武汉座谈会透露六大治理方向 房地产未有之变局已抵近顺水鱼财经

中房报记者 许倩 向军 北京' （楼盘）报道

11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、中国人民银行召集部分省市到武汉' （楼盘）开了一个' 房地产工作座谈会。

会议开宗明义提出，“学习贯彻党的十九大精神，部署近期房地产工作，进一步落实地方调控主体责任，坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。”

“2018年楼市或将整体下行，市场防大起大落，房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任委员' target='_blank' >顾云昌给出市场预判。有统计数据称，截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，去年则为77.5%，同比增加1.95个百分点。共有16家上市房企负债1000亿元以上。“降低负债率”将成为房地产企业明年的重要任务，现金流前所未有的极端重要。

北京师范大学金融研究中心主任' target='_blank' >钟伟在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。

国务院参事' target='_blank' >夏斌则认为，十九大对房地产的定位，影响会是深刻的，不仅表现在' 房价会逐步稳下来，而且还会表现为扭转现在中国经济被这么庞大的房地产市场所绑架，所扭曲的局面，表现为会逐步扭转现在有些宏观调控政策的变动不能不顾国内资产价格波动的被动局面。也就是说，房市如果调整到位，长效机制建立后，房市波动对宏观经济决策时的影响权重会大大减少，经济运行会更健康，更稳定。当然，这一时期还没到来。

房地产治理六大方向敲定

中国房地产报记者注意到，这次武汉召开的房地产工作座谈会主要提及了六大方向内容：

一是政策的连续性。这是落实十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”最高目标。2018年的全国楼市调控基调将围绕这个目标进行，不会有转折性变化。

二是金融管控。根据央行的最新数据，M2增速出现了断崖式下跌，支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”。而从强监管、严控金融风险的官方态度来看，货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在。

这在资金端口对房地产会更加关上了闸门，房地产市场的杠杆会进一步降低，房地产市场上资金的流动量会继续收窄。

三是在' 土地供应上，提出在供应端增加供给，防止开发商因为土地饥渴而不计代价抢地，从而致使地价高涨的情况出现。每一次高价地、地王，都快速传导到房价，拉动着房价向上提涨。

四是优化城市功能。这也是落实十九大提出的“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”、“京津冀协调发展”“高起点规划、高标准建设雄安新区”和“发展长江经济带”的精神。优化城市功能主要是通过进行大城市的人口和功能疏解，以及加强中小城市之间的联系构建城市群来缓解大城市的供需矛盾，同时加速中小城市去库存。

五是规范市场秩序。10月19日，住建部部长' target='_blank' >王蒙徽表示，始终保持高压严查的态势，加大对违法违规企业的查处曝光力度。

六是研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系。这是一项为房地产未来的精准调控与健康发展，以及研究工作打好四梁八柱的理论基础。

从中央层面观察，十九大之后，部委联合行动参与房地产调控这件大事已经是新常态。10月25日，国家发改委便与住建部联合宣布，部署在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。不明码标价、虚假价格承诺、捂盘惜售等九项内容是检查重点。

10月底，国家' 税务总局、住建部联合印发《关于加强信息共享深化业务协作的通知》，要求加强新建商品房和二手房交易信息与涉税信息共享。

11月3日，住建部联合央行、银监会部署规范购房融资和加强反洗钱工作，明确严禁“首付贷”，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、' 信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严禁资金挪用于购房。要求房地产公司、房地产中介机构要开展客户身份识别。

房地产销售规模 连续4个月下滑

国家统计局数据显示，今年1~10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1~9月份回落2.1个百分点；商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速大幅收窄。

其中，10月单月房地产销售面积为14248万平方米，销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后，又一次出现同比下降。

10月又有一批城市陆续加入限售行列，以二线省会城市和大城市圈周边城市居多。限售解禁时间多为2~3年，对' 投资投机需求的打击更为直接。

' 交通银行(' 601328,' 股吧)高级分析师夏丹预计，年末商品房销售增速将会进一步走弱。

M2增速30年历史新低

央行11月13日公布数据显示，10月末，广义信贷（M2）余额为165.34万亿元，同比增长8.8%。当月新增人民币信贷6632亿元，社会融资规模增量为1.04万亿元，比9月减少7800亿元。

自有数据统计以来，我国M2增速长期保持在10%~30%两位数的增速区间，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以来(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)的历史新低。

' 招商银行(' 600036,' 股吧)资产管理部分析师刘东亮分析表示，2016年后，货币政策已经明显出现转向，最明显的是央行扩表的速度变慢，央行事实上执行了中性偏紧的货币政策，货币投放转为谨慎，M2增速出现断崖式下跌，货币供给总量既受到外汇占款的影响，也受到央行主动缩减供给的影响。

“十九大强调健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，意味着未来除非经济出现严重恶化，否则货币政策回归大幅宽松的空间几乎不存在，货币政策逐步由放到收，这也是全球主要央行未来几年的一致方向。”刘东亮预计。

刘东亮预计，始于2016年的金融强监管政策，未来数年可能常态化，特别是十九大及近期重要会议均特别强调了“守住不发生系统性风险底线”的原则，未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧。

对于个人按揭贷款首现负增长的原因，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降，而且由于央行在控制整个贷款的额度，所以银行现在也没钱，到年底的后两个月，基本上银行也不太会放款，所以按揭贷款增速还会继续下降。

调控历史怪圈将被改写

国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海' （楼盘）、无锡' （楼盘）、郑州' （楼盘）、合肥' （楼盘）、杭州' （楼盘）、南京' （楼盘）、福州' （楼盘）、成都、深圳' （楼盘）10个城市新建商品住宅价格同比下降；北京、广州' （楼盘）、深圳、南京、郑州、武汉、厦门' （楼盘）等14个城市新建商品住宅价格环比下降。

作为楼市风向标的一线城市，深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%，环比下降0.1%；北京新建商品住宅价格同比下降0.2%，环比下降0.2%；广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。

从二手房价格来看，北京依旧是四个一线城市中降幅最大的（二手房价格环比下降0.5%），也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

行业龙头万科在不久前的一次电话会议上对2018年做了展望：明年的房地产市场很可能迎来双降，即销售面积和销售金额均出现下滑；一二线城市房价趋稳，上涨的可能性不大，但是也不会大幅回落；三四线小城因缺乏人口支持，房价会下跌。

11月22日，万科董事会主席、首席执行官' target='_blank' >郁亮接受新华社记者采访时说，“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。”

夏斌分析称，过去的10年中确实房地产政策是在不停地变，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明确的房地产市场的定位和调控的方向。“这次中央对房地产市场的定位，方向非' target='_blank' >常清晰，态度非常坚决，两年来，就是咬住“消费品”不放。这是一个非常大的变化。我认为这是观察、预期未来房市的关键因素。就这一点而言，我相信，只要坚持住，坚持下去，真正确立‘长效机制’，肯定会打破有些人的‘经验’之谈”。

对于当前房地产市场的局面，那些业绩压力大的开发商来说，只有一条路可以走，那就是随行就市，积极走量，在接下来的时间里，企业安全的护城河比什么都金贵。

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