土地市场的AB面：昔日“地王”不胜寒？顺水鱼财经

" 房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。" 房地产市场调控逐渐深入，正不断传导至" 土地市场，租赁用地的出现更让不少开发商意识到市场正在发生的变化。与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大，但高价拿地后却面临严厉调控，过去频频出现的“地王”现在还好吗？

租赁用地很抢镜

对于土地市场来说，2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加也伴随着出让方式的变化，将给地价、房价带来深远影响。

中国指数研究院的数据显示，仅在今年10月全国300个城市共推出土地2883宗，环比增加13%，同比增加37%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1027宗，环比增加35%，同比增加81%。中原地产的数据则显示，2017年前10个月已有7个城市土地出让金破千亿元。

如果说土地数量大幅增加是“A面”，那么溢价率下降、拍卖规则变化等现象则成为土地市场的另一面。中国指数研究院的数据显示，今年10月全国300个城市土地平均溢价率为24%，较去年同期下降18个百分点。更有数据显示，截至11月17日一线城市已供应住宅用地平均溢价率仅有19.04%，较2016年下降了47.86个百分点。

此时，一线城市的住宅用地供应量却差别很大。市场数据显示，截至11月中旬，在四个一线城市当中尤以北京 qk= page=1" （楼盘）宅地供应量的提升幅度最大，72宗宅地供应量较2016年增长了380%，深圳则继续保持着个位数的供应量。

2017年，不少开发商都意识到市场正在发生变化，尤其是在土地市场。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是“地王”频现。从去年底至今，各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。有分析人士表示，北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房（共有产权房）用地，上海 qk= page=1" （楼盘）、深圳也推出了专门的租赁用地，大多都只经过一两轮的争夺便已成交，所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑。

就在11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让，地块位于龙华民治街道，地块起始价为7.77亿元，最高限价为10.1亿元。最终，深圳市人才安居集团竞拍成功，成交地价为10.1亿元并配建37860平方米人才住房。而在11月21日，上海土地交易市场再推6幅租赁住房用地。自7月推出首宗租赁住宅用地至今，上海已经推出29宗租赁住宅用地，出让租赁住房用地15幅。

“地王”之风难再续？

土地供应大幅增加，房企也积极拿地补仓。中国指数研究院的数据显示，2017年前10个月，碧桂园以1903亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1525亿元稳居第二位，保利以1222亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超千亿。房企拿地城市主要集中在北京、福州 qk= page=1" （楼盘）、佛山 qk= page=1" （楼盘）、绍兴 qk= page=1" （楼盘）等重点一二线及其周边三四线城市。

就在去年，多地被“地王”刷屏，房企拿地的热情十足高涨。如深圳，去年6月万科、中海、招商、龙光等18家大鳄对龙华首个现售地块进行激烈的争夺。最终，" 中国电建(" 601669," 股吧)地产集团有限公司与广州 qk= page=1" （楼盘）方荣房地产有限公司以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”，综合楼面地价每平方米56781元。业内人士预计，如果将配套面积之类的扣除，地块的均价接近每平方米9.5万元至10万元，项目才能获得合理利润。

去年各地的“地王”里，国企拿地的比例处于历史高位。据悉，广州方荣股东正是中国金茂控股集团有限公司。当时，" 招商地产(" 000024," 股吧)对此地块的报价为70.5亿元，万科给出的价格为57.5亿元，已经连续在龙华片区拿下“地王”的龙光地产给出的报价为56.3亿元，价格还是相对处在市场预期范围之内。

不管是胜券在握还是“一时冲动”，一年半的时间已经过去。记者在龙华上塘片区看到，该地块已经变身龙华金茂府的工地，施工正在进行之中。记者调查发现，金茂府旁的鸿荣源尚峻项目正在销售，此前推出的房源价格在每平方米6万元至6.5万元左右，二手房小区如潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里的价格多在每平方米5.5万元至7万元左右。“从目前情况来看，金茂府的定位必须是高端豪宅，否则实现10万+的价格在上塘片区还是有点难度。”当地中介对记者如是说。此外，根据深圳市规划和国土资源委员会11月初公布的数据，深圳新房价格已经连续13个月下降。

此外，“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售，这也极大考验开发商资金实力。记者发现，今年10月北京产权交易所挂出的深圳悦茂" 置业有限公司(深圳金茂府的项目公司)增资扩股的成交结果显示，深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴 qk= page=1" （楼盘）鼎信创然" 投资合伙企业(有限合伙)”的机构，后者增资1.25亿元，占扩大后股本的25%。有分析人士表示，“现售”压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象，电建和金茂或许也要找到风险共担者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在监管层的督促下，地方政府仍会维持一定的供地节奏，但房企的资金链压力开始增大，拿地策略也趋于保守。“地王”入市关键要看准楼市周期，即“地王”项目的出让要回避市场降温或管控升级的时间点。实际上，部分城市有很强的地产周期性，拿“地王”要考虑两点：若对此类土地开发有足够的信心，那么合规的“地王”依然是有市场承认的；土地的获取要注意资金风险的分散，房企应适当在一二三线城市中做布局和比例分配。

回看过去，深圳龙华已成“地王”温床。早在2013年，中海地产以38.2亿元竞得该区一居住用地，楼面价达到每平方米1.46万元，溢价率达91%，成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。2014年，龙光地产以46.8亿夺得白石龙“地王”，折合楼面地价每平方米2.51万元，溢价率高达85.3%。

如今，依旧不断有参与土地角逐的企业领了号码牌走进土地拍卖“赌场”，但无论是房企、置业者甚至是投资客，他们的想法或许已经发生变化……