，券商可以针对租房改革试点的城市进行与证券化业务有关的研究；而债券部主任蔡建春也曾透露，要加快推动REITs等具有重要意义的创新产品尽快落地。

据21世纪经济报道记者发现，包括上述新派公寓项目在内，目前已有多只有关租房市场的ABS产品出现，如" 中信证券(" 600030," 股吧)的“自如1号房租分期" 信托受益权资产支持专项计划”（下称自如房租计划），以及摩根士丹利" 华鑫证券的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”。

虽然相关项目不断出现，但在业内人士看来，有制度突破性的租房ABS项目还尚未浮水。

“现在并没有真正的REITs产品，制度上的条件也不充分，所以都是拿现金流来做类REITs试水。”" 申万宏源(" 000166," 股吧)证券一位固收人士认为，“这种租赁现金流其实和商业租赁并没有本质区别。”

在上述已发生的项目中，其基础资产的确由房租收入构成，但表现形态却有所差别。

例如自如房租计划中，该项目的5亿元资金主要来自分期应收款，而并非是房租本身。

“这实际上是一种消费类的abs项目，租客在支付租金时采用分期支付，这和其购买手机、电脑等大件商品时采用的分期付款形式类似。”上述固收人士指出。“就好比一些人在消费公司选择分期付款支付房租，这类资产一样可以打包。”

21世纪经济报道记者获悉，多家券商、基金子公司正在试图加速储备和开展与租房市场有关的ABS项目。“许多机构都想打出第一单，哪怕是垂直领域包装出来的，这对于在这个领域的获客大有裨益。”

业内人士认为，上述项目的不断发行和市场竞争的强化，对租房ABS市场的规模化发展乃至未来REITs的孕育仍有积极意义。

“我们看好这类项目的原因，一个是市场规模还在不断发展。”华中一家中型券商结构化融资项目经理表示，“另一个原因是长期来看，租房市场孕育了很多新的商业机会，因为租房管理平台或者说长租公寓本身掌握着实体客流，这个基础上的交叉销售能够产生新的商业场景，比如新零售、新娱乐，而这种新场景又会产生新的项目资源。”

或需更长周期积淀

开发商在一级市场拿地比拼自持率的模式，是一些业内人士看好租房ABS发展的原因。

“我们并不看好纯开发商的自持项目运用，反而传统开发商可能需要和一些住房租赁运营平台、商业物业进行合作。”一位" 中粮地产(" 000031," 股吧)人士坦言，“传统开发商模式主要还是以住房销售为驱动，而自持物业模式则考验着管理能力。”

事实上，该领域ABS形态的发展也与未来长租公寓等商业模式的变化有关。

“长租公寓这个市场没有完全成形，未来还会怎样变化并不确定。”上述中粮地产人士表示，“而且除了长租外，还有一些中小运用者在分时间分空间来做民宿市场，这个领域其实也是租房的一部分，同样具有ABS融资的价值。”

而对于ABS项目人士来说，开放式的住房租赁项目现金流似乎更受到欢迎。

“未来的原始权益人更多的应是像链家自如这样的住房租赁管理机构，相比传统的自建住房打包出售的模式，其房源增加外部化、开放化。”北京 qk= page=1" （楼盘）一家中型券商ABS业务负责人表示，“相对于资产来说，也降低了资产集中度，降低了风险。”

在业内人士看来，整体住房租赁项目仍然较为稀缺，而市场目前仍属培育阶段。与之有关的ABS业务则需要租房市场更加成熟才能得以大规模发展。

“一个ABS项目的风险取决于现金流是否稳定，租房市场也面临这种问题，评级公司给予评级的时候，也要参考历史数据来进行评判。”前述ABS业务负责人表示，“这种情况就决定了一个租赁项目要相对长时期运营；不过目前国内许多长租项目还处于初期阶段，所以能否找到合适的项目也是关键。”

“土地自持模式才刚刚出现，不排除一些开发商进行以租代售来回笼资金，毕竟‘运营-提高价值-卖给交易所’的过程太长，而传统模式则更简单。”上述中粮地产人士也表示，“这种模式有明显的监管套利属性，因为通常" 法律保护的最高租赁期限也就是20年，具体要看监管政策如何安排和执行。”