“会员制”养老公寓的行业困境顺水鱼财经

“会员费用是140万元，此外每个月还要交纳护理费、餐费近4000元，如果拿这140万买理财产品，每个月能赚7000元。”年近七十的北京' （楼盘）市民林先生本打算入住怀柔一家养老公寓，但公寓采取的“会员制”令他心里有些嘀咕。

工作人员介绍，140万元的会员费是入住的“门槛”，缴纳之后可以享受50年使用权，使用权可以“继承”，同时各项费用、检查都有会员价。

不仅是这家公寓，林先生的儿子介绍，近来收到的北京地区多家养老公寓的宣传册上都印着会员制的宣传，价格相差无几。其中位于北京市丰台区的西山老年公寓，近日被曝在未取得养老经营资格的情况下违规销售。

这让林先生的儿子产生了更多不安。“违规销售的是不是只有这一家？会不会交完钱人家直接跑了？合同上写了，会员获取的是使用权，不是房屋所有权，这就像是我出了首付，每个月交月供，这房子还不是我的。”

此外，林先生的儿子计算，老人每月实际缴纳的费用总额在万元以上。这样的价格已经与一些热门的大型养老公寓相差无几，像林先生这样能完全自理的老人，如果入住较为热门的万科怡园光熙长者公寓，每月价格为10800元，入住北京双井乐成恭和苑每月价格约为9800元，入住北京丰台泰颐春每月价格为13100元。且这些热门养老公寓并不需要交纳会员费。

北京市民政局福利处主管着北京市各类养老机构的日常运营，福利处一位工作人员对记者表示：“养老地产项目不属于福利处主管，是运营商打造的通过了工商注册的一种物业形态。会员制的养老公寓在合法性上比较模糊，也有一些以此为由欺诈老年人群体的案例，建议消费者选择颁发了养老经营许可的正规养老机构。”

该工作人员还表示：“购买养老公寓的会员有风险，正规养老机构出现问题，消费者可以找我们寻求解决，一些不正规的小运营商一旦出现携款潜逃、破产之类的问题，消费者没有很好的维权措施和渠道。”

模式尴尬

坐落于上海' （楼盘）浦东新区康桥镇的亲和源，受' 土地性质所限，是国内最早采用会员制的养老机构之一，在业内具有代表性。

亲和源的模式与前文中林先生所述类似，其有两种销售模式，一类是有效期限与土地使用年限相同的A卡，另一类是有效期为15年的B卡。截至2016年底，两种会员卡的价格分别为150万元和88万元。除此之外，A卡用户每年要支付3万-8万元不等的年费，B卡用户支付4.2万元年费，年费中均不包含餐费、水电燃气、宽带及医疗等费用。

此后，大量会员制养老公寓在全国各地涌现，然而，由于会员制前期就需要缴纳高额费用，这也吸引了一些不法分子将会员制变成了罪恶的温床。

据了解，近年来已有多起以会员制养老公寓为名进行非法集资的案例。

例如，2015年初，太原' （楼盘）市尖草坪区豪景老年公寓被尖草坪区政府认定为“涉嫌非法集资”，公寓被关停，超过6000名老人的数亿元会费一夜之间索赔无望。根据豪景公寓宣传资料，每个床位的会员费为10万元，会员费缴纳越多日常的护理费用越低，甚至年底还有返利。

2016年，类似豪景公寓的事件频频爆发，仅媒体曝光的案例就有“北京怡养爱晚养老基地”、“株洲' （楼盘）明月湖养老公寓”、“福州' （楼盘）延寿中爱爱心老年公寓”等等。

民政部社会福利和慈善事业促进司副司长孟志强在防范非法集资' 法律政策宣传座谈会上表示，以养老服务为名收取会员费并承诺还本付息、给付回报方式运营的是非法集资行为，民政部将加强研究，做好风险防范、政策宣传和风险提示。

亲和源总裁奚志勇曾在多个公开场合表示，“会员制是民政部认可并倡导的模式，不能因为有非法集资机构以此为名就认为会员制都是不好的。采用会员制是没有办法的办法，想要自己起家的养老公寓必须找到前期回笼资金的办法。”

位于北京十八里店附近的一家养老公寓负责人蒙经理对此深表认同，该公寓此前也曾尝试过会员制，但由于效果不好，最终采取了押金+月租的模式。“很多人不相信我们，也有些觉得不合算，但是因为没有会员制模式的快速回款，资金很紧张，很多服务也做不到位。”

起步困境

如何快速回笼项目资金、最终实现盈利是整个养老地产行业普遍面临的问题。

据了解，由于中国2014年4月才印发了《养老服务设施用地指导意见》，目前立项已久的养老项目，大部分通过利用工业用地获地，土地用途则报批为用于养老的公共建筑这一方式实现“曲线救国”。

根据中国《土地管理法》，建设在工业土地或是作为公共建筑的项目不能获得预售许可证，入住者也无法获得房屋产权证，也就是无法用于出售。而《养老服务设施用地指导意见》虽然明确了养老用地这一土地性质，但也提出用地只能整体转让转租，不得分割转让转租，同样不允许单独出售。

无法通过出售产权实现资金回流，这是奚志勇提出会员制、将使用权剥离出售的最根本原因。

即使是最早开展了会员制的亲和源目前也仍处于亏损状态。12月4日，' 宜华健康(' 000150,' 股吧)（000150）发布公告，宣布完成对亲和源集团剩余41.67%股权的收购，亲和源集团成为宜华健康全资子公司。根据宜华健康发布的亲和源2016年度审计报告，其2016年营业总收入8507万元，营业总成本1.23亿元，净利润为-2799.16万元。

由于盈利周期过长，没有雄厚资本支持的养老公寓项目很难快速发展。

泰康' 保险集团股份有限公司旗下泰康之家·燕园的一位负责人对记者表示：“现在的状况是，养老项目只有养老机构、保险、地产商才能做大做快，小资本进来的机会很小，押金+月租的模式资金回流慢，会员制的模式存在风险。我们都说养老追求长效，不能短视，但如果没有引人注目的空间、良好的市场环境让更多玩家参与进来，也不利于市场发展。”

目前，泰康之家的模式是与消费者签订终身制的独立合同，并按照押金+月租的方式收取费用，消费者可以随时主动中止合同。

不同于保险机构的模式，以万科为代表的社区养老模式开始受到地产商的热捧。社区养老是指地产开发商在传统小区中独立出一处物业专门成立养老中心，通过引入养老机构或是专门成立相应的养老服务体系提供专业化的养老服务。

这一模式的特点在于将养老服务打造成促进地产销售的重要配套，而养老服务又受益于成熟社区的基础条件，两者相辅相成，地产商在这一模式中有天然的发展优势，极少有人能从地产商手中分走这块蛋糕。

对于自身规模小、融资渠道窄的中小养老地产项目来说，在没有摸索出新的模式之前，屡遭猜疑的会员制依旧会是起步阶段的重要备选方案，多种养老地产发展模式并行也将是行业起步阶段的常态。