无锡楼市暗涨之下隐忧显露顺水鱼财经

去年“9·30”后，面临全国' 房价回落，无锡' （楼盘）的房价还是涨了6000元/平方米到8000元/平方米不等，甚者超过1万元/平方米。这种跳涨，有来自苏州' （楼盘）、上海' （楼盘）人的' 投资因素，但在多数无锡当地的开发商看来，“这不是跳涨，是价值洼地的补涨”。

10月26日上午，无锡盛世家园' 房地产经纪有限公司（以下简称“盛世家园”）业务主任马兆娟招呼着往来的顾客，盛世家园紧邻融创·瑷颐湾项目，这家公司所在的不到100米的街道上，排列着10余家房产中介公司，

即便在一年前房屋交易火热的北方小城大厂，房产中介公司的排布都没有如此密集。尽管楼市调控中无锡也倒下了一些中介，但相比大厂这种受京津冀调控影响大的小城来说，就算坐落在上海、南京' （楼盘）、杭州' （楼盘）三地中间，无锡的房地产市场也并不需要依托外力。

因此，去年“9·30”后，面临全国房价回落，无锡的房价还是涨了6000元/平方米到8000元/平方米不等，甚者超过1万元/平方米。这种跳涨，有来自苏州、上海人的投资因素，但在多数无锡当地的开发商看来，“这不是跳涨，是价值洼地的补涨”。

苏州人来了

紧随全国去年“9·30”的调控步伐，2016年10月2日，无锡出台《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》，针对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。

2016年初开始，苏州人陆续进入无锡，彼时无锡房价为7875元/平方米，苏州房价为16468元，高出无锡一倍。伴随着“9·30”全国调控的步伐，以苏州为主的外地人继续涌向无锡，这促成了无锡房价的翻涨。2016年10月31日，无锡房价同比上升34.3%，紧随合肥' （楼盘）、厦门' （楼盘）、南京，位列第四。

调控下的无锡显得另类。今年1月19日江苏省城市工作推进暨住房城乡建设工作会议上，针对苏南和苏北的两个三线设区市最近房价涨幅较大的情况，副省长' target='_blank' >张雷就地约谈。其中苏南地区是否指无锡并不能确定，但据无锡知情人士透露，无锡近期就曾作为房价上涨过快的城市被相关部门“约谈”过。

压力之下，今年5月20日，无锡市政府发布《关于进一步加强市区房地产市场调控措施的通知》，规定购房后两年不得转让，在原来限购的基础上实施限售政策，控制了房屋不动产在市场的流通交易，也就控制了资金盲目涌入楼市，因此挤走了一部分投资投机者，但还不够彻底。

据接近房地产业协会人士介绍：“去年之前，无锡本地和外地购房者的比例为7比3，现在基本变成了3比7。”

无锡当地某开发商林平（化名）表示：“无锡一直是价值洼地，交通和经济都不错，周边苏州等城市价格已经是无锡2倍，但是无锡处于上海、南京、杭州三个发达城市中间，房价却一直上不去，所以苏州人的本轮投资也从外部说明了无锡的价值所在，这是一轮补涨。”

今年9月27日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》，“9·25”新政细则落地，无锡迎来今年的第二次楼市调控。

无锡融创房地产开发有限公司（以下简称“无锡融创”）项目经理' target='_blank' >吴锋表示："9·25’细则落地之前，外地买房人还是有的，之后就严了。”

中国房地产报记者以购房者身份得知：“现在对外地户口且在外地工作的‘双外’人员限制很严，只有中海·凤凰和博大·欢乐颂项目可以试一试，因为这两个项目的销售人员可以‘搞定’购房资格问题。”

严控之下，外来购房需求迫使部分中介和房产项目销售人员不得不以“搞定购房资格”来获取收益。

调控与合力

楼市调控趋严，投机者潮退。

除此之外，抑制需求带来的两个直接影响是，商品住宅库存的上升和开发商渐升的融资回款压力，但这似乎并不足以改变无锡楼市的坚挺。

目前无锡商品住宅库存582.9万平方米，去化周期为17.4个月，尽管相比历史同期有所上升，但仍处于中国社会科学院城市与竞争力研究中心所认为的房地产库存去化周期的合理区间“6至18个月。”

