宝龙商业地产转型：内部建创想实验室 “三轮驱动”战略支撑发展顺水鱼财经

身躯庞大的商业地产开发商能在新零售上走出一条怎样的道路？面对线上电商巨头对线下发起的围剿，商业地产运营商有何应对之道？对于宝龙地产（01238.HK，下称“宝龙” ）而言，命题并不难解。

一切在12月21日那天交出了答案。上海宝龙艾美酒店，宝龙地产总裁许华芳携一众高管登台亮相，释放公司在新零售、商业地产和未来战略上的新一步。

他们要向外界传递一个信号：线下线上两者本身不应被割裂看待，在零售生态中完全可以和谐共生。理清思路，拥有线下优势的商业地产运营商，能完成巨大反转。

宝龙的底牌也在清晰，公司的拳头产品宝龙广场的沉淀和扩张，将是开启下一个发展高潮的蓄水池。此外，公司还要给池里注入“新商业、新技术和新零售”的基因。

创想实验室的朋友圈

许华芳的大招之一是内部一个名为创想实验室的新部门。六个月前，他找来了在" 互联网投资领域有着丰厚经验的邵子鉴，担任部门总经理，组建团队。

创想实验室的初步思路是，大力投入商业线下资源，建立对新零售和新物种的研究和进一步发掘，为新零售新技术提供线下资源和验证平台，成功孵化并" 投资有价值的创新项目，探索灵活可变的新商业模式。

邵子鉴总结把未来能占据消费者时间和钱包的内容做扎实—即产品和体验。

“我们也不知道未来的商业会是什么样，但我和许华芳先生达成的共识是要做先知先觉的洞察，而不是后知后觉的跟随。”他对时代周报在内的媒体说道。

产品的维度，核心是对业态的升级。邵子鉴框定了几大业务板块，包含生鲜消费、个性化消费、亲自业态，严选业态等。这些都是被宝龙视为是未来线下商业发展的机遇。

升级这些业态并不足够，具体的打法和策略上也要明确。邵子鉴总结为用电商的玩法来玩零售—即新商业的目标是，生态圈的连接和建立。

“因为商业的本质还是人和商品的连接。传统的线下思路靠招商的经验、靠产品设计的经验、靠地段的经验，但电商靠的是对每一位用户精准的理解。这就要求我们要做好线下的运营，将人货场数据化。”他判断道。

连接和建立，包含" 方方面面。按照时代周报记者的了解，宝龙的“朋友圈”阵容强大。和京东的智慧零售的合作，实现在数据上的互相打通；和滴滴打车启动线下流量战略合作，解决线下商业和销售半径之间的壁垒；与地平线这家人工智能公司的合作，来解决人脸识别客户系统的成本问题；此外还有洪泰基金在资本上的助力等等。

值得一提的是，宝龙还跟上海交通大学团队合作，研发被邵子鉴称为秘密武器的全新终端。按照他的介绍，不同于其他友军大力投入商场APP的研发，宝龙将追求的是解放消费者双手的场景革命。

“未来，你来到宝龙的商场，就会像是来到科幻世界里一样。”邵子鉴卖了关子。

创想实验室有着对自身更高的要求，那便是建立创新业态的自营和深度联营。目前已经在四大方面做了探索，一是直接深入到底层的消费场景，引入了全国领先的智能无人餐饮业态；二是建立无人零售咖啡生活空间；三是创立共享电竞吧；最后是打造CD虚拟平台入口。可喜的是，这些让人“脑洞大开”的新应用，在不远的将来，对外亮相。

“我希望创想实验室对未来行业有一点贡献，寻找未来商业空间的变化，与合作伙伴创造出更好的未来。”许华芳当天坦言。

商业地产蝶变

创想实验室将带来宝龙形象的一次大颠覆。这些新型商业理念可以和遍布在全国的36个城市综合体项目进行合力，成为公司发展中的“超级武器”。

回到地产发展本身，许华芳带领的职业经理人团队也对外表明决心。

宝龙地产副总裁兼商业集团总经理王寿庆已经接过了军令状，他要带头实现宝龙在商业地产上的跨越式增长。

产品线的梳理已经明确。目前，宝龙的城市综合体分为宝龙一城、宝龙城和宝龙广场三大产品线，对应为（超）高端、高端（中高端）列和中端主流，定位为区域的商业综合体、社区的商业综合体到主题商业街区。

宝龙的综合体扩张计划已经按照三年为时间点推进：2018-2020年计划开业14个城市综合体。当中，不乏看点的将是2018年的超高端产品—厦门 qk= page=1" （楼盘）唯一的六位一体的商业综合体宝龙一城。

宝龙的战场聚焦在长三角。

“从土储来说，宝龙是目前在浙江拥有商业面积最高的开发商。”王寿庆透露。反映在2019-2020年计划开业的11项目中，浙江就占据了7个，分别为宁波 qk= page=1" （楼盘）诗美地、宁波天水、宁波远大、临安白湖畔、临安青山湖、杭州 qk= page=1" （楼盘）大江东和杭州未来科技城。

上海也是宝龙的重要的一处。按照王寿庆的表述，宝龙在上海拥有商业面积仅次于百联。自2013年12月以来，宝龙在上海开设了6家新商场，这些新购物中心通常的成本收益率超过11%。

“在过去几年，曾经有很多新的想法和变化，但是最后还是坚持自己的特色，坚持专注自己的商业地产。”许华芳认为，公司的长三角战略很成功。

宝龙也在加大对长三角的投入。据时代周报记者了解，今年以来，公司在长三角区域拿下20个地块。

宝龙期待的是以“三轮驱动”战略来重塑在商业地产领域的发展。早在2016年年初，许华芳就已经做过解读，三轮驱动是为三个家：坚持打造高品质产品，成为品质地产专家；进一步锻造和升级商业营运能力，成为商业营运行家；增加物业租金收益，寻求多元融资渠道，成为资产管理赢家。

当然，公司也在试图形成“地产为文化助力，文化为地产添彩”的发展格局。这就意味着，五大产业板块中的文化板块将和商业地产融合发展，实现互相增值。

成绩单至少让外界舒了一口气。截至2017年中期报告，宝龙的商业租金及管理费收入实现8.51亿元人民币，预期全年达17.5亿-18亿元人民币的水平，自2013年以来年复合增长率达25.7%。