碧桂园长租公寓战略：不设考核指标，首店落户上海每间租金2700元起顺水鱼财经

在确立传统地产开发、海外、产城融合三大业务板块后，碧桂园(02007.HK)又借助政策机遇，把触角延伸至“长租公寓”领域。

12月20日，碧桂园正式对外发布其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与' target='_blank' >美的集团、OFO等30多家单位战略签约。碧桂园集团总裁' target='_blank' >莫斌在会上提出要在2020年做到100万套长租公寓，其中40万自主开发，60万靠创新模式拓展。

“第一个吃螃蟹”的是上海' （楼盘）区域。碧桂园上海区域公司于2015年8月宣告成立，今年7月刚晋升为碧桂园“一级区域”的公司，不仅承担着集团布局一线城市的重任，还是集团探索多元业态的“试验场”。

时代周报记者获悉，由上海区域打造的碧桂园首家长租公寓（国家会展中心店）将于今年12月底正式对外开放，该项目位于上海青浦区徐华公路1199号，租金采用押一付三方式，每间2700元起（一年起租，情况特殊者可申请6个月）），明年1月将陆续安排入住。

不亏钱就是赚

“上海是地产市场风向标，市场政策变化快，上海区域要解放思想，提前布局，合法合规的尝试多业态组合。同时也要向优秀的同行学习，并和兄弟区域做好联动。”对于上海区域试水长租公寓的举动，莫斌曾在今年一次内部会议上明确给予支持：长租公寓只有支持指标没有考核指标，希望上海区域能从长租公寓的运作中总结经验，摸索出一套碧桂园自持的新路。

而碧桂园上海区域总裁高斌给团队的考核指标则是:不亏钱就是赚的。“至于出租率，开业至少8成，理想状态是维持在9成到9.5成，尽量减少一些房源的浪费，从而压缩成本。”

据悉，上海区域计划于3年内在上海开出1万间长租公寓。而在具体产品定位上，碧桂园希望做长租公寓的中高端产品，其在上海的第一批公寓定位是平均面积30-40平方米之间，同时在目前市场上的批量长租公寓产品中加入园林景观。

除此之外，上海区域还希望在长租公寓信息化建设方面“快人一步”。今年7月底，在高斌的邀请下，碧桂园信息管理中心（下称“信管中心”）一行到访上海区域，就确定信息系统平台搭建目标、方案和建设策略，与上海区域长租公寓团队展开座谈。

信管中心总经理陈立艳在座谈会上说，集团长租公寓信息系统平台建设，要以上海区域为试点，一期满足开业需要，后续优化完善；同时还要聚合接入碧桂园相关资源，如软装、酒店、凤仪度假、统一积分、权益交换。

除了上海区域，去年国庆节前成立的深圳' （楼盘）区域也从今年5月份开始，陆续签下位于东门、塘坑、坂田等地共6个长租公寓项目，其中有三个项目将在2018年1月开业。

碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜在今年11月赴深圳区域考察时曾说，深圳是一个青年发展型的城市，人口流入净增量大，非常适合长租业务的培育。“（深圳区域）要根据不同项目的特点、不同层级青年的需求，打造特色各异的长租产品。”他要求坂田项目在长租公寓、联合办公和创意商业的规划比例上，要以效益最大化为规划依据。

隶属“商管中心”

时代周报记者获悉，除上海、深圳两个城市外，北京' （楼盘）、厦门' （楼盘）和武汉' （楼盘）等城市也纷纷开始“试水”长租公寓。区域方面，莞深区域、沪浙区域、沪苏区域、广州' （楼盘）区域、广清区域等也纷纷于近期开始“招兵买马”，意图在长租公寓市场分一杯羹。

其中莞深区域为集团首个特级区域（不设拿地成本限制的区域），沪苏和广清均为集团一级区域（拿地时可直接交由' 土地决策委员会审理通过）。土地决策委员则是碧桂园内部拥有土地' 投资事物的最终决策机构，其组长为碧桂园董事局主席杨国强，成员包括莫斌、程光煜等。

大举布局之后，碧桂园还需要对现有组织架构进行梳理。如碧桂园在去年8月宣布借由科技小镇全面进军产城融合领域。从职能设置上，碧桂园同期设立了产城事业发展部，并在今年6月成立产城融合发展中心。至此，碧桂园内部职能中心增至16个。

而在长租公寓组织架构搭建上，深圳与上海区域分别成立了长租公寓管理部。在集团层面，目前长租公寓业务则由“商管中心”统筹负责。对此，商管中心一位高层向时代周报记者确认了上述说法。

碧桂园商管中心初创于2005年，此前一直依托于营销中心协同运作。2013年8月，商管中心独立成为碧桂园控股子公司（广州碧桂园商业管理有限公司），成为碧桂园内部职能中心之一。其业务包括碧桂园持有型商业体的开业筹建和经营管理，以及集团社区商业移交后的二次定位、二次招商和经营管控等。

商管中心在今年8月成立了佛山碧函公寓管理有限公司，这是碧桂园旗下专门从事长租公寓运营管理的公司之一。其注册资本为5000万元人民币，经营范围包括公寓管理、住宿服务等。另一家从事长租公寓业务的公司叫上海碧蓝公寓管理有限公司，该公司于今年5月在上海成立，注册资本1000万元.高斌任执行董事，其股东为上海碧桂园企业管理有限公司。

解决资金痛点

虽然租赁市场正被激活，但在碧桂园上海区域总裁高斌看来，长租公寓该如何获取稳定融资渠道，实现规模化经营的问题仍有待探索。

今年9月以来，上海区域开始不断邀请' 农业银行(' 601288,' 股吧)、大业' 信托等金融机构洽谈长租公寓融资事宜，以期实现现金流的快速流转。

9月19日，' 华夏银行(' 600015,' 股吧)上海分行行长' target='_blank' >黄伟华到访碧桂园上海区域。座谈会上，黄伟华透露了一个重要信息：（目前）上海' 房地产市场正在转型，长租公寓方兴未艾，包括碧桂园在内的各大房企纷纷试水新业务。为适应市场变化，华夏银行将针对长租公寓类项目设计多层次、差异化融资方案，以解决企业施工方、承租人的不同融资需求，为上海区域发展添柴加火。

高斌在座谈会上回应，结合碧桂园在上海市场的拓展计划，尤其是上海区域已落地的7区17个项目，上海区域愿与华夏银行上海分行在沪长期合作、共同发展。

10月25日，' target='_blank' >江苏银行为上海区域长租公寓玻璃博物馆项目发放一笔5年期2500万元的' 装修贷款。据悉，该融资为碧桂园集团轻资产长租公寓融资首例。12月5日，中国' 建设银行(' 601939,' 股吧)上海市分行与上海区域签订《全面战略业务合作协议》。根据协议，建行意向性为上海区域提供的200亿元人民币授信额度，将重点用于长租公寓建设运营。

在集团层面，碧桂园集团分别与' 中信银行(' 601998,' 股吧)、中国建设银行广东省分行签署合作协议，其中中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。而在与建行的合作上，碧桂园将向建行长租平台提供房源，建行则为碧桂园提供针对企业、项目和消费者的三重金融服务。此外，建行还将同碧桂园合作上线新的租赁服务，届时，房子使用权交给建行，房东一次性获得租赁收入，运营权则委托给像碧桂园一样的长租公寓运营商。