迫于限价政策难以备案，开发商不得不通过提高首付比例的方式来加速回款。某品牌房企无锡地区总负责人' target='_blank' >王海（化名）透露：“我们的项目将首付比例最低调至50%，最高要求全额付款，即便这样，项目也几乎可以在1个月至3个月之内清盘，留下的也是个别套数。”

就连政府也在合力“救市”。中国房地产报记者经多方了解，近期无锡市政府开了两次会，主题皆围绕“鼓励更多安置房进入市场”开展。这一点在“9·25”细则中也有所体现：上市交易前的定销（限价）商品房、征地拆迁安置房、经济适用房等政策性用房不记于限购套数。

政府此举恰是为了能够平衡房价。在无锡楼市，政府与开发商之间心照不宣的房价限制水平线为1.1万元/平方米左右，而销售价格和备案价格超过1.1万元/平方米的项目不在少数。因此，政府通过取政策性用房的低价和开发商备案价格的高价来平衡市场的房价水平，并以此适当放开较高价格项目的入市，为项目品质较好的开发商减轻融资回款压力。

但现在所面临的问题是，政策性用房的数量与待入市高价商品房项目的数量不匹配。例如，一套2万元/平方米的商品房，如果要达到1万元/平方米左右的限制价格，就需要两套5000元/平方米的政策性住房来平衡，但无锡政策性住房的数量无法完全覆盖，这也使得部分项目仍然无法备案，因此提高首付比例成为开发商的必备选项。

因此，开发商必须想出路子。林平透露：“有的开发商将总价切割，比如住宅价格原为200万元/套，现在切割为住宅150万元，车库50万元，以此通过备案，但是总收入仍然不变。”

持续的购买力

根据安居客数据，无锡今年10月份新房均价为13655元/平方米，但中国房地产报记者走访梁溪区、滨湖区等地发现，中海·凤凰的价格为1.85万元/平方米左右，博大·欢乐颂价格为1.65万元，个别项目的在售价格超过2万元/平方米，与历史相比仍然处于高位。

无锡本地人的购买力也不差。据无锡房地产人士介绍，目前无锡本地人来购房的基本都不是首次' 置业，改善型住房为主。”

林平则透露：“据了解无锡公务员和教师这两个行业的年薪资平均水平在10万元左右，加上每年缴纳的公积金可以提供的贷款额度，以这个数字测算，一个家庭中夫妇两个人共同购买一套150万元的房子基本没有压力。”

人口流入则是购买力生长的另一个契机。

此外，无锡属于人口净流入城市，2016年的净流入人数为166万。而据无锡市人力资源部门数据，2016年，全市共接收毕业生42113人。其中，博士163人，硕士5104人，本科28373人，大专8471人，中专2人。

另一个佐证来自政策层面。9月21日，江苏省十二届人大常委会第三十二次会议提出，将切实做好维护房地产市场稳定工作，支持南京、苏州、无锡、常州' （楼盘）、徐州' （楼盘）、扬州' （楼盘）等6个城市率先开展培育和发展住房租赁市场试点工作，总结经验并及时在全省总结推广。

无锡作为租赁市场试点城市，恰反映了其需要对人才流入引起重视。中国房地产报记者走访滨湖区也发现，' target='_blank' >阳光集团等房企已经开始在无锡布局公寓市场，而沈洵在过剩写字楼去库存的建议中也提到一点：“适当地将部分写字楼改为人才公寓，还是有市场的。”

林平表示：“无锡有较好的工业基础，近几年半导体行业发展迅速，一方面得益于华润微电子、' 长电科技(' 600584,' 股吧)等奠定的市场基础，另一方面也受益于国家财政支持，吸引了较多务工人员。无锡这个地级市之所以能够吸引毕业生，是因为其地理位置为南京、上海、杭州三地的三角中间，且央企、科技研究所、部队等单位较多。”

不过，另一位品牌房企无锡地区负责人许国（化名）也表示：“希望政府可以大力支持无锡经济发展，我们是开发商，很关注无锡几万本科生的流向。要知道，一个跑到上海、北京' （楼盘）就业定居的毕业生，相当于把无锡几代人的钱都带走了。”

  本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。