巨资夺地后 刘肖三年军令状待考顺水鱼财经

中房报记者 李燕星 北京报道

新一轮' 土地军备竞赛在北京豪迈拉开，在其背后，是一家家千亿公司城市总裁们的军令状。

11月14日，北京，万科旭辉卓越联合体以78亿元拿下石景山西北边五里坨一宗土地，建设用地20.2万平方米，建筑建筑面积则为34.6万平方米。在土地出让条件中，该地块商品住房销售均价不超过5.2万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.46万元/平方米。

一个星期前的11月7日，绿城以86亿元在五里坨斩获土地，五里坨已经成为夺取京城地产新地位的一个争霸场。绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南此前称，“如果现在讨论绿城还有什么毛病的话，就是土地储备还需要进一步加大。”

今年2月份，碧桂园集团总裁' target='_blank' >莫斌下了一道“军令状”，5年内，各区域要成为各自一线城市市场的“老大”。

对于此番胜利拿地的北京万科来说，如何保证土地储备，就是如何保证市场占有率和' 投资利润的问题，在外部同行和内部兄弟公司的夹击局面之下，这是万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖必须求解的一道商业数学题。

北京万科的一线危机

北京万科的土地储备面积在万科集团中的比重正在下降。

根据万科集团近三年的拿地数据，在北京土地市场，北京万科在2015年、2016年和2017年上半年新增项目的占地面积分别为67.92万平方米、67.51万平方米和32万平方米，这是不按权益比重计算的数字。而万科集团2015年、2016年和2017年上半年新增项目占地面积分别为630万平方米、1395万平方米和614万平方米，这是按照权益计算的数字。

按此计算，北京万科新增项目土地面积在集团中的比重依次为10%、4.8%和5.2%，这意味着，如果完全按照权益计算，北京万科所占的比重将更低，另一方面，随着北京万科合作拿地现象的增多，这一比重也会呈走低趋势。

从销售情况来看，北京万科也面临新的挑战。

根据公开数据，北京万科2015年、2016年和2017年上半年销售额分别为87.99亿元、273亿元和105亿元，万科集团所划分的北京区域同期的销售额分别为578亿元、799亿元和707亿元。

这里透露出两个信息，一方面，北京万科2016年销售同比增长210%，但是2017年上半年的销售额只有2016年全年的38%，与整个北京区域88%的占比相比，这一数字略拉后腿；另一方面，北京万科销售额在北京区域的比重由15%上升至34%，今年上半年又回落至14%，在万科集团中的比重也出现同样趋势的变化，由3%上升至7%，再回落至3%。

相比之下，长期以来，同在一线城市的上海' （楼盘）万科和深圳' （楼盘）万科销售情况要比北京万科相对稳健。上海万科2017年上半年销售额完成情况是2016年全年的47%；深圳万科2017年上半年销售额完成情况是2016年全年的55%。

外部相比，北京万科则需要更多的土地储备来支撑业绩。首开是唯一连续三年保持在北京区房企销售排行前三的企业。2015年，首开销售额为103亿元，中海为105亿元；2016年，首开为343亿元，中海退出前十阵营，与万科匹敌的绿地和融创销售额分别为173亿元和269亿元；2017年上半年，首开为156亿元，绿地退出前十阵营，融创也只有48亿元。得益于每年相当数量的土地储备，北京万科销售额虽不及首开，名次出现上下浮动，但也一直坐在前十之列。

土地和业绩中间还有一个叫作“利润”。北京万科虽未透露每年利润，但根据2015年风靡的一封万科员工辞职信来看，2014年北京万科的利润之低直接反映在了员工的年终奖上，随后，刘肖对外宣称北京万科2015年上半年的利润率上升50%。某千亿房企的项目经理透露：“我们大房企在一线城市的项目主要是为了营造品牌，很多三线城市的项目反而赚钱。”

刘肖三年考在即

可以看出，尽管近年北京市场拿地条件严苛，北京万科保持着进取的土地储备步伐。

早在2015年3月，刘肖发表进入北京万科之后的首次演讲，他提到很重要的一点是“' 房地产白银时代有三个基本新常态，即精细化、联合化、金融化”，围绕“三个新常态”，刘肖干了两件事，对内调整组织构架，形成任务导向性组织，对外梳理出“6+X”计划，即城市更新（曼哈顿计划）、商业地产、持有型公寓、' 装修业务、社区服务配套商业务，以及金融业务，“X”则是正在摸索的尚未成熟的养老业务。

这么做一方面可以多渠道增加土地储备，另一方面可以寻找新的利润增长点，破解积存已久的有规模利润少的短板。

去年10月21日，北京万科联手中国新城镇发展有限公司合作开发军庄镇项目，获得2平方公里土地的开发权益，彼时业内人士对此给出的第一反应是“近几年北京土地储备偏弱的万科通过介入土地一级开发，从而为未来该区域二级市场拿地做准备。”2017年初，北京万科又与国企北京市纺织工业总公司敲定一笔合作，借此以60%的权益获得一宗面积1.6万平方米、估值20.25亿元的土地。北京国企土地储备多但开发经营能力弱的现状给北京万科以契机。

为了寻找更多业务增长点，2015年8月24日，北京万科与链家的合资公司万科链家装饰正式成立，万科占股60%，链家占股40%，刘肖担任这家新公司的董事长，成立当月的接单量达500单，而这是刘肖为家装公司定下的2015年单月产上限，刘肖表示施工队伍的能力远不止此，而这项业务依靠的是万科市占率20%的精装房布局。

2013年就曾带领杭州' （楼盘）万科突破100亿元的刘肖，当时进入杭州万科也不过2年时间，对于进入北京万科将要满3年的刘肖，当时的调任显然被寄予厚望，但打赢规则更严刻的北京市场对他来说是一项更加艰巨的任务。

2015年7月31日，刘肖在一次宴会中坦露心声“今年上半年的北京万科‘非常不容易’。上半年对北京万科来说，是一次能力重构的二次创业过程。”话锋一转刘肖转而立下军令状：“如果在3年内不能重造一个北京万科的市值的话，那就是自己工作的失职。”

言犹在耳。马上3年期满，刘肖交上的答卷会得到什么样的分数？

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