杭州楼市变奏：买房难度在降低顺水鱼财经

在2017年全国楼市降温大行情下保持一枝独秀的杭州' （楼盘），近期似乎开始有“变冷”的迹象。

在二手房市场，11月20日-11月26日一周，杭州主城区二手房签约701套，较前一周减少了15套，环比减少2.1%，这已是连续五周的下降。另一方面，久违的“急售”房源也重出江湖。

杭州的新房市场此前“一房难求”，新房开盘即售罄，全款买房、关系户买房成了常态。但近期多位杭州业内人士对经济观察报表示，不少新盘已经开始接受按揭买房，首付比例有所松动，三成首付也是可以商量的。

双赢机构总经理章惠芳对经济观察报表示，相对于此前的持续高温现象，目前杭州楼市已经出现了变化，热度略有下降，尤其是对购房者来说，买房的难度总体下降了。

久违的“三成首付”

杭州购房者陈丽（化名）用“变天了”来形容她亲身感受到的杭州楼市的变化。“崇贤板块有个楼盘，首次开盘我去过，我只能承担3成首付，当时根本抢不到，这两天销售打了好几个电话叫我去选房子，说是不用验资，3成首付也是可以的。”陈丽说。

崇贤板块位于杭州余杭区，区域内新房均价保持在2万元/平方米以下，且房源供应量大，受到大量刚需购房者的青睐。

另外一个陈丽感到的变化是，近期她接到了越来越多的中介推销电话，“好像主动权开始转向我们购房者了。”“在一手房市场，销售员的接待积极性确实能在一定程度上反映出市场的冷热。之前可能是爱理不理，现在则是积极主动地做一些回访。”章惠芳表示，对一些性价比不是特别高的楼盘来说，比如户型大、总价高或者相对偏远地段的新盘，由于全款购房者的需求此前已经被消耗掉很大一部分，这些楼盘现阶段更会考虑按揭客户。

据杭州本地媒体钱江晚报报道，在一些新盘附近，久违的拉客现象也出现了，有楼盘找“托”烘托案场人气，站1小时给50元劳务费。

新房市场的成交数据也在“降温”。11月13日-11月19日一周，杭州市区新建商品房共成交2102套，与前一周的2163套相比减少61套，降幅为2.8%；成交均价26361元/平方米，与前一周的27480元/平方米相比，下跌1119元/平方米，降幅为4.1%，量价齐跌，其中市区新建商品房成交量已连续两周出现下降。

但是，在杭州的热门板块，比如奥体，新' 房价格普遍低于二手房价格，依然是“一房难求”。一个计划12月开盘的项目仍只接受“一次性付款”。“市场出现一定分化，热门楼盘还是很热，不同的楼盘买房难度不一样，但总体买房难度有所下降。”章惠芳进一步解释说。

杭州新房市场近期出现变化还有一个原因：年底的推盘潮一定程度上缓解了新房市场供不应求的状况。

据住在杭州网统计，12月杭州预计将有45个楼盘开盘，其中首次开盘的项目高达25个，是今年新盘集中推出数量最多的月份。11月的最后一周，杭州市区就有16个楼盘领出18张预售证，新增可售房源3214套。

二手房：成交量连续五周下降

杭州二手房成交量近期连续下滑，这可以从每周的签约数据上得以体现。

根据杭州透明售房网数据，11月以来，杭州二手房成交量持续萎缩。11月20日-11月26日一周主城区二手房签约701套，较前一周减少了15套，环比减少2.1%，已连续五周下降。此前的10月30日-11月5日，主城区签约了789套二手房；11月6日-11月12日，签约780套；11月13日-11月19日，下滑至716套。

在某些板块，成交量的下滑更为明显。' 我爱我家佳境天城店' 置业顾问杨海波表示，从钱江世纪城片区的二手房成交量来看，11月上半月对比10月上半月，成交量下降了三分之一左右。

成交量下滑之际，“客房比”数据也在下降。杭州我爱我家市场研究经理徐宏辉提供的“客房比”数据显示，2017年6月到10月，客房比在不断下降，这是市场降温的一种表现。所谓“客房比”，是指在同一个时点找买房客户和卖房客户数的比值，即每一套房子委托挂牌出售之后，有多少人同时来找这套房。

另外一方面，近期杭州二手房的挂牌量在迅速增加。根据杭州二手房交易监管服务平台，从11月1日至11月24日，已新增挂牌房源8322套。截至2017年10月20日，杭州二手住宅已挂牌未签约房源约1.6万套，但到了11月24日，新增挂牌量增加到1.76万套，环比上涨10.1%。“临近年底都会出现集中式的挂牌，但是现在拆迁户基本买得差不多了，很多购房者都想等到明年初再看，这也在一定程度上造成了成交量的下滑。”杭州链家一位中介对经济观察报表示。“在二手房市场，由于一二手价格倒挂，使得二手客户有观望的情绪，同时有些房东急于在年底出货，在价格上多少出现了微调。”章惠芳分析。

相对于之前二手房市场价格的坚挺，有个别房东开始下调挂牌价。杭州我爱我家网站显示，一套位于下沙的名为保利东湾项目的二手房，直接打出了“降价啦”的标题，并表示业主主动调整价格。

前述链家中介还透露，久违的“急售”房源近期也重出江湖，尤其是在一二手房倒挂严重的板块，比如三墩、笕桥、九堡、下沙等，“但并不是特别普遍，降价的幅度也不会太大。”

值得一提的是，虽然新房和二手房市场的热度都在下降，但是杭州目前的库存量一直告急，商品房市场明显供不应求，这也被理解为今年杭州楼市热度难以下降的原因之一。

' 浙报传媒(' 600633,' 股吧)市场研究院的数据显示，杭州商品房显性库存持续下降，严重告急。10月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.4万套，创2011年9月以来新低。杭州市区商品住宅可售房源仅1.9万套，占比30%创历史新低，动态存销比以近一年月均的速度消化仅需2.5个月。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚强调，目前我们看到的仅仅是显性库存，即已经领取了预售证的。而在过去的近两年时间，杭州市区2016年供应的宅地可建面积985.4万平方米，2017年1-10月为767.9万平方米，合计1753.3万平方米。而2017年1-10月上市仅为614.6万平方米，理论上，至少还有1138.7万平方米尚未上市，扣除需要现房销售的208.1万平方米，剩余930.6万平方米都可以在未来半年到一年时间转化为供应量。另外，一些较早领出预售证的楼盘的申报价格，与现在市场价格相比，严重偏低，开发商多采取抵押方式，将房源限定为不可售。

“' 投资品价格并非取决于供需关系，而是取决于人们对未来价格的预期，但这种预期会瞬间改变。2010年4月，5000人抢购200套德信早城，2011年1月，市场瞬间结冰。难道是那些真实的需求瞬间消失了吗？”丁建刚建议，对于当下的杭州市场，做一点御寒准备，或许必要。